深圳的非標商業，相較于上海、成都、杭州等城市的“蓬勃”，總是欠缺點“意思”，是以也留下了“深圳有沒有真正成功的非標商業”的爭議點，以及諸多躬身入局的“試驗者”。

比如去年開業的a Park，還有近期剛剛開業的kaledo嘉樂道。

除了本身的“非標屬性”外，Kaledo也有不少關注點，從保利劇院延伸而來的“都市自然主義劇場式街區”、“街角概念”“三明治式主題設定”，又或是“天虹、家樂福舊址改造”“非專業性的團隊配置”等，都為項目增加了“戲劇”色彩。

自今年5月試營業，伴隨著二手奢侈品寄賣空間ZZER只二華南首店開業，kaledo在深圳商業市場的討論度就一直居高不下，試營業半年之后的kaledo，依然褒貶不一。

一方面，喜歡的消費者認為kaledo有“逛街感”。

“有之前去上海逛街的新穎感，每個店鋪都很有自己的特色，會探索到很多新東西......”

另一方面，也有消費者認為kaledo“人氣不夠，略顯冷清”。

“雖然初心、定位、創意不錯......但實際表現還是差強人意，零星開了一些新潮零售店鋪和餐飲，但人氣不夠，略顯冷清......”

1、深圳的非標商業可以怎么玩？

2、Kaledo又是如何從競爭激烈的后海商圈脫穎而出的？

3、Kaledo還有哪些可以改進的地方？

帶著這些問題，近期kaledo開業，獨角Mall也是實地探訪了項目。

商業體量6萬㎡

以“劇場式街區”全新亮相

Kaledo的前身是深圳南山區保利文化廣場的C區，原天虹、家樂福舊址，其中B1層是2008年開業的家樂福超市，直到2023年2月，家樂福才正式停業。從時間來看，家樂福撤出后，這塊區域其實很快就被如今的kaledo團隊“接手”了。

kaledo的團隊由三位“跨界者”組成，G&G創意社區夢想發起人董丹青，TOPYS創始人黃永敏以及ID.CO創意及設計工作室創辦人、餐飲品牌農畉及咖啡品牌山池的創始人葉文考；不過商場的“操盤”交給了卓越商業總經理查君。

規劃定位上：

由傳統建筑改造而來的kaledo，商業體量6萬㎡，項目規劃了生活零售、街區旗艦、主體餐飲、文化消費等多元業態，是一座都市自然主義劇場式全新文化商業體。

項目打破了原來封閉、孤立的盒子式商業空間，以“劇場式街區”的狀態呈現，在設計方面也更加強調了“開放式互動”。

從現場的外觀來看，kaledo采用全玻璃幕墻，像一個懸浮的玻璃盒子；B1層完全開放式的下沉廣場，形成了一個巨大的“開放式入口”。

在場內規劃上，項目將5層空間按照KA- LE- DO劃分為自然日常、主題商業以及文化消費三大板塊。

區位交通上：

kaledo處于后海商圈，就在保利劇院旁邊，具體位于南山區粵海街道文心六路4號。

一方面，粵海街道是深圳的雙中心之一，后海商圈聚集了眾多寫字樓和高端住宅樓盤，地理位置很好；

但另一方面，這里也是商業聚集地，除了項目所處的保利文化廣場，還有海岸城、OK Mall、天利名城、后海匯、深圳灣萬象城等等，商業競爭非常激烈，現在的海岸城步行街也不像以前“人山人海”，對于新項目而言還是有點難“出頭”的。

項目B1層與地鐵2/8/11號線后海站E口無縫接駁，在交通上還是很不錯的。

筆者到的時候，地鐵入口處kaledo也做了打卡裝置來引流，以及騎行活動的宣傳。

作為保利文化廣場的C區，kaledo同樣與海岸城步行街相連，可以享受到海岸城步行街的引流，但從步行街進來的入口比較偏僻且難找。

從現場來看，kaledo的入口，基本上和其他的店鋪名稱沒有什么區分，對于方向感差的人可能不太好找。

實探Kaledo：B1層為項目核心

利用社群活動吸引消費者

周五下午的kaledo，人并不算多。

從地鐵口進來，就是kaledo的B1層，順著左側的圍擋直走就是項目打造的實驗空間“超級車庫GARAGE”，往右側就能進入到更加有煙火氣的場域“樂福里街區”。

樂福里街區共有1.8萬㎡，以兩街四巷與街心公園為脈絡，整體設計以簡潔的工業風為主，路面也設置有路線和路標，就像在逛街一樣。

場景上還設置有Skate PARK和 Cycling PARK等空間，利用樓梯來形成坡道、鮮明的行道標語以及路牌等細節，在商場里時不時還能看到滑滑板的年輕人。

從現場來看，kaledo的開業率并不算特別高，B1層還有不少空間處于圍擋無品牌狀態，大喜行運、愛吉樂潮玩中心、卡游、薛記炒貨、鮮牛肉米線、米鮮朝鮮族拌飯、江漁兒、俄羅斯食品館、EarthGlow、農呋、今夜小館深圳首店、森順碳烤肉等品牌也還暫未開業。

整體逛下來，能發現盡管kaledo分為B1-L4層，但B1層絕對是整個項目的“核心”。

從試營業到正式開業，kaledo都賺足了話題，為什么作為非標商業的kaledo能從后海商圈的“強壓下”脫穎而出？

1、找對了人。

非標商業最核心的就是“人”，從kaledo來看，項目完全把目標放在了“年輕人”身上。

簡潔的工業風裝修，特地營造的“逛街感”，寵物友好空間，在B1層打造的策展型汽車文化空間超級車庫GARAGE、Skate PARK和 Cycling PARK等空間，從下沉廣場延伸進來的騎行棧道，都在迎合著年輕人的消費喜好。

除了場景打造成了年輕人喜歡的樣子，品牌也有選擇性的引入了不少“流量品牌”，比如占據了半個L2層、1800㎡的二手奢侈品寄賣空間ZZER只二，還有卡游、黑扎咔潮玩谷社、愛吉樂潮玩中心等谷子店，近期有點火的俄羅斯食品館；近期開業還引入了多抓魚快閃店，也成為了吸引年輕人的“引流”利器。

筆者在場內逛了2個多小時，多抓魚里面的年輕人越來越多，商場整體逛下來看到的也都是年輕人，也說明項目對年輕人還是有不少吸引力的。

2、有吸引力的內容。

作為非標商業，策展活動一定是重要的引流點。Kaledo的創始人之一黃永敏就是創意內容平臺Topys的創始人，Topys同時也是mindpark創意大會和ccc社群大會的發起人。

這也意味著kaledo會擁有很多“跨界”資源，運營活動內容的輻射范圍也會非常廣。

Kaledo以“志趣聚樂部”形成了咖友聚樂部、騎友俱樂部、酒鬼俱樂部、痛車俱樂部以及街角俱樂部等垂直社群；運營活動，是kaledo銜接消費者與社群的重要環節。

僅開業期間，kaledo就圍繞社群舉辦了第五屆不止微醺節、多抓魚迅游商店華南首站、“騎行在街頭復興”街角騎行生活節、寵物報刊亭快閃、深圳首屆WCXD車庫動漫節等活動。

第五屆不止微醺節，國內40+品牌；

街角騎行生活節，30+自然戶外品牌可持續騎行市集；

深圳首屆WCXD車庫動漫節，24位漫展嘉賓；

此外，自試營業以來，項目還舉辦了時尚周末市集、特皮市·街角咖啡節等活動。

3、適宜的品牌。

Kaledo對于品牌的把控也比較有意思，定位非標商業，但并沒有一味的引入“主理人品牌”。

項目“操盤手”查君在接受采訪時也明確表示，一個穩健的商場應該由打造品牌效應的“門店品牌”、夯實消費基礎的“米飯品牌”以及提供新鮮度和流量的“草莓品牌”這三部分組成。

對應到kaledo，項目在引入具有新鮮度和流量的主理人品牌的同時，也保留了不少夯實客流基礎且具有表現力的品牌。

從Kaledo的品牌構成來看，項目引入了不少華南首店、南山首店，包括國內最大的線下二手奢侈品寄賣空間「ZZER只二」、UQIO霧丘華南首店，UNZONED、得意咚瓜深圳首店，李小祿·東北鐵鍋燉南山首店，「COINK CONCEPT默敘」深圳旗艦店等。

也有理想、騰勢等汽車品牌，NEW JEANS江南先生、COCKTAILJOJO、SCENTEVER嗅場、小米等零售品牌，以及山池、農呋、湘頌、泰嘢西泰料理、白玉串城、大漁等耳熟能詳的餐飲品牌；

在B1層的樂福里街區也補充了夸父炸串、瑞幸咖啡、和府撈面、阿婆牛雜、無火燒·河北非遺驢肉火燒、手打檸檬茶等快餐、茶飲品牌。

依然需要強運營引流

B1層與其他樓層有點“脫節”

值得關注的是，筆者周五在kaledo從下午待到晚上，感覺項目整體的客流量并不大，商場重餐也沒什么客流量，白玉串城的人氣還不錯，晚間B1層的客流量也會好一些。

已經開業的kaledo依然是一個需要“強運營”引流的項目。

不過，作為非標商業“橫空出世”的kaledo，無疑是成功的，但逛下來，筆者也有一些其他的看法。

1、在整體的設計上，作為被著重塑造且“濃墨重彩”的B1層，目前與其他樓層有點“脫節”。

從B1層可以很容易看出項目想吸引年輕人的特點，但是到了L1層以上，可能是因為原本作為舊改建筑本身的局限性，這種特色就被淡化了，銜接也比較弱。在L1層以上，其實是感受不到項目與其他標準商業有什么區別的。

如果B1層比較驚艷，其他樓層就會有平平無奇的感受。

2、項目的入口和室內也是“脫節”的。

筆者在探場的當天，也和業內人士聊了聊，他也提到了一個比較有意思的點，kaledo的入口和室內是“脫節”的。

懸浮的玻璃盒子式的外立面設計，與普通的標準商業并沒有什么不同，僅從外立面來看，完全看不到與“核心區域”B1層特色相關的記憶點，這也意味著，在商場之外的消費者，無法通過商場的入口來了解項目，同時被項目吸引到走進來，形成“自然客流”，作為非標商業的kaledo也沒有形成標志性的記憶點。

不過，對于kaledo而言，已經完成第一步，后續會有怎么樣的發展，還需要時間來驗證。

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