2025年2月27日，西安市人民政府正式發(fā)布“西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）”

此規(guī)劃內(nèi)容的主要依據(jù)是節(jié)目中解讀過得兩個(gè)規(guī)劃文件：

《陜西省國土空間規(guī)劃（2021-2035 年）》

《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》

西安市人民政府正式發(fā)布西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）(以下簡稱規(guī)劃）中規(guī)劃指導(dǎo)方針、規(guī)劃內(nèi)容都是與以上兩個(gè)文件完全一致的，當(dāng)然在規(guī)劃具體細(xì)節(jié)上更完善、更明確、更標(biāo)準(zhǔn)化，指導(dǎo)性也更強(qiáng)。

《楊博士說房》在長達(dá)136頁的規(guī)劃內(nèi)容中提煉出與西安房地產(chǎn)發(fā)展直接相關(guān)的內(nèi)容與大家分享。

在規(guī)劃第二章“現(xiàn)狀基礎(chǔ)、存在問題和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)”中，對西安城市發(fā)展現(xiàn)狀、問題、挑戰(zhàn)給出最直接的描述：

該段論述回答了西安城鎮(zhèn)開發(fā)邊界面積1410.77平方公里明顯小于同能級(jí)城市的主要原因是關(guān)中平原南依中國中央水塔秦嶺，關(guān)中平原有全國最優(yōu)質(zhì)的耕地、最為豐厚的歷史文化遺產(chǎn)等，多種因素疊加意味著西安城鎮(zhèn)開發(fā)邊界受限，所以僅從城市開發(fā)邊界大小排名影射城市發(fā)展未來相當(dāng)片面。

在該問題表述中還提到西安市域面積中需要重點(diǎn)保護(hù)土地占比高達(dá)約70%。這就更有意思了，這說明西安可供開發(fā)土地面積極為有限，盡管當(dāng)下房地產(chǎn)市場供需失衡，房價(jià)下跌，但從城市中長期規(guī)劃來看，可供開發(fā)的土地資源確實(shí)稀缺。

這三段明確告訴你西安城市發(fā)展的出路不在中心城區(qū)。中心城區(qū)人太多、地太少、路太堵、人居環(huán)境差、無科研工業(yè)用地、綜合安全性低。

所以才出現(xiàn)西安交通大學(xué)、西北大學(xué)、西安理工大學(xué)搬遷灃西，空軍軍醫(yī)大學(xué)、西安戲劇學(xué)院搬秦漢新城，西安體育學(xué)院、西安石油大學(xué)搬鄠邑的情況。也再次證明“多中心”是西安城市發(fā)展必由之路。

西安只有一個(gè)新中心，西咸新區(qū)副中心；其次是新城；（鄠邑）絲路科學(xué)城排名居首位；以及另外五個(gè)綜合性新城、縣城。再次之是“組團(tuán)”

“六城”：包括閻良、臨潼、高陵、鄠邑-絲路科學(xué)城 4 個(gè)綜合性新城和藍(lán)田、周至 2 個(gè)縣城。

“九組團(tuán)”；草堂科技生態(tài)組團(tuán)、國家航天產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、常寧文教功能組團(tuán)、臨空經(jīng)濟(jì)組團(tuán)、臨潼渭北產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、白鹿原文旅融合組團(tuán)、涇河產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、集賢智能制造組團(tuán)、啞柏農(nóng)業(yè)科技組團(tuán)。

這里要特別注意中心、副中心、新城、組團(tuán)的排列關(guān)系。人口聚集度依次遞減。

另外值得一提的規(guī)劃中也明確西咸新區(qū)及副中心發(fā)展面臨的問題：

這一段描述明確了西安多中心發(fā)展現(xiàn)狀、特別提到“跨市協(xié)調(diào)、行政區(qū)、開發(fā)區(qū)交錯(cuò)”都讓新中心發(fā)展阻力重重。

在此次規(guī)劃中，對于房地產(chǎn)市場影響最大的章節(jié)就是第七章“城鎮(zhèn)空間和功能布局”

城鎮(zhèn)發(fā)展方向：南控、北跨、西融、東拓、中優(yōu)。已經(jīng)是老生常談了。

城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)：

“一主”：中心城區(qū)。

“一副”：西咸副中心（為西咸新區(qū)灃東、灃西）。

重要的一句話：2035 年，市域常住人口嚴(yán)格控制在 1560 萬人以內(nèi)，城鎮(zhèn)人口約1340 萬人，城鎮(zhèn)化率 86%，基礎(chǔ)設(shè)施按照實(shí)際服務(wù)人 口 2000 萬人進(jìn)行規(guī)劃布局。

而目前根據(jù)《2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)+陜西統(tǒng)計(jì)年鑒2025》。西安市常住人口1307.82萬人。戶籍人口1028.8073萬人，城鎮(zhèn)化率為79.5%與成都一致。

這兩份數(shù)據(jù)比對后，意味著未來西安的城市發(fā)展將更加注重質(zhì)量和效率，而不是單純追求人口和規(guī)模的擴(kuò)張。

2月14日楊博士說房發(fā)布了一篇：打臉“回歸主城”！西安樓市的未來在哪兒？的文章，此次新規(guī)劃的發(fā)布，以上內(nèi)容正好印證了文章中的論述。

雖然目前西安的房地產(chǎn)市場供需失衡，房價(jià)下跌，但從長遠(yuǎn)來看，土地資源的稀缺性決定了房價(jià)仍有上漲空間。

隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和科研成果的轉(zhuǎn)化，未來將吸引更多高素質(zhì)人才流入，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。

同時(shí)西安城鎮(zhèn)化率也會(huì)進(jìn)一步提高，人口流入會(huì)繼續(xù)增加，房地產(chǎn)需求也會(huì)隨之變化。

其實(shí)規(guī)劃已經(jīng)說得很清楚了，聰明人心里早就有了數(shù)，中心城區(qū)仍最具安全穩(wěn)定的選擇，副中心最具發(fā)展?jié)摿Α㈩A(yù)期收益也最好（但就目前看該區(qū)域債務(wù)壓力重重，不確定風(fēng)險(xiǎn)激增），新城區(qū)則次之，而組團(tuán)基本是區(qū)域內(nèi)人口聚集目標(biāo)方向了。當(dāng)然這只是在規(guī)劃之下的大方向，在具體房產(chǎn)的購置上仍有諸多因素需要考慮。

之后我們將繼續(xù)就“規(guī)劃”核心內(nèi)容展開分析，找到西安城市發(fā)展的正確答案。