12月14日，第七屆中國城市更新論壇在北京首鋼園召開，大會主論壇主題為“迎接資產(chǎn)規(guī)劃時(shí)代 心智賦能存量更新”，并設(shè)置有兩場分論壇。

此次會議設(shè)立兩個核心主題：“片區(qū)統(tǒng)籌更新”與“存量資產(chǎn)證券化”，旨在探討在后地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代，盤活城市存量資產(chǎn)的路徑。

中國城市更新論壇是由國內(nèi)外城市更新領(lǐng)域的眾多知名專家、頭部機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)組織、行業(yè)生態(tài)圈企業(yè)，于2017年共同發(fā)起成立的非盈利性行業(yè)論壇。目前理事機(jī)構(gòu)有華融融德、華潤置地、萬科集團(tuán)、泰康、瑞安、首開集團(tuán)、普洛斯、正大集團(tuán)、高瓴資本、弘毅投資、高和資本等八十余家。

本次論壇特別邀請胡洪亮、秦虹、陸銘、張大為、沈灼林、吳璟、蘇鑫、詹向農(nóng)、周以升、姜鵬、陳方勇、劉循序、沈從樂、周逸清、蘇熙凌、安東、何誠、于妍、王凌、宋群、何根祥、時(shí)曉峰、蔡戰(zhàn)江、毛大慶、張萍、熊銳、江曼、趙宇、張煒、劉曉蘭、王柯翔、阮慶革、周杉、孫慧強(qiáng)、陳育軍、吳峰、張婉君、張偉力、黃志偉、胡煒、陳爾姜、廉峰、鄭萍、張鼎、仇非、簡名、蔡逸辰、馬晨稀、茹向亮、呂倩、劉莉丹、彭穎、吳銳、全建彪、李未韜、李傳波、桑鵬飛、董潔、王瑜、鄧奧賽等行業(yè)專家和企業(yè)家。

論壇通過八十余家理事機(jī)構(gòu)代表評選，分別評出最佳片區(qū)統(tǒng)籌主體、最佳運(yùn)營機(jī)構(gòu)、最佳投資機(jī)構(gòu)，最佳產(chǎn)業(yè)社區(qū)，最佳商業(yè)未來，最佳城市表率，新一線街區(qū)以及片區(qū)有機(jī)更新最佳實(shí)踐案例等八類獎項(xiàng)。其中，首開集團(tuán)、青島海明、蘇州名城等公司獲得最佳統(tǒng)籌主體，上海利豐廣場YOUNG PARK、杭州M511光影匯等項(xiàng)目獲得最佳產(chǎn)業(yè)社區(qū)，錦和商管、創(chuàng)邑等機(jī)構(gòu)獲得最佳運(yùn)營機(jī)構(gòu)。首鋼基金、弘毅投資、高和資本等獲得最佳投資機(jī)構(gòu)。

隨著中國重點(diǎn)城市逐漸步入存量物業(yè)更新時(shí)代，國家已于2020年將城市更新列入第十四個五年規(guī)劃之中，“城市更新”領(lǐng)域已包涵了在城市更新中不斷涌現(xiàn)的新材料、新科技、新內(nèi)容、新零售、新居住、新商業(yè)、新辦公、新空間等業(yè)態(tài)，以及支持其創(chuàng)新發(fā)展的金融、投資、建筑、設(shè)計(jì)、工程、材料、咨詢、運(yùn)營、文藝、社群等行業(yè)生態(tài)圈。

中共北京市委城市工作委員會辦公室秘書處處長胡洪亮表示，2022年北京開展城市更新工作以來成立了北京城市更新聯(lián)盟，開展了最佳實(shí)踐和優(yōu)秀案例評選，同時(shí)舉辦了北京城市更新論壇，發(fā)布北京城市更新的白皮書，對城市更新領(lǐng)域產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。首鋼園區(qū)就是工業(yè)遺產(chǎn)和體育產(chǎn)業(yè)完美融合的標(biāo)桿。

中國城市更新論壇秘書長、HuanXin創(chuàng)始合伙人陳方勇對這次會議的主題做了說明，他說，今年的大主題叫作，“迎接資產(chǎn)規(guī)劃時(shí)代，心智賦能存量更新。”

這里面蘊(yùn)含兩個題，一個是資產(chǎn)證券化時(shí)代下的金融創(chuàng)新，另外一個是心智賦能存量更新。城市更新除了新質(zhì)生產(chǎn)力，還需要強(qiáng)調(diào)的是心智生產(chǎn)力，占領(lǐng)人的心智，主要是運(yùn)營為王，由運(yùn)營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)。

中國人民大學(xué)城市更新研究中心主任秦虹從第一屆城市更新論壇時(shí)就是重要嘉賓，她每年都會領(lǐng)銜撰寫一個城市更新白皮書，今年也不例外。

秦虹表示：今年的白皮書梳理了城市更新最重要的三個層面九大核心問題，第一個層面是目前面臨的合規(guī)性考驗(yàn)；第二個層面是能不能賺錢的問題；第三個層面是沒有錢或者負(fù)債太高的問題。

針對三大層面九大核心問題，則提出了三個破解之道：政策架構(gòu)新突破，運(yùn)營架構(gòu)新模式，金融架構(gòu)新路徑。

上海交通大學(xué)中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘一直是國內(nèi)研究城市問題的權(quán)威專家之一，陸銘提出了關(guān)于中國城市發(fā)展報(bào)告四個方面的問題。

首先，是創(chuàng)新的特征，創(chuàng)新的特性總結(jié)就是未知性、累計(jì)性、偶然性和聚集性。人和人之間也要通過見面產(chǎn)生創(chuàng)新的機(jī)會。

第二，數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新促進(jìn)很多企業(yè)聚集數(shù)據(jù)，且在數(shù)據(jù)平臺上產(chǎn)生很多生態(tài)企業(yè)，這些生態(tài)企業(yè)借助消費(fèi)者資產(chǎn)和數(shù)據(jù)進(jìn)行品牌設(shè)計(jì)、咨詢，賦能制造業(yè)。

第三，政府和創(chuàng)新的管理，國家產(chǎn)業(yè)政策通過定向鼓勵一些重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)惠的政策，促進(jìn)創(chuàng)新的聚集，而隨著人才儲備方面加強(qiáng)促進(jìn)創(chuàng)新成果的轉(zhuǎn)化。

最后，是后工業(yè)化時(shí)代的城市和創(chuàng)新的關(guān)系。互聯(lián)網(wǎng)以后，創(chuàng)新非常重要，標(biāo)準(zhǔn)化前置的政策就需要調(diào)整，此外，要注重消費(fèi)對于生產(chǎn)的推動力，其實(shí)消費(fèi)是生產(chǎn)和創(chuàng)新的強(qiáng)推動力。

陸銘認(rèn)為，各級地方要改善城市生活品質(zhì)和居住環(huán)境，不能忽視政策對城市更新的作用。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，華潤置地董事會副主席、首席產(chǎn)品官張大為表示：

華潤置地成立30年，邁向商業(yè)20年，本周開業(yè)的西安萬象城也是第40座萬象城。

張大為從華潤在深圳斥資40億打造的第一個萬象城項(xiàng)目回顧了華潤20年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，積累的經(jīng)驗(yàn)和對未來的展望。

“2022年到2023年，房地產(chǎn)市場下行，多家企業(yè)爆雷，大家面臨著巨大的生存壓力和轉(zhuǎn)型壓力，華潤置地是行業(yè)最好的公司之一，但是也面臨著毛利的下降，增長放緩的壓力，迫切需要找到我們的第二增長曲線。”

“2023年我們做了一次戰(zhàn)略研討，開展了系統(tǒng)性的商業(yè)模式對標(biāo)，為了找第二增長曲線，當(dāng)時(shí)我們對標(biāo)的主要是凱德、黑石一系列的標(biāo)桿企業(yè)，確定華潤置地未來的新發(fā)展模式和發(fā)展方向。”

在2023年8月份，中期業(yè)績發(fā)布會上正式對外發(fā)布了大資管業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，明確提出了將資管業(yè)務(wù)作為華潤置地的主營業(yè)務(wù)，定義為公司的第二增長曲線，華潤在2022年實(shí)現(xiàn)了長租公寓的公募REITs上市，今年三月份也實(shí)現(xiàn)了商業(yè)公募REITs上市，打通了資產(chǎn)價(jià)值釋放通道，構(gòu)建了投融管退的閉環(huán)。

張大為表示：

華潤預(yù)計(jì)到今年年底萬象生活購物中心數(shù)量達(dá)到122個，重資產(chǎn)項(xiàng)目93個。華潤今年開業(yè)了17個商業(yè)購物中心，這個數(shù)量大概占主要開發(fā)商開的購物中心50%以上，華潤的資產(chǎn)管理規(guī)模超過了4500億，購物中心平均回報(bào)率在10%左右。

此外，華潤的商業(yè)公募REITs上市，發(fā)行以來股價(jià)已經(jīng)上漲了13.7%，而且完成了三次分紅，是行業(yè)率先實(shí)現(xiàn)按季度分紅的商業(yè)REITs。

城市更新論壇主席蘇鑫表示，城市更新的主旨是內(nèi)容創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)升級，隨著AGI（通用人工智能）時(shí)代的到來，必然對消費(fèi)習(xí)慣、工作習(xí)慣產(chǎn)生極其重大的影響，從而影響城市的格局變化和樓宇空間的巨變，要關(guān)注技術(shù)變化和消費(fèi)習(xí)慣變化帶來的劇變，這是關(guān)鍵。

蘇鑫認(rèn)為，大幅提升資產(chǎn)的現(xiàn)金流需要運(yùn)營和資產(chǎn)管理，片區(qū)中心的大資管故事里有三股重要力量，資產(chǎn)擁有者、國有平臺，資產(chǎn)的投資者是險(xiǎn)資等耐心資本，資產(chǎn)的管理者是提升現(xiàn)金流的主題，包括運(yùn)營公司和有金融信用的資管部門。

圓桌對話由清華五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升主持。周以升表示：資管的核心是產(chǎn)業(yè)能力和金融能力這兩項(xiàng)能力。我們要把產(chǎn)業(yè)能力和管理社會資金的能力結(jié)合在一起。這是盤活存量資產(chǎn)的需要。

首鋼基金執(zhí)行總裁沈灼林表示：首鋼基金2018年開始探索性進(jìn)入，到現(xiàn)在已經(jīng)累計(jì)投資200多億，建設(shè)了100多萬平方米的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些項(xiàng)目基本上都圍繞在首鋼園，首鋼園則是世界上規(guī)模最大的城市更新片區(qū)。

萬華集團(tuán)戰(zhàn)略研策總經(jīng)理詹向農(nóng)表示，從城市更新的維度來看，用城市區(qū)域獨(dú)特的文化，區(qū)域賦能整合商業(yè)，同時(shí)通過商業(yè)以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的植入給這個城市帶來活力和更新。

華高萊斯董事合伙人姜鵬表示：

新質(zhì)生產(chǎn)力一定會影響到空間在內(nèi)的所有的產(chǎn)業(yè)要素和生產(chǎn)關(guān)系。

第一個是未來新質(zhì)生產(chǎn)力一定是各個城市布局和競爭的主要方向。第二，當(dāng)下科學(xué)已經(jīng)發(fā)展到融合科學(xué)時(shí)代。第三個是人的作用性會越來越強(qiáng)。新質(zhì)生產(chǎn)力時(shí)代復(fù)合型人才和創(chuàng)新化水平會越來越高，也印證了我們一個觀點(diǎn)，想培育新質(zhì)生產(chǎn)力重點(diǎn)圍繞人才發(fā)揮好青年的創(chuàng)新力。

城市更新就是新質(zhì)生存力。

第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所主編沈從樂介紹了2024城市更新新建街區(qū)獎項(xiàng)的評選歷程，尤其談到媒體運(yùn)營與塑造品牌的重要性。

論壇內(nèi)容非常豐富，當(dāng)天下午進(jìn)行了兩場平行論壇，以行業(yè)近年涌現(xiàn)的一批全國優(yōu)秀城市更新案例的一線操盤手精彩紛呈地探討了城市更新的核心話題：城市更新的常青密碼、城市更新中政府與市場該如何有效結(jié)合、片區(qū)更新中統(tǒng)籌主體與實(shí)施主體的差異化分工、城市更新需要系統(tǒng)思維的架構(gòu)師、城市更新運(yùn)營需要：永熱愛，勇向前、城市更新如何歷久彌新、城市更新時(shí)代的商業(yè)未來：空間、需求和產(chǎn)品是商業(yè)活力的源泉。

2023年，城市更新論壇首次成立了資管百人會，今年則是資管百人會的第二次內(nèi)部會議。與大多是傳統(tǒng)論壇不同，城市更新論壇除了學(xué)術(shù)交流，同樣重視資管優(yōu)秀案例的分享。旨在創(chuàng)造更加務(wù)實(shí)的資源整合與更具實(shí)操價(jià)值的平臺。

附：2024中國城市更新論壇獲獎機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目：

一）2024城市更新最佳片區(qū)統(tǒng)籌主體

杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司

華潤置地中西部大區(qū)成都公司

南京城建歷史文化街區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司

青島海明城市發(fā)展有限公司

深圳市龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司

首開集團(tuán)

蘇州名城保護(hù)集團(tuán)有限公司

天津津融集團(tuán)

無錫城建梁溪發(fā)展有限公司

中交城市更新有限公司

二）2024城市更新最佳運(yùn)營機(jī)構(gòu)

創(chuàng)邑

德必

東方正火

東原致新

共享際

弘源資產(chǎn)

華潤萬象生活

錦和商管

里仁商業(yè)

怡成文創(chuàng)

三）2024城市更新最佳投資機(jī)構(gòu)

首鋼基金

朗姿韓亞資管

弘毅投資

元聯(lián)基金

翰同資本

高和資本

四）2024城市更新最佳產(chǎn)業(yè)社區(qū)

北京金隅興發(fā)科技園

北京老故事503文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

北京零秒恒通社區(qū)

北京數(shù)科公園

成都國際城市設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)中心

杭州東溪德必易園

杭州M511光影匯

南京1913藝術(shù)街區(qū)

南京金運(yùn).金智里數(shù)智健康創(chuàng)新園

南京市玄武區(qū)錦創(chuàng)數(shù)字產(chǎn)業(yè)科創(chuàng)街區(qū)

上海利豐廣場YOUNG PARK

五）2024城市更新最佳商業(yè)未來案例

成都此地CyPARK

重慶后堡

東茅街茶館

貴陽阿云朵倉

貴陽黑蚊Xpark運(yùn)動公園

杭州 西湖·東山集

南京NOWS新座

上海博物館&品源文華“金字塔之巔：古埃及文明大展”文創(chuàng)

上海上生·新所

社趣好市

西安薈聚

ICON年輕派中心

六）2024城市更新最佳城市表率案例

北京重構(gòu)·潮東里

成都麓湖CPI

重慶下浩里

大連東關(guān)街歷史文化街區(qū)

洛陽·魏坡新序

上海 EKA·天物

上海 GATE M 西岸夢中心

蘇州美羅小奢中心

武漢光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園

義烏天地

七）2024城市新一線街區(qū)案例

成都玉林

重慶北倉里

廣州東山口

杭州運(yùn)河三街

泉州西街

上海新天地

深圳南頭古城

西安老菜場

八）2024片區(qū)有機(jī)更新最佳實(shí)踐案例

成都鐵像寺水街

重慶民主村

貴州曹狀元街區(qū)更新

金華遠(yuǎn)方·雙龍賓館

南京熙南里歷史文化休閑街區(qū)

青島上街里

紹興天地

深圳大運(yùn)天地

蘇州市十全街片區(qū)綜合更新提升項(xiàng)目

天津天美藝術(shù)街區(qū)