現在市場上有個很明顯的變化，就是很多資金開始賭豪宅了，甚至是一些手里只有100萬的人，都想找我們幫他去撬動五千萬的房子。

　　原因是他們覺得大放水后，豪宅會漲，想以小博大，再從樓市里分一杯羹。

　　毫無疑問，大放水背景下，錢是最先流入富人的口袋，每一次危機，都是富人變得越來越富。

　　富人有錢了拿來干什么，肯定是要買好資產的，最終的表現就是稀缺的優質資產會越來越貴。

　　很多人可能會覺得我不是富人，豪宅漲跟我也沒啥關系，但今天的文章我是想告訴大家，未來市場怎么走，可以看看富人在樓市低迷期是怎么做的，因為豪宅往往是最先止跌企穩的，然后才是好地段的普宅跟上。

　　我們可以先從數據上來看看，2024年的豪宅市場怎么樣。

　　豪宅老大哥無疑是上海。

　　克爾瑞的數據統計，2024年，上海共有30個“日光盤”，其中均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有17個，占比近六成。

　　之前的一些被瘋搶記錄就不說了，最近上海入市的中海領邸，單價15萬一平，套均總價超4000萬，只用了半個小時就全部賣完了，相當于平均十五秒就賣掉一套豪宅。

　　很多人說上海有錢人花幾千萬買豪宅，比在菜市場買菜還要隨意。十五秒就賣掉一套4000萬的房，這誰說不是呢，而且上海今年這種搶豪宅盛況已經不止一次發生了。

　　因為高端住宅的火爆，上海的新房環比漲幅，已經連續9個月領跑一線城市。同時，上海的新房價格環比持續正增長也已經達到了29個月。

　　錢都跑到稀缺資產里面去了，整體資產價格的上漲是必然的。

　　北京也是一樣，近期北京的次新豪宅突然大漲，萬柳豪宅12月成交了一套380平的房子，總價1億，單價26.4萬，在這之前的10月，同小區戶型的房子成交總價7200萬，單價21萬，兩個月的時間單價漲了5萬。

　　類似的上漲情況還有萬柳區域的碧水云天小區、朝陽的熱門神盤太陽公元南區。

　　雖然距離曾經的價格高點還有很大差距，但從成交案例來看，豪宅的確已經反彈了。

　　包括杭州、成都近期也都是豪宅成交比較好，11月份杭州成交TOP5，有4個盤成交均價都是在4萬以上，而成都今年千萬豪宅的成交已經超過了去年。

　　整個2024年，全國的高端住宅市場都相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增，據CRIC監測數據，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4154套和1255套，同比分別增長57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。

　　其中新房呈現出“越貴越買”特征，億元以上豪宅漲的最猛，同比倍增141%，5000萬元-1億元同比上漲89%，3000-5000萬元50%漲幅。

　　這兩年整體樓市都是很不景氣，但豪宅的數據卻不降反增，特別是2024年，看下圖，我們整理了幾個城市的數據，各城市3000萬以上一手豪宅的成交明顯比2017、2018年要多很多，甚至比2020、2021年樓市最高峰時期還要高。

　　說明什么？

　　富人之所以是富人，他們的市場敏銳度肯定就不一樣，有沒有發現，2020和2021年，樓市越瘋狂的時候，富人買的越少，都是剛需中產瘋狂追漲，反而是2024年低迷期普通人不敢買，富人卻在大膽抄底。

　　但是，二手億元豪宅不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產品品質提升，二手豪宅難以滿足其核心訴求，未來如果不是獨棟別墅的老破舊豪宅，想升值也很難。

　　富人很清楚， 未來想要救經濟，就只能通過大放水，錢最先流向富人的口袋，資產荒的背景下，那結局就是稀缺的豪宅一定會率先上漲，當然，核心城市核心板塊好的普宅后面也會跟漲。

　　結果就是，兩級分化會越來越嚴重。

　　越貴的房子越好賣，像上海陸家嘴、北京二環邊上，還有深圳海景大平層、廣州珠江新城的房子，永遠值錢。越便宜的房子越難賣，鶴崗的房子就算是白菜價都很難賣得出去。

　　這就是趨勢。

　　而且這種K型分化還會出現新的趨勢，產品類型、產品品質等都是重要的影響因素。

　　還是以上海為例，上海現在新一代的豪宅確實是不愁賣，但老豪宅整體跌幅還是比較慘的，比如曾經號稱亞洲第一高端住宅的陸家嘴世茂濱江花園，巔峰時期17.2萬一平，現在成交均價也就10萬左右，整體跌幅30-40%。

　　截圖自鏈家網

　　包括廣州豪宅也是，品質、居住都還不錯的珠城凱旋新世界、匯悅臺過去一年成交價都在穩步上漲，但旁邊遜色一點的幾個豪宅盤，卻還在往下跌，兩邊的價差也在不斷拉大。

　　造成這種現狀的原因很多，一線樓市是二手存量市場，核心新房比較稀缺，一旦有足夠好的新房入市，那新房對二手房的沖擊就不可避免。

　　而今年的情況是啥呢？很多城市都拿出了壓箱底的好地出來，上海今年非核心地段的豪宅幾乎全面停滯，出來了很多舊改出來的核心地塊，深圳也是在深圳灣連拍了兩塊百億地王，再加上有些核心地塊項目還不限價，這就相當于明擺著給富人送錢，所以新一代豪宅市場火熱很正常。

　　這兩年建好房子又是主旋律，房企也都開始卷起來，新規戶型、社區園林、物業服務這些比過去一些老房子要好很多，也變相把富人看豪宅的眼光拉高了。

　　這樣一來，一些老舊豪宅的溢價就會受到影響。

　　這就是說，現在不僅剛需、剛改戶型面臨著殘酷的競爭，就連豪宅也開始出現同量級產品的內卷。而且這種內卷不可控，畢竟市場是自由的，有錢人的眼光什么時候都不會差。

　　所以豪宅的最終走向也是既定的，一句話來說就是越稀缺的越貴，越好的越貴。

　　那老豪宅的結局是啥？大概率會淪為高產階級能夠接盤的產品。

　　現在深圳性價比高的豪宅板塊已經有率先企穩的跡象了，2024年深圳各板塊房價統計數據顯示，只有性價比較高的華僑城和銀湖板塊率先上漲了，其余板塊都是下跌。

　　所以明年大概率豪宅還是會很好賣，剛需和剛改產品，如果庫存多的地方，依然需要以價換量。

　　深圳最近就有很多投資者搞零首付上車的，都想通過拉高杠桿去博大放水，一些人的想法也很大膽，都想賭大放水后，房價上漲一波賣掉，覺得跌了大不了就斷供，也不損失什么。

　　但這樣的操作還是要想好后果，最近深圳有個真實的案例，買房貸款三個月后就斷供，然后被銀行起訴詐騙貸款，買賣雙方搞不好都要吃牢飯。