我們還在放假，所以就和大家閑聊說實話。

01

首先問大家一個問題：為啥這輪救市，樓市沒有類似2008年和2015年那么快的“V"字反彈呢？

拋開周期因素外，我認為有兩點：

第一點：居民負債率達到極限。

大家要明白，房價的“頂”就是居民負債能力的極限。

從時間線看，2008年居民負債率是17.0%、2015年的居民負債率是31%。那么2023年居民負債率是多少呢？

超過64%。

2024年截止于第二季度居民杠桿率是63.5%。

第二點：貨幣政策比較審慎。

在2008年我們降準每次都是100個基點，現在每次都是25個基點，2008年有舉世聞名的四萬億、2015年有不低于4萬億的棚改貨幣化。

2023年這輪救市有什么？

相比2008年救市的利率7折，存量貸也一刀切7折，2023年這輪利率降低的幅度、速度、包括存量貸多方博弈之下的下調周期，都不如2008年猛，亦不如2015年狠。

所以樓市一直都是跌跌不休的狀態，直至2024年924/926，央行降準、高層明確[止跌回穩],就是的力度、態度、速度才有真正的改變！

其次，我再問大家第二個問題：上面兩個問題，如果歸因分類，你們認為是什么？

我認為歸因分類上述問題就兩個詞：經濟和政策。

因為居民負債率是個相對概念，只要居民收入增加，或者通貨膨脹升高，那么相對而言，負債率就會降低。

換句話說，經濟大環境變好，GDP增速和通脹率走高，那么就會增加工資，負債就會被稀釋。

這種情況具象到現實生活中，就是一線城市20年前買房負債50萬，感覺是個“天大”的事情，現在負債50萬感覺“毛壓力”沒有。

所以，如果回看我們的政策和貨幣方向，其指向或者說目標都非常清楚：

（1）顯性的目標：唯GDP增長論；

（2）隱性的目標：唯CPI增長論；

要把上述內容說全，說透是個耗時巨大的事情，反正大家記住：

我們生活在一個唯GDP論的宏大敘事邏輯中，在這個邏輯中我們一直追求CPI通脹率超過2%到達3%

但現實場景中，這些問題、舉措嵌套在一個個內外部因素中，很多時候都是牽一發動全身。

比如，美元加息、降息這個外部因素。

普通購房者看到這里心中要嘀咕：你丫真跟我玩呢？我就想買新房還是二手房，你和我說美元加息，降息，扯什么犢子！

針對這種想法，我想告訴大家兩點：

（1）買房過程中，最重要的事情就是踩準周期，踩準節奏。

不知道大家發現了沒有，這房子還是房子，戶型還是那個戶型，但買入或者賣出的時間不同，總價相差幾十萬甚至上百萬。

那么，為什么現在賣房都虧錢？

因為現在是下行周期。

那么，為什么2019年之后買房都虧錢？

因為追漲都是高位接盤。

所以，大家買房要順周期，賣房要順大勢。

（2）在經濟周期中，有一個因素對人民幣計價資產影響非常大，就是：美元周期，或者說美元加息、美元降息。

我告訴大家：只要美元加息人民幣計價資產就會承壓，只要美元降息并維持低位，資金就會流入資產。

文章看到這里，被“長期看人口、中期看土地、短期看金融”這種萬金油邏輯洗腦的伙伴會問：

啥？美元加息房價就要跌！

啥？美元降息房價就要漲？

我告訴大家，咱們的樓市就是政策市，但本質卻是一種貨幣現象。

不懂？

來，我接著給大家說說美元加息、降息對樓市的影響。

美元作為國際結算貨幣，其地位非常特殊，通過連續加息、連續降息影響全球經濟周期。

所以，不論你是想買房的小白，還是投資了多套房產的老饕，如果想踩準節奏，博弈“牛短熊長”的窗口期，那么一定要把這篇文章看完。

大家對于美國自己加息影響自己經濟走勢，這點很好理解，但都不明白，為啥美元加息會影響其他國家呢？

因為美元加息會產生息差套利，美元降息息差套利消失，美元會從美國流出。

不懂？

——我給大家舉個例子。

假設藍色星球上有兩個部落，鷹部落和熊部落的存款利率都是1%。

那么你手里有100萬元，無論把錢放在哪個部落銀行都是一樣的。

但如果鷹部落宣布存款利率提高至5%，那么你一看，這不行啊，利息差額太大，你就會把錢全部存入鷹部落。

如果只有你一個人這么做也就算了，可熊部落里還有很多機構，一看這差額就開始從熊部落按1%貸款，然后把錢存入鷹部落的銀行。

——這個過程就是息差套利。

然而你從熊部落按1%拿到的貨幣是“熊幣”，你無法把熊幣存入鷹部落的銀行。

所以你要把“熊幣”換成“鷹幣”，因為銀行的利息都是自己部落的幣種捆綁的。

也就是說，你要想拿到3%息差，你必須要把“熊幣”換成“鷹幣”。

——這個過程就是外匯交易。

當越來越多的“熊幣”從熊部落銀行被貸出來，在外面兌換成“鷹幣”。

那么“鷹幣”就越來越值錢，“熊幣”就越來越便宜。

——這種現象就叫貨幣貶值。

可藍色星球上有很多跨部落投資的公司。

這些跨部落公司最早發現熊部落經濟發展迅速，所以將“鷹幣”換成“熊幣”來熊部落買資產（大宗資產）、買股票、買股權......

當然，熊部落經濟發展迅速，資產價格漲啊、股票也漲啊、股權也貴啊,這些跨部落公司當初投入的100萬已經變成120萬，你對這筆投資還很滿意。

可是，當你知道鷹部落加息之后，你就變得不開心，變得很惆悵。

因為你一算賬，你雖然賺了20萬，由100萬變成了120萬，但如果“熊幣”兌換成“鷹幣”，你只能兌換102萬。

也就是說，只要鷹部落不斷加息，或者將利息停留在高點，你這投資的100萬很有可能要虧本。

于是你不管三七二十一，趕緊拋售手里的資產、股票、股權將“熊幣”換成“鷹幣”

——這個過程就是購買美元避險。

關鍵這種事情不是悄咪咪干完就沒事了。

這種情緒、這種感知、這種趨勢會一個傳導一個，一群傳導一群，然后就會出現更多人在拋售資產、債券、股票.......

所有的投資渠道，逐漸都會變成這樣。

用這樣一個比喻，希望大家明白：只要美元加息，或者美元利率停留在高位，那么2000綠票子的存款收益率就可以的達到4%到5.3%。

這4%到5.3%是什么？

是無風險收益?。?/strong>

這5.3%收益再按照匯率，由鷹幣兌換成熊幣，你想想這是什么收益~

所以，只要美元不斷地加息、或者利率停留在高位，那么所有的資金都會涌向這個“無風險收益率”。

不過呢，就是12月14日信號出現了改變：美聯儲的加息周期結束了。

也就意味著：無風險是無風險，但收益率要下降了！

時代變化之下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

每次美聯儲議息會議一出來，就有很多數據，從通脹到非農業就業率數據，從點陣圖到.......

咱們這是地產號，沒必要湊字數放這些圖，大家只要記住幾點：

（1）美聯儲加息周期已經結束；

最近的一次降息，也就是1月29日的美聯儲沒有降息，維持利率在4.25%至4.5%之間

（2）從過去歷史看，美聯儲加息周期結束之后，市場會有為期12個月到16個月的衰退；

（3）主流觀點預判從2025年，川建國上來之后，美元降息的步伐會減緩。

更多的數據和內容我就不放了。

我只想告訴大家，只要美元降息，中國樓市就少了一座大山壓在身上。

那么，上面兩個部落熊部落和鷹部落的故事就要倒過來了。

大家不要忘記，美元降息還會帶來一個非常重要的影響：

就是借美債的中國企業的生存環境會改善，這樣包括房企。

——以房企為例，簡單說說

在之前——

房企借回來1美元，國內賺6元錢就能還上；

美元升值之后，國內要賺7元錢才能還上；

可當下的情況恰恰相反——

之前，房企在國內能賺6元，現在只能賺3元，

如果換算成房子，就意味著——

以前出售1㎡，可以還1美元，現在要出售1.5㎡，才能還1美元，而國內現在行情只能銷售0,5㎡。

所以國內降息、降準增加流動性，希望銷售由0.5平米，增加到1平米。

那么，美元降息則意味著房企償還美債的壓力將減少。

時代變化之下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

03

最后，說幾點我個人的感受。

（1）、貨幣政策變得“寬了”還是變得“松”了？

2025年1月10日，財政部明確表態：2025年的財政政策方向，是非常積極的。

這么看，就不是寬和松的定調了，應該是水管子接上“由涓涓細流”變成“洶涌澎湃”才對。

嗯，我只能說：如果大水管子擰開，我會給大家信號的！

（2）、困局的“困”打開了缺口

中國政策受蒙代爾三角約束，即資本自由流動、貨幣政策、匯率我們只能取其二，不能全部都占全。

美元進入降息通道，我們騰挪的空間會更大。

不過川建國上來之后，又是加稅，又要和我們電話談判，外匯肯定會承壓，預期是先貶后升的趨勢，

在這種背景下，咱們也會“見招拆招”、亦步亦趨！

但不管怎么說，發展經濟、推動產業升級、確保居民的美好生活都是必然

（3）、站在未來看當下。

客觀來講，影響樓市的因素很多，這些因素形成的慣性仍會持續一段時間。

但從趨勢維度看，利好正在發生~

最后——

今天文章的題目為啥是“好消息”？

沒出十五都是正月，討個好彩頭吧！

希望大家2025年都能好消息連連，好事連連、好運連連

至于哪里的房子可以投資，則是另外一個維度的話題，想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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