作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

11月8日，據海峽都市報報道：

11月8日，一女子以11元的價格拍下山東威海乳山一套海景房的消息引發關注。

8日，紅星新聞記者從山東贏海拍賣有限公司相關負責人王先生處了解到，該次拍賣是在7日上午結束的，因為設置了11元的“封頂價”，最先出到11元的參拍者即可拍得此房。最終，生活在江蘇鹽城的一名女士拍到了這套房屋。

王先生稱，這套42平方米的房屋，市場價近5萬元，低價拍賣是為了吸引更多人關注，為后續的房屋拍賣“吸睛”。紅星新聞記者通過多家房屋出售平臺看到，在乳山當地，尤其是乳山銀灘區域，總價在5萬元以下的房源并不少。

簡析：

據波哥看樓市觀察，這個新聞在11月上旬，曾經在業內引起了一定的關注。

在新聞中，雖然主辦方做了一定的營銷類的解釋，實際上也充分反映出海景房，在當前市場趨勢快速變化下的一個窘境，以前主推的面朝大海春暖花開的海景房，由于濕氣大、容易受臺風影響等，多年過去人們基本不再相信海景房的核心價值了。

上面11元買42平米，跟1900元每平米的均價來說，差距甚大，即便是促銷類的說辭，也難以遮掩海景房比較普遍的尷尬境遇。

似乎，在慢慢變成了少有人問津的“窮人房”。

同時，據波哥看樓市觀察，近年來，在國內，跟海景房境遇差不多的“窮人房”越來越多了，

這主要是由于市場大趨勢和消費需求等在不斷變化，在時代的持續奔騰下，不少類別的房屋的價值在快速和不斷衰減，而逐步變成了市場和人們心目中的“雞肋”和被漸漸拋棄的對象。

據我們綜合梳理和歸納，除上述海景房之外，主要還有以下7類房子，正在或將會變成“窮人房”：

◢其一，遠離城區的房子

遠離城區的住宅區的居民都明白，盡管這些地方環境優美，但生活卻相當不便利。

周邊的配套設施極為有限，而且醫療、教育、購物、配套都不齊全，最近的市場、商場、醫院等設施都在十幾公里之外。

這主要在通勤時間上是個硬傷，居民需要在家儲備一周的食物和生活用品，否則一旦發現短缺，開車購買也需至少一個小時的往返時間。

也即，遠離城市中心區等，在郊區居住，出行成為一個大問題。如果沒有私家車，每次外出都需要長時間的交通；對于老年人和孩子來說，這確實令人苦不堪言。

還有一點，就是房價下跌，郊區是重災區。

比如，有一個網友說，“別墅空間使用率低，除了我兒子，看不到別的小朋友，我兒子看到小朋友，簡直是兩眼放光。”

即使是那些所謂的郊區大別墅，都只能成為城市內的第二或第三居所，基本上很少去住，最后都成了有價無市的硬資產。

◢其二，回遷房（也可叫安置房）

回遷房，是房地產商在為了滿足原來的居民而建的住宅，通常這類房子的品質比較差，戶型的格局也不太理想。

房地產商建構回遷房并非面向市場銷售，因此在設計和建設過程中可能并不投入過多精力，特別是用料也不太好，導致回遷房的質量一般，容易出現問題。

回遷房所在的小區環境也只是普通裝飾，與商品房的小區環境對比，顯得可謂是非常廉價。

因此，回遷房房子的居住體驗較差，雖然價格會便宜一些，但是可能會面臨房子質量、格局不實用等問題的發生。

在具體的體驗上，一個上海網友說得非常形象和現實：

“跟老公相識相戀8年，好不容易掏空兩家人的積蓄，買了一套回遷房，新婚的第二天，發現樓下有老人去世了，居然敲鑼打鼓，在大樓門前燒紙，味道也很大，大晚上還念經，簡直不敢相信，這是大上海耶！太嚇人了！”

◢其三，串串房

什么是“串串房”？

是指炒房客，或者不靠譜的中介機構收購的二手房，然后進行簡單的翻新或者裝修，然后就對外出售。

通過賣房賺一筆錢，裝修又能賺一筆，簡直就是“一箭雙雕”。

有些人為了圖省事，就直接購買已經裝修好的“串串房”。

殊不知，為了牟利，裝修材料一般都比較劣質；再加上時間短，很容易出現甲醛污染。

因此，串串房又被稱為“白血病套餐房”。

買過串串房的網友吐槽：“我承認是為了省錢，但是這房子卻想要我的命！”

如果買房的時候，碰到了炒房客、中介對外宣傳：已經除過甲醛、全新裝修、房東急售、急租等話術，一定要特別注意。

寧愿自己多花點時間去裝修，也不要購買、租住串串房。

另外，根據國家相關法律和政策，串串房，是不允許出租的，因此，大家在買房和租房過程中一定要注意，別被中介等忽悠了。

◢其四，非主流房產

公寓、小產權房、安置房等非主流房產類型，建議別碰，勸退一個是一個，主要理由如下：

一是，公攤面積大，走廊足足有三米，簡直能跑馬拉松

二是，產權僅40年，租出去還沒回本，產權就到期了

三是，水電費、物業費貴，無煤氣

四是，契稅貴、不好轉手

五是，住戶多，嘈雜

你去打聽一下，有誰買了這類房子的人是賺的，又有幾個是不后悔的。

比如，小產權房，一般都是村集體建造的，就是沒有合法產權證的房子，因為它的特殊性，導致房子的市場流通差，升值空間小，甚至還有很大的風險，因為國家不承認，一旦出現問題，根本就沒有保障。

再比如，公寓，一般只有40年-50年的產權，并且是建造在商業用地或者工業用地上面，不屬于普通的住宅。

正是因為它的性質，導致了公寓的首付比例高、稅費高、水電費高。再加上很多公寓都是商住兩用的，再加上戶型小，會出現一體多戶，隔音效果差，生活雜亂等情況。

最核心的問題是——公寓存在高稅費、高生活成本、低產權年限、高首付和貸款限制、居住便利性差等問題，注定了投資回報率低。

◢其五，物業差的房子

這是最讓業主們詬病的地方。

一個小區的物業管理，將會直接和生活舒適度掛關。一旦買了房子之后，物業的管理能力，服務態度，將會直接決定居住是否舒心、省心。

一些物業差的房子，物業除了收費積極之外，啥事情也不管；甚至，還想方設法侵占停車費、廣告費，在各種大修基金上面做文章。

“干啥啥不行，收費第一名”，碰到這樣的物業，入住的心情都沒有了。

比如，有網友反映——“物業只會伸手要物業費，啥都不管，樓道里垃圾都無人及時打掃，小區里路燈壞了幾個月沒人維修；后來城管也來了，住建局也貼了整改通知書，小區環境依然沒有改善，被占的綠化還依舊是被私自圍起的小園子，真是服了。”

◢其六，超高層房

超高層看似磅礴大氣，看起來現代時尚，樓層太高的話，就代表著居住的人口太多。

但它們存在的問題不容忽視，譬如：

例如，進進出出的時候，電梯里面都擠滿了人。尤其是早高峰的時候，等十幾分鐘都不一定能夠擠上電梯。

例如，樓層太高的話，就意味著很容易互相遮擋，容易影響到采光。住在采光不夠的房子里面，會讓人感覺非常壓抑，影響生活幸福感。

隨著時間的推移，維護成本會逐漸增加，而且高層住宅的老化問題可能會變得非常嚴重等。

超高層住宅的問題，歸納起來主要有：

1、維護成本高：電梯、供水系統、外墻等都需要定期維護和更換。

2、老化問題嚴重：高層住宅可能會出現墻面脫落、水壓不足等問題。

3、拆遷難度大：高層住宅的拆遷成本高，且難度大。

因此，很多買了超高層樓房的人，都在掛牌出售；真的是買入容易，賣出難。

12月，深圳一由華潤開發的豪宅，目前二手房掛牌均價為18萬元每平米，因燃氣發生爆炸，又大為震動了國內對超高層住宅的看法，大家可以去了解一下。

◢其七，狀況不佳的老房子（老破小、老破大等）

此類房子的主要問題有：

持有成本增加：隨著房屋老化，維護和修繕成本不斷上升

地段優勢減弱：新興區域的發展可能削弱老舊小區的地段優勢

供需關系變化：市場上供大于求，導致價格下跌

然而，在舊城區中，老房子是相當常見的，依然有很多人居住在其中。然而，狀況不佳的老舊房子卻難以被接受——

例如，由于年久失修，這些老舊房子存在一些質量問題，例如墻體開裂、外墻漏水、水管電線老化、門窗損壞等，嚴重影響居住質量。

例如，由于它們是老舊房子，通常銀行不愿提供貸款，導致購房者無法通過貸款購買房屋，房價也難以上漲。這些老舊小區的升值潛力非常有限，即使房價有所增長，也難以獲得高收益。

因此，在購買這類老舊房子之前，務必仔細考察房屋的質量、貸款條件和升值潛力等方面，不能僅僅因為價格便宜而購買，還應考慮日常生活的問題，甚至可能給購房者帶來更多麻煩，等等。

據波哥看樓市觀察，因為購房是一項重大的人生決策，也將構成你家里資產近70%價值的所在，其中的核心差別是：

優質的房產始終備受青睞，但有問題的房子可能會給你帶來無盡的煩惱，甚至成為你的負擔。

所以，在購房過程中，必須深思熟慮，我們要全面了解房產信息，權衡利弊，做出明智的選擇，千萬不要掉入相關的坑里去了。

今天，上面，所講的從海景房到狀況有問題的老房子，總共是8大類，分別涉及到地段、功能、使用價值、物業服務、產權價值、安全和是否有增值的可能性等多個指標的綜合觀察，可以給大家一個有效的參考。

畢竟，買房子，買的是功能、價值、性價比、安全和未來等，而不是買一堆問題和煩惱回來，不是嗎？

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！