文/樂居財經 林振興

年前，大興經濟開發區DX00-0302-0021、0022地塊，被大興發展集地以底價23.2億元拿下。

它的出現，讓京璽項目負責人蘇森浩或許感到了“背刺”。

DX00-0302-0021、0022地塊，不僅臨鐵，而且樓面地價只有1.99萬/平米。往南1.5公里的京璽項目，離五環更遠，樓面價2.71萬元/平米，每平貴了7000多。

兩個項目有血緣關系，股東中都有大興國資委。

其中，大興發展集地是大興國資興福臨空占51%，民營建筑企業萬興建筑占49%。

京璽項目公司（北京諾德興泰置業）工商登記的股東為，中鐵置業和興創置地各持65%和35%。興創置地背后也是大興國資。

2024年3月，中鐵置業+興創置地分別向首開股份和住總地產質押了諾德興泰23750數額股權，換算成股權為25%。

首開和住總入局京璽，早就有跡可循。

時間拉回2023年12月6日，大興區黃村鎮DX00-0208-6021地塊出讓，中鐵+興創聯合體、首開、住總3家房企報名參與競拍。

不過現場三家開發商均未領取競價號牌，最終以線上最高價19億元，由中鐵+興創聯合體成交。在京城，開發商經常拿地前商量好，陪跑選手不舉牌、不抬價，拿地后大家再一起入股。

京璽項目中，這四家企業通過股權質押又湊到了一塊。而在地產圈，取得項目股權的方式，一般先質押項目公司股權，然后再變更為正式股權。

但離奇的是，首開股份的那筆質押，目前已顯示為“無效”。

也就是說，首開股份疑似已經退出京璽。

京璽的實際股權結構將變更為：中鐵置業48.75%、興創置業26.25%、住總地產25%。時間過去11個月，項目公司遲遲沒有變更工商登記，令外界摸不著頭腦。

01

是否是因為京璽的銷售情況并不樂觀，讓首開萌生了退意？

京璽于2024年7月取得預售許可證，供應712套，目前網簽142套，網簽率19.9%，成交金額5.92億元，地價覆蓋率為31%。

一百來套的成交量，還是蘇森浩靠“以價換量”爭取來的。

去年8月下旬剛開盤的京璽，最早想賣4.8萬/平，結果傳言被建委約談。

9月中旬，京璽置業顧問向樂居財經表示，99平以下戶型房源有4.7萬/平，甚至120平戶型也有不超過5萬/平的房源。

目前，京璽成交均價已跌到了4.58萬元/平米，相較于5.9萬元/平米的銷售指導價打了77折。

關鍵是有多家房企在，價格怎么降，具體降多少，用什么方式降，還真是一個頭疼問題。

如果意見不統一，很有可能導致分道揚鑣。這是不是首開退出的原因之一，或許只有項目負責人心里最為清楚。

除了祭出“降價”狠招，蘇森浩還在推廣上砸了不少真金白銀。

項目花費60萬，找北京青蛙找房科技做自媒體傳播；花費100萬元找北京拓石眾合文化傳媒做戶外廣告。此外，京璽還請了我愛我家、鏈家、美安居科技做項目渠道分銷。

蘇森浩做了那么多努力，為何很多購房者仍然不買賬？

02

京璽出現的運氣不太好，趕上了北京新房市場不景氣，城南新房大跳水。

該項目處于龍蟠虎踞的大興，附近在售項目有元啟成交均價約5.35萬元/平米，頤和公館成交均價約4.9萬元/平米，興城之星成交均價約4.49萬元/平米。

業內人士分析稱，該片區客戶群體被分流的厲害，大戶型改善購買群體基本買西紅門橡樹灣和玖玥府，因為西紅門東板塊規劃更完善，還有學校和地鐵的加持；小戶型基本會買清源路星光城和曉月和風，周邊配套和城市界面可以說碾壓京璽，而且星光城還是準現房。

相較之下，京璽距離4號線步行2km，且要橫穿京開高速。更令人費解的是，開發商把小區入口放在了西、北兩個方向，去地鐵口的路線很擰巴，到地鐵行走距離接近1公里。

從保值角度看，京璽所處大興黃村的地緣客戶普遍不認可京開高速以東片區，項目去化更多的還是依賴主城區外遷客群，后期保值增值也會受到影響。

京璽的戶型面積段為79~120平，設計公司為中國建筑標準設計研究院有限公司，中標金額489.52萬元。

戶型的通病是，缺少真正的入戶玄關。臥室的進深普遍太小，以3.8米的臥室進深基準來看，計算即便是110平米戶型的主臥都難以放得下雙側床頭柜(3.6m)，次臥進深甚至只有2.7米，床只能靠墻放。

在大興，京璽成為第一個送陽臺的樓盤。不過這個陽臺是上下層錯位布置，且無法封閉。這類陽臺也很雞肋，因為北京風沙天氣多，無法作為家政間放洗衣機，利用率偏低。

最令外界“驚嚇”的是，京璽的得房率創下了11層以下洋房紀錄新低，全部沒有超過80%。其中，3#樓居然只有74%左右。

京璽的得房率為何如此之低？業內人事分析稱，京璽是第一個在大興區通過防火挑檐偷面積的樓盤。偷面積太多，導致產權上的得房率變低。

在業內，京璽的裝修風格被吐槽土味，“木飾面、地磚和巖板的搭配過于普通，跟周邊其他在裝修上卷到飛起的樓盤(玖玥府，曉月和風)相比相形見絀。”

看完京璽項目的黃小姐告訴樂居財經，“裝修里面的儲物空間雖然開發商給做了，但不符合個人的需求，有點雞肋，還不如不裝。”

03

眼下，蘇森浩或許在意的是隔壁中鐵興創逸境交房后的業主反饋。逸境簽約426套，住宅成交額20.94億元，成交均價51337.64萬元/平米。

中鐵興創逸境的交房口碑，也是中鐵置業在大興的名片，它會很大程度左右京璽的潛在購房人。

去年10月，有業主在社交平臺反饋，樓頂漏水。緊接著11月，有業主反饋中鐵興創逸境虛假宣傳，落地大打折扣，“樣板間與現實區別太大，前期買房只說貼了非交標不一致別的都一致（軟裝忽略），現實多處問題。”

去年底，一位全款買了中鐵興創逸境95平的業主稱，“從開始收房，一個多月了，從給我修，到修的越來越次。根本壓根就沒給你修，糊弄事，一大堆問題。”

不同于中鐵逸境，京璽物業公司由中鐵物業換成了龍湖物業。

難不成，蘇森浩對自家中鐵物業都不信任？

開發商和物業不是一家，后續交房交接上有可能出現很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開發商減配，不是同一家也不好處理。

此外，京璽售樓處的物業找的是北京九合物業管理，中標報價327.8207萬元。該物業公司由魏傳亭和魏玉晶分別持股90%和10%。

蘇森浩還是中鐵諾德逸府項目總經理。在該項目面臨疫情和輿情雙重考驗時，他臨危受命。

前期宣傳時，諾德逸府曾稱是豐臺花鄉唯一“精裝修交付”的限競房，而后卻被百余業主怒指“精裝修塌房了”。此外，中鐵諾德逸府還曾因車庫管理問題，引發項目方與業主談判，蘇森浩參與其中。

中鐵置業選擇蘇森浩全面主持該項目保交付工作，或許也有多重考慮，他個人曾是辯論賽最佳辯手。

蘇森浩雖然是90后，但在中鐵置業已有十多年。“走路都要比別人快”，是同事對他的評價。

他一路走來，先后在中鐵置業亳州公司工程部、北京公司市場開發部以及永靚家園、諾德彩園、諾德逸府等多個項目歷練，具備施工、營銷、投資、運營及報批報建等多方面能力。

但眼下，蘇森浩最迫切的任務，是京璽的去化回款工作，畢竟后面的“追兵”已經快馬加鞭趕來了。

相關公司：首開股份sh600376