今天一早，一個朋友微信咨詢房師傅，即墨藍谷嶺海逸景灣單價不到3000元，能不能抄底。

來看看網友發的這套成交實時數據。

貝殼數據顯示2025年1月成交的藍谷嶺海逸景灣小區套二86.04平，單價2697元，總價23.2萬。

朋友問能不能抄底，既說明藍谷樓市已經慘不忍睹，也說明對藍谷房價有信心的人大有人在。

1、白菜價很特殊！

嶺海逸景灣，連續成交的三套小戶型，總價都是20萬。

很多不明真相的網友，就認為藍谷房價到了兩三千的水平了。

其實，這個觀點太偏頗了，純屬以偏概全。

嶺海逸景灣，這個小區太特殊了。它位于藍谷的最北端了，屬于單獨的領海板塊，遠離藍谷核心區。配套差、人氣不足。

最尷尬的是開發商南山集團，在開發過程中，多次出現掉鏈子的情況，延期交付、拖欠施工方工資、地下車庫等公區兌現很差。

小區問題太多了，物業服務不到位，業主們一直想成立業委會，換掉物業。

即使在2018前后，樓市最火的時候，嶺海逸景灣也是整個藍谷房價的低點所在，當時到過八九千元一平。

那時候，樂水居、魯信和璧花園可都是兩萬＋的存在。

很多人看到這里就明白了，

藍谷房價并不是網上傳的那樣白菜價兩三千的小區比比皆是。

逸景灣是個大盤，產品有聯排、洋房、小高層、高層。白菜價指的是高層個別房源。

2、藍谷樓市的真實狀態

藍谷，從鎮街所屬看，分為鰲山衛和溫泉兩個街道。

地圖上，沿著濱海公路，狹長帶分布。最核心的位置，就是山東大學周邊。實驗學校、山大附屬學校、齊魯醫院、海洋科研院所以及各大研究院……

目前藍谷最受歡迎的兩個次新小區，也都在山大周邊。

樂水居、魯信和璧花園。

樂水居是給山大教職工蓋的，質量非常好。

這個小區緊挨著山大，離海也很近。小區共有35棟樓，小高層為主，地鐵11號線，集中供暖。

小區物業管理好，景觀打造也花了不少心血。入住率，也是藍谷首屈一指的了。

所以，在藍谷成交榜上，樂水居都是排在前列的。

最近幾個月，成交價都在九千元左右。成交率較高，受當地改善歡迎。

魯信和璧花園，是藍谷NO.1了。新房時候，很多市區投資客奔著魯信二字來的。

最近兩年，投資客少了，在當地工作生活的改善需求，很青睞這個小區，買二手的不少。

差一點的房源，成交價一萬左右。

沿著濱海公路再往北，港中旅、三盛，就弱很多了，部分住宅跌破五千，確實是事實。

3、抄底時刻到了嗎？

實際上，從漲幅看，2018年那會，藍谷因為不限購，被投資客炒的最兇，漲幅很大，這也為后來的暴跌埋下伏筆。

那時候，魯信賣到兩萬多一平，確實很驚人，都到了惜售地步。

嶗山北，地鐵11號線，山東大學……

等到潮水褪去。藍谷房價率先下跌，并且跌幅巨大。要說藍谷的房價已經見底，還真不敢說。

不排除有投資客，為了快速成交，特價賣出的可能。

這兩年，藍谷房價之所以無厘頭的暴跌，一是因為發展速度一般，亮點不多；二是投資客大批甩賣，踩踏式掛牌；三是，流入人口少，房子太多了。

但是，房師傅不建議純投資買入，原因非常簡單，藍谷樓市可能會長期處于目前狀態。

非自主需求，沒必要過去撿漏。