濱湖區二手房近期成交量攀升，但大多數也是通過降價成交。

所以現在很多房東為了賣房也是進行多次降價，有的甚至低出小區市場成交均價！

還有很多房源降價大幾十萬還是無人問津...

濱湖金融板塊航拍圖

NO. 1｜壹

濱湖區二手房市場

根據第一房研究院筋斗云AI樓市系統的數據統計，濱湖二手房的價格制高點是在2021年，掛牌均價32691元/㎡，成交單價27243元/㎡，而到了今年，掛牌單價降至23393元/㎡，成交單價更是不到2萬/㎡。這樣一算，掛牌價、成交價分別降了9298元/㎡、7873元/㎡。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

作為合肥二手房價格跌幅最為嚴重的區域之一，濱湖區二手房已經連續好幾年的價格陰跌。從今年的成交數據來看，成交量方面，10月的成交量是目前“成績”最好的，環比上漲55%。但成交量的上漲，是背后成交價下降給的。目前濱湖區的二手房成交均價已經來到20500元/m2，馬上就要跌至1字出頭。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

除了目前整個大環境在下行外，濱湖區還有搖號房源待批量入市，這也將沖擊濱湖區整個房價。2021年合肥樓市非常炙熱，尤其濱湖區，動輒千人搖號，首付至少8成，等到這批房源三年搖號限售期滿，這批房源還將對市場產生嚴重的沖擊。而且這批房源當年全款都很難買到，中簽率極低，且相當一部分具有投資屬性，這也將加劇目前濱湖二手房市場。

濱湖金融板塊航拍圖

另外，隨著濱湖房地產市場全面走向高端改善，置業客群愈發青睞大面積的改善稀缺產品，一方面是改善自主，另一方面也兼顧資產保值。這也導致目前新房與二手房產品品質之間差距越來越大，這也加速了二手房市場以低價加快成交。這也是很多業主想趁此輪行情哪怕虧損也要盡快拋售手中的房源。

NO.2|貳

房東賣房大降價

房東想賣房，降價是最有效果的。招商雍華府近期掛出457m2，報價850萬，目前已經降價40萬，折合掛牌單價為1.85萬/m2，當前小區二手房成交均價2.5萬/m2，房東為了賣房，若按照市場價總價直接低出市場價近300萬。

除了掛牌方面，我們來看近期成交的典型案例：

濱湖順園南區11月2日成交的一套3室2廳，成交單價僅只有8974元/m2，成交單價不足百萬，目前該小區的掛牌均價1.1萬/m2，成交均價已經是4位數。因為這個小區是安置房，所以價格方面可能是會低于濱湖的平均水平。

很多房東現在也很清楚，不降價就賣不出去。近期成交的文一豪門金地，124.99m2，成交價2.58萬/m2，一年內調價了12次。

當前濱湖區二手房賣得較好的有高速時代城和濱湖萬科城。其中高速時代城近期成交的一套82.32m2成交總價119萬，成交單價1.4萬/m2。該房源也是調價了10次才促成的成交。但該小區歷史二手房成交單價接近3萬/m2，現在相當于直接“腰斬”。但該小區是省直團購小區，對比當時的入市價格，還有的賺，只不過沒有前幾年賺得多。

濱湖二手房為什么跌得這么狠？

1、固然與當前的市場大環境有關，只不過濱湖二手房價格泡沫嚴重，降價幅度較大，所以容易引起市場關注。

2、新計容出臺后，新房公攤越來越小，不可避免會對二手房有一定的沖擊。

3、濱湖部分二手房，如云谷、寶能、聯投等限價盤，都聚集了大量的投資客。值此市場下行之際，部分資金不足，急于套現的投資客戶，容易出現大面積降價拋房的現象。

4、且從房齡來看，這些小區的房源，很多都是在10年以上。隨便一套100㎡的小戶型，都是300多萬，價格真的太高了。畢竟，濱湖現在是改善當道，購房客群對于房子的戶型、產品、地段等各方面，都有著很高的要求。

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NO.3|叁

結語

首先根據數據顯示，近期的成交量雖有攀升，但多是依賴“以價換量”，受大環境影響，價格從 2021 年的高點持續下跌，跌幅顯著，成交均價已接近跌破 2 萬 /㎡且仍有下行趨勢。這背后既有整個市場大環境下行的影響

濱湖從2007年到2020年建設了大量住宅，戶型及面積段都較為相似，選擇面較窄，這導致房東之間競爭激烈，容易引發價格戰。

從價格的大幅下滑到房東們頻繁降價以求脫手，種種現象表明這個市場正面臨巨大的壓力。一方面是宏觀環境和區域內特殊情況共同作用，另一方面，濱湖區早期建設的房源自身存在的問題，包括房齡較長、戶型面積段相似導致競爭激烈等，都使得二手房市場的調整顯得更為劇烈。這一系列變化警示著市場參與者，房地產市場的不確定性在增加，過去的繁榮并不代表永恒。

濱湖區省府板塊航拍圖

第一房智庫研究院購房建議：

從購房者的角度來看，濱湖二手房價格的大幅度下滑，某種程度上也為其提供了難得的購房時機，特別是首次購房，且資金預算不是很充足的客戶。

其實預算不足是可以考慮濱湖的 “老破小”，像濱湖順園南區這樣的小區可以納入考量范圍。盡管它是安置房，價格會低于濱湖平均水平，但對于預算有限的剛需購房者來說可能是一個選擇。

對于那些價格下降幅度大的小區，如高速時代城和濱湖萬科城，需要深入分析。高速時代城近期成交的一套 82.32㎡的房子成交總價 119 萬，成交單價 1.4 萬 /㎡，雖較歷史成交單價大幅下降，但這也為剛需購房者提供了低價上車的機會。而且這些樓盤都是當年省直團購小區，小區品質過關，也可以考慮入手。