重讀外灘，不停留過去，而是面向未來。

撰文丨銳裘

編輯丨Sandie

外灘的含金量，應(yīng)該用什么衡量？

是匯豐銀行大樓穹頂上那幅壁畫的修復(fù)成本，每年3800萬游客的打卡流量，半島酒店一杯咖啡的定價，還是四川中路最后一家五金店的月租金？

過去兩年，RQ工作室從商業(yè)分析、地緣文化等角度觀察上海的城市更新，卻一直避開外灘——這塊“現(xiàn)代城市的源點(diǎn)”。原因很簡單：它太復(fù)雜了。每一棟建筑都是一部近代史，每一條馬路都是一場博弈。

但外灘的復(fù)雜性，恰恰是它的魅力所在。它既是“萬國建筑博覽群”的標(biāo)本，也是“華洋混居”的實(shí)驗(yàn)場；既是全球化的櫥窗，也是本土社區(qū)的飛地。

當(dāng)我們翻開外灘的歷史，在街區(qū)里一次次行走，試圖找到一種新的解讀方式：如何用過去聯(lián)結(jié)當(dāng)下？外灘的更新實(shí)驗(yàn)，能否為其他片區(qū)提供借鑒？

帶著這些疑問，我們慢慢梳理出了部分新視角，并制作了一期播客節(jié)目（歡迎掃描下方二維碼收聽）。

外灘的歷史價值和保育價值毋庸置疑，而當(dāng)下的更新工作里我們看到了外灘含金量的真正意義：不只體現(xiàn)在租金數(shù)字或游客量上，而是停留在每一個“聯(lián)結(jié)過去與未來”的更新細(xì)節(jié)里。

1986年的上海外灘

今日外灘

洛克·外灘源

重新理解外灘——A面

步行友好的街區(qū)

外灘風(fēng)貌區(qū)（東啟中山東一路，北鄰北京東路、南至延安東路、西至西藏中路）是近代城市的非常典型的網(wǎng)格化的布局，好處之一是這里有近20個交匯路，除了橫縱相交的主馬路外，還有一些像滇池路，香港路這樣的彎馬路，加上外灘的建筑是高聳、多樣且美麗的，步行期間你不會覺得無聊，每過一個轉(zhuǎn)角就會遇到一處建筑風(fēng)景。

小網(wǎng)格化還有個好處就是不會過于擁堵，你只要繞過南京路步行街，其實(shí)人沒有這么多，很建議大家走到外灘第一立面的背后，到第二立面的毛細(xì)血管里，放慢腳步，感受每條街道，每個街角所帶來的風(fēng)景。

而步行友好不只是體現(xiàn)在百年前形成“蜘蛛網(wǎng)型”的街區(qū)形態(tài)，在近代城市更新規(guī)劃和管理中，外灘都在優(yōu)化交通細(xì)節(jié)。

例如考慮“老城區(qū)擁堵問題”，黃浦區(qū)在做地面車行規(guī)劃時，就利用這樣的毛細(xì)血管，設(shè)立車行規(guī)則，將多條馬路設(shè)立為單行道，提升車行效率。

更系統(tǒng)的改造則來自2007年-2010年外灘（中山東一路段）的一次大型改造工程。其中一項(xiàng)重要的更新原則，便是“游客步行友好”和“易達(dá)性”，如何把景色讓給游客，同時能看到浦東和浦西的現(xiàn)代與過去的對撞。

2008年，素有“亞洲第一灣”的上海延安路高架開始拆除。

2010年，全新的上海外灘竣工亮相，本次改造工程涉及外灘通道建設(shè)

在這樣的原則下，便有了今天的外灘隧道，拆除了原先標(biāo)志意義的“延安路高架亞洲第一彎”，讓車行在地下通過，讓游客在地面自如通行（而不是設(shè)立人行天橋或人行隧道這樣阻擋視野的步行通道）。

它的設(shè)計(jì)很容易讓游客匯入和疏散，也讓這里哪怕每天有幾十萬的客流，都不會像其他景點(diǎn)一樣過于擁擠，用現(xiàn)代化城市設(shè)計(jì)和運(yùn)作方法去維護(hù)這個百年歷史景點(diǎn)，才能保證不同的人群來到這里，從不同切面層次去走近它，觀賞它，理解它。

步行友好的設(shè)計(jì)，讓外灘變得“可閱讀”——游客可以輕松找到最佳拍照角度，居民可以繞開人潮找到捷徑，甚至外賣騎手也能在單行道網(wǎng)格中快速穿行。

但外灘的復(fù)雜性在于，它不僅是“可讀”的，更是“可寫”的。每一棟建筑的外墻都像一張稿紙，記錄著不同時代的野心與妥協(xié)。

2017年，黃浦區(qū)啟動了外灘“第二立面”的改造規(guī)劃。如果說第一立面是外灘的“封面”，那么第二立面就是它的“內(nèi)頁”——那些藏在臨江建筑背后的141棟老建筑，正等待被重新書寫。

△ 位于廣東路上的一棟保護(hù)建筑“永年人壽保險公司大樓”，目前僅完成了外立面的基礎(chǔ)修復(fù)，還未被“精修”，斑駁的外墻記錄著它歲月的痕跡，也不禁讓人好奇它的未來命運(yùn)。

這種從“薄”到“厚”的更新，不僅是對建筑功能的重新定義，更是對外灘靈魂的深度追問：當(dāng)歷史建筑的外殼被修復(fù)后，它的內(nèi)核該如何被更準(zhǔn)確定義？”

重新理解外灘——B面

“第二立面”改造的智慧

“第二立面”顧名思義，中山東一路臨江的“萬國建筑博覽群”是外灘的第一立面，而它的背面，就是外灘沿江建筑后排的非臨江區(qū)域，面積約51公頃，涉及27個街坊，共有141幢建于1949年前的老建筑。

2018年，外灘第二立面更新立面及基礎(chǔ)要素圖

外灘第二立面的更新意義，就是將外灘從“薄”變“厚”的過程。但它更新改造的復(fù)雜性可想而知，硬件改造部分僅是第一步，更重要的是每棟建筑未來的可持續(xù)活力，以及建筑與建筑之間、街區(qū)與建筑之間、街區(qū)與街區(qū)之間在未來的關(guān)聯(lián)性。

實(shí)際上“第二立面”涉及到的工作非常多，有街坊地塊的征收改造，有市級保護(hù)建筑的更新和再定性，我們這里就商業(yè)層面講述兩個具有代表性的項(xiàng)目：

1）洛克·外灘源 二期

洛克·外灘源百年建筑街區(qū)（ROCKBUND）位于上海外灘之源、黃浦江與蘇州河的交匯處，緊鄰?fù)獍锥蓸颍晨坑诎雿u酒店；總占地面積約17,000平方米，是一個結(jié)合了11棟歷史保護(hù)建筑和6棟新建筑的文化+商業(yè)綜合街區(qū)，由北京東路、圓明園路、南蘇州路、虎丘路圍合而成。項(xiàng)目于2005年啟動、2010年完成老建筑首輪修繕；2023年洛克·外灘源二期街區(qū)全面開放。

洛克·外灘源

洛克·外灘源由英國設(shè)計(jì)師David Chipperfield Architects建筑事務(wù)所進(jìn)行11棟歷史建筑的修繕；主導(dǎo)街區(qū)公共空間的景觀設(shè)計(jì)。洛克·外灘源一定程度上煥新了外灘片區(qū)當(dāng)代生活的一面，將歷史建筑與新建筑有機(jī)融合，塑造開放的公共廣場及內(nèi)街，激活上海外灘區(qū)域生活、文化、休閑等多重體驗(yàn)。

因?yàn)槁蹇恕ね鉃┰吹膹V場設(shè)立，讓外灘增添了公共屬性

目前街區(qū)已經(jīng)有30+品牌入駐，包括理想國書店、BASAO Tea、觀夏、Aesop、榮季95小海鮮酒館等；加上外灘美術(shù)館與OTA大田秀則畫廊這樣的文化內(nèi)容，用當(dāng)代生活方式的內(nèi)容組合，營造都市“微度假”體驗(yàn)。

經(jīng)過一年多的運(yùn)營，洛克·外灘源的風(fēng)貌和質(zhì)感已經(jīng)逐漸形成，兼具品質(zhì)又相對低消費(fèi)門檻（畢竟外灘此前的店鋪都是高奢和米其林）增加了本地品質(zhì)客群來到外灘的概率，也為外灘注入了更多“新日常”的場景。

2）外灘·老市府

外灘·老市府大樓

大樓內(nèi)部廣場

外灘老市府大樓（現(xiàn)名“外灘·老市府”）位于江西中路、漢口路、九江路、福建中路的交匯處，沿著四條馬路的一棟圍合式建筑，改造同樣由David Chipperfield Architects設(shè)計(jì)，旨在最大化保留歷史建筑元素，同時滿足現(xiàn)代功能需求。改造工程于2019年10月開工，2023年4月實(shí)現(xiàn)百年圍合，2024年5月完成工程建設(shè)，并向公眾開放參觀部分建筑內(nèi)部體。

和洛克·外灘源不同的是，外灘·老市府非街區(qū)型項(xiàng)目，而是一個完全封閉的大型建筑體，雖然文化保護(hù)意義極高，但在空間實(shí)用性上會有一定局限，所以盡管未向有關(guān)單位求證，我們推測其未來功能將以辦公為主、商業(yè)為輔，同時利用內(nèi)部廣場舉辦大型文化活動。

去年外灘·老市府開啟了面向全球的招商工作，目前暫未全部開放，但已經(jīng)受到了商業(yè)品牌的青睞。包括卡地亞、巴黎歐萊雅等都選擇與它攜手，在此落地重要的品牌盛會，這點(diǎn)也證明著：具有文化意義的保育項(xiàng)目未來的商業(yè)價值。

巴黎歐萊雅2025「聽見·值得之夜」

思考外灘：

期待與挑戰(zhàn)

就如同開頭所說，外灘是復(fù)雜的，今天這篇文章僅從A面“步行友好與街區(qū)關(guān)系”、B面“第二立面更新”兩個角度去切入。前者是外灘實(shí)現(xiàn)文化片區(qū)有機(jī)生長的基礎(chǔ)，而后者是未來將片區(qū)由薄到厚的重要舉措，注入更多面向未來的系統(tǒng)性更新。

從洛克·外灘源和外灘·老市府的更新情況來看，第二立面試圖在文化旅游屬性之外，注入更多本地敘事，拉近外灘與本地生活的距離。

但我們不得不面對一個現(xiàn)實(shí)：原住民的搬離讓外灘與本地生活依然存在巨大鴻溝；同時，旅游屬性過強(qiáng)也令其他新興產(chǎn)業(yè)的植入面臨挑戰(zhàn)。

第二立面改造的目標(biāo)，一定不是讓外灘“更好看”，而是回答一個更本質(zhì)的問題：當(dāng)歷史建筑的外殼被精心修復(fù)后，它的靈魂該被如何定義？又由誰決定？是手握全球品牌名錄的招商團(tuán)隊(duì)，是打卡拍照的游客，還是試圖在福州大樓里尋找廉價辦公位的初創(chuàng)公司？還是周邊的新居民？

外灘的復(fù)雜性正在于此——它既需要國際化的“面子”來維持城市競爭力，又依賴本土的“里子”來避免淪為精致標(biāo)本。

未來5年，當(dāng)100多棟建筑改造完成時，我們或許仍然不會得到一個完美答案，但至少應(yīng)保留一種可能性：讓外灘的含金量，不只體現(xiàn)于租金數(shù)字或游客量，而是成為一座城市學(xué)習(xí)與自我修復(fù)的課堂。

當(dāng)然城市更新是一個永恒的命題，如何讓城市生生不息？當(dāng)下對外灘與第二立面改造政策來說，才只是剛剛開始。

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