說實(shí)話，淝河板塊我覺得是最能直接代表合肥市場(chǎng)的板塊之一。而且也是非常有意思的一個(gè)板塊。

最近，在我們粉絲群討論最多的話題就是淝河板塊哪些盤性價(jià)比更高。歸根結(jié)底還是打折的樓盤比較多，業(yè)主們選花了眼。

真要說性價(jià)比，要看你怎么比。要跟前兩年的淝河新房比，那價(jià)格肯定便宜了而且品質(zhì)方面很多還都是競(jìng)品質(zhì)樓盤。但是要跟二手房比，卻又沒有特別大的性價(jià)比。所以說性價(jià)比這東西要看從什么維度去比較。

說到性價(jià)比，讓我想到最近一位粉絲，她是淝河板塊信達(dá)觀棠的業(yè)主。據(jù)這位粉絲描述：她買的是信達(dá)觀棠1樓，價(jià)格2萬出頭一點(diǎn)，那個(gè)時(shí)候買房都搖不上號(hào)。現(xiàn)在開發(fā)商組織第二次看房，據(jù)說是年前年后要交房。她最關(guān)心的是她的房子是收到房子后是賣了還是繼續(xù)持有？

本期，我們就來站在可觀事實(shí)的角度，通過數(shù)據(jù)來分析下淝河板塊的市場(chǎng)到底怎么樣...

01

降價(jià)儼然已成為淝河板塊新房市場(chǎng)的主導(dǎo)旋律

縱觀近5年淝河板塊年度新房成交有兩個(gè)高峰期，一個(gè)是2021年，備案了6000多套；一個(gè)是2023年備案了5000多套；而2024年1-11月截至目前已經(jīng)備案了2332套，按這個(gè)趨勢(shì)想要超過去年的成交量確實(shí)有一定的難度，但基本上能保持到2022年的水平。

成交價(jià)方面，可以說從2022年之后，新房?jī)r(jià)格就沒怎么漲，到了2024年還下跌了不少。2024年截至目前的板塊新房成交均價(jià)是21703元/㎡，對(duì)比去年均價(jià)下降了接近1600元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)

淝河板塊目前在售項(xiàng)目有，中交九宸、保利海上瑧悅、越秀中寰天悅、朗拾森嶼、招商四季臻邸、招商雍潤(rùn)府、中國(guó)鐵建花語江南、皖投云啟華章花園、棠悅風(fēng)華。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這兩年淝河板塊的買房門檻明顯降低了，打折、優(yōu)惠、提傭等已成為市場(chǎng)常態(tài)。目前新房的的購房門檻普遍在2萬出頭一點(diǎn)。據(jù)說中鐵建花語江南更是下探到1.9萬/㎡，這還是精裝交付。

淝河板塊可以說是合肥最卷的板塊之一

從卷產(chǎn)品力到卷得房率再到卷價(jià)格，淝河板塊可以說是合肥最卷的板塊之一。

在新規(guī)入市前，淝河板塊卷大門、卷會(huì)所、卷地下車庫、卷泳池，市場(chǎng)表現(xiàn)是在深度卷產(chǎn)品力。這個(gè)一方面是競(jìng)品質(zhì)有品質(zhì)的要求，另一方面也確實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)壓力大了。要知道，這兩年淝河板塊可是合肥供地的主力區(qū)域。

在深度內(nèi)卷的行情下，隨著計(jì)容新規(guī)的出臺(tái)，中海悅府、保利海上瑧悅等項(xiàng)目更是都卷出高達(dá)90%及以上的超高得房率。

淝河板塊航拍圖

而這些對(duì)于新規(guī)入市前的老項(xiàng)目而言，緊接著又深度陷入了價(jià)格戰(zhàn)。對(duì)于購房者而言更擔(dān)心的是打折、返傭，但又怕下手早了，被價(jià)格和住房品質(zhì)雙重背刺。

其實(shí)這也是當(dāng)下合肥大部分主流板塊的現(xiàn)狀。所以說，為什么一開始我們講淝河板塊是最能直接代表合肥市場(chǎng)的板塊之一。但對(duì)于購房者而言，買新房對(duì)比之前確實(shí)劃算很多。

02

淝河板塊的二手房還有進(jìn)一步降價(jià)的趨勢(shì)

目前淝河板塊的二手房成交價(jià)格已經(jīng)跌到了2022年之前的水平，從價(jià)格走勢(shì)上來看，整體在“陰跌”。對(duì)比2023年1月份，掛牌價(jià)下滑了約1400元/㎡，成交價(jià)下滑了約6600元/㎡。這說明業(yè)主心理預(yù)期都普遍偏高，都想掛高價(jià)，但實(shí)際市場(chǎng)擺在那里雖說淝河板塊二手房成交量不高，但實(shí)際成交價(jià)卻下滑的很厲害。

淝河板塊的二手房平均議價(jià)率在18%，已經(jīng)超過合肥市區(qū)的二手房整體溢價(jià)率（16%）。從趨勢(shì)上看，淝河板塊的議價(jià)率有收窄的趨勢(shì)，議價(jià)率越高說明掛牌價(jià)越虛高。這說明淝河板塊的二手房掛牌價(jià)格還有下降的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來源：第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)

從目前淝河板塊20多個(gè)主力二手房掛牌行情來看，2024年截至目前，對(duì)比2023年，僅綠色港灣塞維利亞、潤(rùn)城中心、綠色港灣達(dá)利莊園、時(shí)代領(lǐng)峯峯邸幾個(gè)項(xiàng)目掛牌價(jià)有明顯上漲，其余項(xiàng)目基本上要么下跌明顯，要么和去年基本持平。

數(shù)據(jù)來源：第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)

綠色港灣塞維利亞、綠色港灣達(dá)利莊園兩個(gè)小區(qū)都是位于屬于淝河板塊，同樣也屬于東部新中心的范圍。小區(qū)主要是別墅產(chǎn)品為主。雖說周邊路網(wǎng)還沒完全修繕，但卻具備了別墅的私密屬性。綠色港灣塞維利亞雖說掛牌均價(jià)在2.9萬+，但實(shí)際成交均價(jià)也就在2.2-2.3萬左右；綠色港灣達(dá)利莊園成交價(jià)在1.4萬左右，主打的就是性價(jià)比和未來預(yù)期，漲價(jià)也能說的過去。

潤(rùn)城中心、時(shí)代領(lǐng)峯峯邸兩個(gè)小區(qū)是屬于淝河1.0板塊，配套較為完善，離包河主城區(qū)也更近，加上品牌的加持，業(yè)主預(yù)期高也能理解。目前潤(rùn)城中心的二手房成交均價(jià)大概在2.1萬左右，時(shí)代領(lǐng)峯的成交均價(jià)大概在1.9萬左右，這個(gè)價(jià)格對(duì)比當(dāng)時(shí)買房的價(jià)格還是降了不少的。

03

雖說淝河板塊“很卷”，那是對(duì)于開發(fā)商而言。對(duì)于想在淝河板塊買房的購房者而言卻是一個(gè)購房的機(jī)會(huì)點(diǎn)。“卷”產(chǎn)品、打價(jià)格戰(zhàn)，給購房帶來的是實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)提升和價(jià)格下調(diào)。

目前整體的政策基本面是向好的，雖說未來政策還有可能寬松，但合肥是人口凈流入型城市，也屬于周期性城市，市場(chǎng)不可能一成不變。踩準(zhǔn)周期，對(duì)于買房人而言也很重要。但同時(shí)也要考慮自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，謹(jǐn)慎購買。