第 2200期〡2024/12/19

一周之內，兩地先后官宣“取消公攤面積”。

12月17日，河北省張家口市發文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，湖南省衡陽市亦發文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實行套內建筑面積計價。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽臺等空間面積計算規則等方式提高實際得房率。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進12月18日通過微信接受每經記者采訪時表示，取消公攤的操作并不意味著小區的規劃建設要取消公攤部分，但對于購房者最為關心的房價和得房率等問題，這確實是實實在在的“取消公攤”。

“取消公攤也可以被理解為房地產發展新模式的重要組成部分。各地應結合其他相關內容綜合推進，包括持續努力穩定房地產市場、結合交房即交證、現房和精裝修交付等模式，以更好地提升購房者的幸福感，并真正促進購房品質的提升。”嚴躍進補充道。

01?

多地明確“取消公攤面積”

從取消公攤面積的城市來看，目前多以三四線城市為主。

12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布關于印發《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，落實取消普通住宅和非普通住宅的標準相關政策，并取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，衡陽市自然資源和規劃局等部門聯合發布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價。

圖片來源：張家口市人民政府

相比之下，湘潭市在今年9月就已明確提出，房地產開發企業可以實行按住房套內面積（不含公攤面積）進行計價、宣傳和銷售的政策。

而肇慶則在今年5月出臺“21條”措施促進房地產業高質量發展，明確從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售，推動房地產開發企業依法規范，優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。

每經記者在采訪過程中了解到，對于一些實際得房率較低的房子而言，如果按照“套內面積計價”的方式購買，對部分購房者來說，相當于以更低的總價購得了相同戶型的房產。然而在實際情況中，這一優勢更多地取決于開發商愿意讓利的程度。

此外，有些樓盤由于本身就是零公攤，實際得到的房屋面積甚至比建筑面積還要大，因此取消公攤面積政策對其購房總價并不會產生影響。

圖片來源：衡陽發布微信公眾號

“雖然衡陽目前已經官宣取消公攤，并表示可以按照套內面積進行計價，但不同的開發商在執行層面可能還會存在一定的差異。”衡陽本地的房產中介小楊告訴每經記者：“政策是統一的，但實際的操作還是取決于開發商能夠提供的優惠力度。”

據小楊介紹，衡陽目前多數新盤處于尾盤銷售階段，新開盤的項目并不多，開發商并不一定愿意給出很大折扣優惠。有的項目原本可以給出九五折優惠，但如果按照套內面積計價的話，開發商可能就會把折扣優惠收回去。

02?

“公攤不透明才是根本問題”

“從房價的角度來看，雖然可能存在將公攤部分的房價轉移到套內面積計算的情況，但這樣做會使房價呈現得更加直觀。在當前的市場形勢下，這一變化有望促使房地產企業降低售價。”

在嚴躍進看來，部分城市在實施按套內面積計價后，購房者簽約面積即為實際入住面積，將有效解決以往“買大住小”的困擾，切實保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”。

中原地產首席分析師張大偉則認為，目前市場上對所謂的“取消公攤”其實是存在誤解的，實際上“取消公攤”與“按套內面積計價”完全是兩碼事，公攤面積很難真正意義上取消，公攤面積在一定程度上代表了生活品質。

“很多購房者之所以對公攤面積有所計較，是因為許多開發商在設計樣板房時會把公攤面積做得很小，但實際交房時情況卻并非如此。”張大偉指出，公攤面積的不透明性和前后不一致性，才是許多購房者面臨的根本問題。

也有業內人士分析指出，無論商品房按套內面積計價還是按建筑面積計價，對購房整體成本的影響可能并沒有想象中大，本質上是商品房價格計算方法的差異，對房價影響整體較小。但按套內面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少因信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規范。

“由于開發商的開發成本是既定的，如果按照套內面積來計算，一般會導致房屋單價上升。比如原來100萬元買100平方米的房子，套內面積是75平方米，如果按建筑面積計算單價的話是10000元/平方米，按75平方米套內面積計算單價是13333元/平方米，購房者的購房款總額不會變，只是房屋單價的標簽發生變化。”同策研究院研究總監宋紅衛告訴每經記者，按套內面積計算單價可能會進一步強化房價上漲的預期。

宋紅衛進一步分析稱：“取消公攤面積符合購房者的利益訴求，有助于購房需求的釋放以及高品質住房的打造，也是房地產行業進入到存量階段后行業未來的發展方向。”

封面來源：視覺中國-VCG211520516629