樓市的風向說變就變。
前些天我們在文章《》發了關于廣州11區去化率的表格。
(數據截至2025.5.30)
我有朋友看了之后感慨地說道——
奇怪!荔灣的去化怎么只有11個月了?它什么時候“上位”的?它憑什么?
我相信,不止是我的朋友,現在有不少粉絲都對荔灣的“逆襲”很疑惑。
畢竟,前幾年東進勢頭很猛,新廣喜歡在黃埔增城買房,這幾年海珠也在哐哐出新款,幾大網紅盤熱度也高,海珠的庫存也比較低,看得出來賣得相當不錯,它不應該成為MVP嗎,怎么反而被荔灣搶“人頭”了?
今天我們扒一扒荔灣到底是怎樣開掛的,為什么它能成為廣州的缺貨王的呢。
什么時候
荔灣成為斷貨王?
實際上,荔灣也不是一下子就成為斷貨王的。
2022年,荔灣的去化率為近17個月,比海珠去和越秀區都要高,2023年,荔灣區去化為近19個月,同年海珠區的去化只有10個月左右。
轉折出現在2024年。
2024年前三季度,荔灣的去化周期都維持在16個月以上,但到了第四季度,去化周期突然降至12個月左右。
當時荔灣成交了2800套左右的新房,環比同年第三季度漲了100%。
2025年第一季度的成交數據為1467套,雖然環比有所下降,但從成交量來看,這依舊是近4年來的高峰。
可以說,在2024年9月到2025年3月這段時間,荔灣在廣州樓市的表現能用殺瘋了來形容。
荔灣什么房子最搶手?
那么什么樣的荔灣房最搶手?
2022年,荔灣約60平以下的房子去化周期大概是12個月,其次是約100-140平的改善房源,去化周期大概只有14個月。
到了2023年,約60-100平的房子去化周期最短,大概只有12.5個月,其次是約60平以下的房子,大概為13個月。
2024年,約60-100平的房子去化周期從12.5個月跌至4.9個月左右,到了今年第二季度,荔灣該面積段的戶型去化周期為約4.2個月。
與此同時,我還翻查了荔灣各大熱門盤的公開的網簽數據,發現小面積戶型基本都是“不可銷售”的狀態。
大家不但熱愛在荔灣買房,而且專門挑荔灣的小戶型,直接把荔灣剛需剛改房干成了“斷碼款”,近年荔灣小戶型基本是一推一個火。
荔灣小戶型的出圈之路
為什么荔灣小戶型能夠如此出圈,主要有4個理由。
第一,對一些主城區居民來說,荔灣小戶型的上車價格足夠友好。
2025年年初至今,荔灣約60-100平的戶型套均總價大概在383.5萬左右,天河要450萬以上,海珠要506萬左右,越秀區更要600萬以上,這可不是一般的價差。
我同事的朋友A本想在海珠置換,結果被海珠房價暴擊,后來轉頭殺進荔灣花地灣拿下小戶型,在預算有限的情況內,荔灣是更合適TA的選擇。
其次,荔灣新盤配套很全面,展現了很強大性價比。
譬如2024年的保利雅郡,背靠廣鋼新城各種學校、商業配套,和地鐵西塱站也只有一路之隔,中海浣花里、萬科·理想花地·朗庭、萬科·理想花地·傲璟、保利和頌等基本可以共享花地灣板塊學鐵商醫等的配套。
我朋友當年果斷拋售海珠一房,火速置換廣鋼小兩房,當時我還說TA買早了,結果人家告訴我TA是精準拿捏家庭需求,這下娃有書包,自己和另一半的通勤夠方便。
對于一些對配套有要求,不想等兌現的朋友來說,荔灣的小戶型非常有吸引力。
再者,近幾年的荔灣也有一個清晰的預期。
在商業上面,荔灣有萬象商業、雙太古等知名品牌。從建設時間線來看,白鵝潭在建的重點商業項目都會在兩到三年內兌現,有一個比較清晰的預期,大家買了荔灣的房,收樓就能享受片區的紅利。
在產品上面,荔灣的新盤的確有不錯的表現。
譬如越秀·瓏悅西關就是新規產品,部分交標還根據老廣的生活習慣做了調整,像新世界天馥,臨近5號線地鐵站,本身還有不錯的交標;保利·珠江印象打造了臨江小戶型產品,相對稀缺……
這些全新的產品不僅更亮眼,在后續流入市場的時候也會展現出更強競爭力,所以更受大家的偏愛。
以往想買房的主城剛需是比較“尷尬”的,因為預算不夠所以要壓抑需求,要不無法在中心四區內置換,只能選外圍區,有時候還得等配套。
荔灣小戶型的出現,滿足了各種既要又要的需求,很好地化解了剛需的買房尷尬。
不過,隨著荔灣小戶型不斷地出貨,片區缺貨的現象也逐漸顯現。
從成交價格來看,2024年10月,荔灣區約80平及以下小戶型新房套均總價還在300萬以下,但到了今年5月該數據已經回升至310萬以上(資料來源:中指院)。這就表明,價格超筍的荔灣小戶型已經逐漸從市場上消失。
對于近期想買入荔灣小戶型的朋友來說,必需根據自身需求,盡快調整入市的腳步,如果你想了解任何荔灣小戶型的新動態,可以備注【荔灣】添加客服咨詢更多。
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