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摘要

不動產信托一直是家族財富保護與傳承安排的重要內容，也是廣大老百姓的普遍需求，為了準確理解337號文的內涵與價值，筆者將從出臺背景、適用范圍、設立流程、登記效果、亮點與展望等方面對337號文的內容進行解讀。

2024年12月20日，國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會為落實國務院《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示范區建設工作方案》相關要求，做好不動產信托財產登記工作，根據中華人民共和國《民法典》《信托法》《不動產登記暫行條例》等法律法規，聯合向轄內各信托公司，市規劃自然資源委各分局、亦莊開發建設局下發了《關于做好不動產信托財產登記工作的通知(試行)》（京金發〔2024〕337號）（以下簡稱《337號文》），成為近期財富管理領域的熱點話題。

有人認為337號文是對中國信托制度的重大突破，有人認為不動產財產裝入信托的法律障礙被掃除，有人認為337號文是對《信托法》第十條關于信托登記的落地安排，總之好評如潮。

筆者團隊曾先后不同程度參與過多地信托登記制度立法項目的推進工作，對于337號文的發布，筆者也非常高興，雖然與預期目標存在一定差距，但畢竟向前邁出了重要一步，相對于實用價值，其更大的價值是對不動產信托概念的強化與普及。

不動產信托一直是家族財富保護與傳承安排的重要內容，也是廣大老百姓的普遍需求，為了準確理解337號文的內涵與價值，筆者將從出臺背景、適用范圍、設立流程、登記效果、亮點與展望等方面對337號文的內容進行解讀。

一、出臺背景

2001年10月1日起施行的《信托法》第十條規定：“設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。”

對于此條的理解，一直存在很大爭議，有人說《信托法》規定信托財產必須辦理信托登記，因為中國（特指中國內地，不含港澳臺，下同）一直沒有出臺信托登記制度，所以中國無法設立有效的信托。實際上由全國人大常委會法工委主編、人民法院出版社出版的《〈中華人民共和國信托法〉條文釋義》對此條規定有明確解釋：“根據本條規定，信托財產從委托人處轉移到受托人處，如果法律、行政法規規定這類財產的轉移需要辦理登記的，則必須依法辦理登記手續；如果沒有辦理的，必須補辦，拒不補辦的，信托不產生效力。”也就是說，信托登記實際上是指信托財產轉移登記，信托財產中的不動產按照信托文件約定從信托委托人轉移登記至信托受托人名下，該不動產即成為有效信托財產，對外顯示的是信托受托人的合法財產，對內屬于受信托法律關系制約的信托財產。這種方式雖然保密性很強，滿足了很多人的秘密需求，但不能對抗善意第三人，所以也有一些人希望能夠在不動產權證上注明為信托財產，產生對外公示效力，預防信托受托人擅自處分信托中的不動產，在信托受托人負債或破產時，更加有效對抗風險，信托機構也希望借此減輕自己的經營風險，所以一直呼聲不斷。

通過制定合理的信托財產登記制度，可以零成本吸引民間財富向該地區流動，有助發展當地經濟與擴大財政稅收，所以有條件的地區紛紛推動相關立法進程，如2022年8月11日，深圳市地方金融監督管理局公開征求《關于加快建設國際財富管理中心的意見（公開征求意見稿）》的意見，其中第三條第（九）項規定：“充分利用綜合改革試點等方式探索推進信托財產登記制度建設。”筆者為此還配合相關部門起草了《關于通過深圳地方立法建立家族信托登記制度的可行性報告》。2024年7月10日，《中國（天津）自由貿易試驗區提升行動方案》正式發布，明確提出“探索建立不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記機制”。2024年8月22日，新修訂的《上海市推進國際金融中心建設條例》發布，第二十七條明確規定：“市地方金融部門會同中央金融管理部門在滬機構和市民政、規劃資源、市場監管等部門以及信托登記機構，探索建立以不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記及相關配套機制。”

2023年11月18日，國務院發布關于《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示范區建設工作方案》的批復，其中第二部分第（一）條第3項提到，“在風險可控的前提下，探索建立不動產、股權等作為信托財產的信托財產登記機制”是金融服務領域的主要任務之一。北京市政府對此非常重視，積極推動信托財產登記制度的出臺。筆者曾受邀與部分領導進行過多次溝通，提出包括民事信托設立登記，信托資金賬戶設立，民事、營業、慈善三類信托的股權、不動產等非資金信托財產流轉登記等一系列建議。最終出臺的337號文雖然未能達到預期效果，但能夠邁出這具有歷史意義的一步，已經難能可貴，可喜可賀。

二、適用范圍限制

337號文雖然謹慎地邁出了第一步，但在適用方面設置了較多限制，將會對不動產信托財產登記制度帶來的實際效果產生影響。

1、適用地域限制

337號文由國家金融監督管理總局北京監管局、北京市規劃和自然資源委員會聯合向轄內各信托公司、市規劃自然資源委各分局、亦莊開發建設局發布，所以適用的地域范圍為北京市行政區域，其他地區不能依據此文辦理不動產信托登記。

2、信托財產限制

337號文的名稱為《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，所以僅限于不動產。并特指是將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信托機構，依法向不動產登記機構申請將信托財產權利和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。股權、知識產權等非不動產，以及非國有土地上的不動產，如村民集體土地上的自建住宅將不能依據此文辦理信托財產登記。

3、信托性質與受托人范圍限制

337號文指定的受托人僅指北京轄內的信托機構，非北京轄內的信托機構擔任受托人設立的營業信托、慈善機構擔任受托人設立的慈善信托、依據《信托法》第24條規定由普通法人或具有完全民事行為能力的自然人擔任受托人設立的民事信托持有的不動產均不能依據此文辦理不動產信托登記。

4、信托設立時間限制

337號文要求委托人與信托機構共同簽訂信托文件，共同向不動產登記機構提出登記申請，所以只能設立生前信托，遺囑信托將不能按此文辦理信托登記。

5、不動產持有方式限制

結合相關法律規定，依據337號文，只能對北京轄內信托機構因擔任受托人所直接持有的不動產進行信托財產登記，而大部分信托機構為了規避經營風險與管理壓力，通常是通過SPV架構間接持有不動產，此種情況下，SPV的最上層架構如股權、合伙份額屬于信托機構直接持有的信托財產，而底層不動產屬于SPV的直接持有的財產，在法律上并不屬于信托機構的直接信托財產，將不能按照337號文辦理信托財產登記，這會使337號文規定的不動產信托登記應用場景大大減少。

6、不動產轉移稅收減免限制

337號文雖然規定“不動產登記機構根據契稅完稅（或減免稅）憑證”辦理不動產轉移登記，但發文機構并無稅務機關，而信托委托人與受托信托機構之間的不動產轉移登記，除了慈善信托外，其他營業信托并無特別稅務優惠政策，仍需按照買賣方式承擔不動產交易相關增值稅、所得稅、契稅、印花稅、附加費等稅費，而能夠享受稅負減免優惠的遺囑信托、近親屬之間的民事信托又不能按此文辦理信托財產登記。因此，沉重的稅務負擔將會大大阻礙337號文的推廣應用。

7、期限限制

337號文自2024年12月11日印發之日起試行一年，即到2025年12月10日止，到期后有可能延期，有可能升級完善，也有可能直接終止，建議想嘗試又符合條件的信托當事人可盡快安排。

三、信托財產登記流程

根據337號文規定，辦理不動產信托財產登記，需按如下流程辦理：

1、辦理信托產品預登記。即在不動產信托成立前，信托機構應在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得編碼、信托預登記完成通知書。這與信托機構設立信托的常規登記要求是一致的。

2、簽訂信托文件。即由委托人與信托機構共同簽訂信托文件，約定信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托財產管理、運用和處分等具體內容。

3、辦理信托財產登記。即由委托人與信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，提供相應文件，由不動產登記機構辦理不動產轉移登記，并在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：XXX。”

四、不動產信托財產登記的效果

假如委托人A將個人所有的一套商品房，委托人北京轄內信托機構B，以委托人A的一雙兒女C及D作為受益人依法合規設立了一個不動產信托，并在北京市不動產登記機構辦理了不動產信托財產登記，不動產權證書的產權人登記為信托機構B，附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：XXX”，我們看看將會產生哪些效果。

對于委托人A來說，其名下的該套商品房已成為信托機構B持有的信托財產，由信托機構B以自己的名義，依據信托文件與委托人A的意愿，為了受益人C及D的利益進行管理、維護、處分。如果委托人A未來對外產生債務，該商品房不屬于可強制執行的責任財產；如果委托人A離婚，該商品房不屬于可離婚分割的夫妻共同財產；如果委托人A去世，該商品房不屬于其可繼承的遺產，而是由受益人C及D按照信托文件約定分享信托利益。

對于信托機構B來說，其將以信托受托人身份直接持有該商品房，依據法律規定與信托文件約定，以該商品房所有人身份承擔相關保護管理責任，如檢查商品房結構與設施的安全性，按時繳納物業管理費，按時繳納公司持有的物業稅，如房屋部件脫落或爆炸事故導致他人人身財產損害時對外承擔賠償責任。信托機構B還可以根據信托文件約定及委托人意愿，對該商品房進行出租、出售、設立抵押等不動產所有權人可能承擔的所有事務。

對于該商品房出租或出售的相對方來說，當發現該商品房產權證書標注了“不動產信托財產”，就應該知道信托機構B只是受托持有該商品房，并非實質上的所有權人，信托機構B的處分行為不得違反信托文件及委托人意愿。因此，相對方可能需要主動查看信托文件內容，甚至需要信托委托人或受益人簽名確認，才能作為善意第三人完成交易，否則就存在被撤銷的可能。

對于不動產登記機構來說，對于標注了“不動產信托財產”的不動產進行轉讓、抵押等登記申請，除了要求產權人簽署相關申請文件外，也需要對信托文件進行審查，或者要求信托委托人及受益人簽字確認，否則，將可能產生未盡到審查義務的法律責任。

對于受益人C及D來說，可以按照信托文件約定從該商品房中受益。如居住權、收益分配權等，但該商品房不屬于C及D的責任財產；如信托文件做了嚴謹設計，在C及D負債、離婚或去世時，該商品房均不屬于責任財產，均不應受到影響與牽連。如信托機構B解散或破產，該商品房不屬于清算財產，不用清償信托機構B的對外債務，但信托機構B管理該信托產生的報酬沒有支付的除外。

經過上述分析不難看出，進行了信托財產登記的信托不動產，主要優勢體現在交易相對方與不動產登記機構的注意義務與審查責任，限制受托人的擅自處分行為與經營風險，其他方面與未進行信托財產登記的信托財產在功能上區別不大。

五、亮點與展望

北京市政府相關部門在短短一年時間就完成了調研論證，率先推出377號文，本身就是最大亮點，筆者非常理解作為試水性制度，一定是挑最簡單最容易實現的先行推出，在試行一段時間后，再進行升級完善。從信托制度自身發展與廣大老百姓對財富傳承需求角度來審視，筆者認為337號文存在如下亮點與可期待的未來展望空間：

1. 亮點一：率先推出了信托財產登記制度

自2001年10月1日《信托法》頒布實施以來，已經過了23年，雖然很多地區都看到了信托財產登記制度在經濟發展中的潛力與優勢，都在醞釀推動信托財產登記制度的制訂工作，甚至有的準備了數年之久。北京作為我國的政治、經濟中心，率先推出337號文，而且獲得了國務院的授權與支持，相信對于其他地區的推進及未來在全國性推廣都開了個好頭。

2. 亮點二：一定程度滿足了不動產信托財產的對外信托公示需求

設立不動產信托，將不動產轉移至受托人名下方能成為有效的信托財產，未在不動產權證上標注“信托財產”，仍然具有信托法律效力。但有了信托財產標注，能夠有效減少糾紛與誤會，方便管理與控制。對于部分客戶來說，這樣的標注與公示是非常有吸引力的，能夠提升更多人對不動產信托安排的信心。

3. 空間一：未來可將股權等其他信托財產權納入登記范圍

不動產是中國老百姓最重要的財產之一，但股權、上市公司股票、知識產權、金融資產、生產設備等也是老百姓非常重要的財產，也需要通過信托來進行保護傳承安排，部分客戶也有信托標注與公示的需求。如果能夠擴充上述登記財產類型，信托財產登記制度將會產生更大的社會效益。

4. 空間二：未來可將遺囑信托納入信托財產登記范圍

很多人不愿意在生前就將財產裝入信托，選擇通過設立遺囑信托、遺產信托，在去世后將留下的財產裝入信托之中進行傳承保護。中國目前沒有遺產稅，通過繼承或受遺贈方式將財產裝入信托，成本更低，如果未來將遺囑信托財產納入信托財產登記范圍，將會有力推動信托傳承事業的發展。

5. 空間三：未來可將民事信托設立與財產納入信托財產登記范圍

由自然人特別是委托人的近親屬擔任受托人設立民事信托進行財產保護傳承的安排越來越多，人民法院也公開了不少有效判例。根據我國稅法規定，近親屬之間轉移不動產、股權可以享受減免稅優惠，這是天然的利好政策，如果未來能將民事信托設立與財產登記納入制度中，應用場景將會更加豐富。

6. 空間四：未來可將法律意見書作為信托財產登記必要文件

信托設立與信托財產流轉存在很多法律風險，相關登記機構沒有能力準確識別，對于金額較大或關系復雜的信托財產安排，由專業律師進行盡職調查，出具法律意見書作為配套安排，能夠保障登記制度的正確實施與穩定運行，更好地保障信托各方當事人的合法權益。

7. 空間五：希望更多地區效仿并盡早形成全國性信托財產登記制度

北京不動產信托財產登記337號文只是開始，除了其自身需要后續不斷提升完善外，希望有更多地區能夠學習借鑒北京經驗，積極推動信托財產登記制度的地方立法，建立當地高水平可持續的財富管理傳承新業態，在各地區試行成功后，希望通過制訂法律或行政法規方式建立全國統一的信托財產登記制度。當然，筆者希望這種信托財產登記是自愿的，不進行登記不影響信托效力，只是需要優先保護善意第三人的既得利益，以維持信托財產保密性的這一重要根基。

千里之行，始于足下。《信托法》從頒布實施到現在已經二十多年，一直有學者呼吁對《信托法》進行修改，筆者認為，中國《信托法》本身并不落后，正因為其具有難得的前瞻性與包容性，才為我們留下了較大的個性化信托方案設計空間，滿足老百姓對于信托的很多貼心與特別需求，這是優點，我們應該保持。但為了信托制度的體系化發展，逐步建立包括信托財產登記制度在內的相關配套支持性規定，讓有需要的信托當事人選擇適用，更是一種進步與成長。我們期待中國的信托制度越來越完善，越來越普及，讓更多的老百姓享受到信托帶來的安全感、獲得感與歸依感。

2024年12月25日 于深圳

李魏律師

中倫律師事務所合伙人，廣東省與深圳市兩級律師協會信托與財富管理法律專業委員會主任，連續多年獲得錢伯斯、The Legal 500、財富管理雜志等知名機構嘉獎

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