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楔子

2025年3月9日下午舉行的 十四屆全國人大三次會議舉行“民生主題”記者會。會上住建部 部長 倪虹 提到了 近期正在組織編制“好房子”建設指南，修訂的住宅規范中有一項是要把住宅的層高提高到不低于3米。

其實好房子建設的標準會很龐雜，而層高只是其中的一條，但卻引起了廣泛的關注。

所以今天這篇文章我就來寫寫住宅層高不低于3米，會給居住體驗和房地產市場帶來哪些影響。

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空間變大

以前房地產市場上，房子普遍層高在2.9米左右，這是之前的住宅規范所允許的。而現在修編的規范則要求層高不應低于3米，這之間的差距就在10公分左右。

有些人可能對于這10公分不以為然，其實能帶來的影響還是不小的。

首先房子的體積是變大了1/29。也就是說，如果房價不大的話，你多得了這1/29的空間。

隨著經濟條件的提高，中央空調、地暖、全屋吊頂等進入了普通家庭，而原來2.9米的層高，實際凈高可能只有2.4米，空間會顯得比較壓抑。

層高的加高，必然會讓居住空間更加的舒適，但也會帶來其他影響。

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建筑密度上升

普通人其實對于建筑密度是沒什么感覺的，但是住宅層高變高了，有可能會推高住宅小區的建筑密度。

我拿100米限高的住宅來舉個例子。同樣是100米，如果2.9米層高，開發商可以做33層；如果是3.0米層高，相同的限高，開發商只能做32層。

那么少掉的這一層的面積從哪里找補呢？

那不得多建一棟樓嘛！

如果小區的樓棟數量比較多，需要找補的面積就不得不多增加一棟樓。那么小區的建筑密度就上升了，也就意味著小區的綠化面積會下降。

當然，建筑密度被推高這也不是絕對的，只是在一些極端情況下才會發生，但確實有發生的可能性。

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建筑成本上升

住宅層高增加后，建安成本上升，這是一個不爭的事實。但是會增加多少，卻是一個沒那么精準的數據。

因為房子和房子不一樣，房子所在的地區的地理條件也不一樣，這些因素都會導致數據的不同。我只能大致的說說，給大家留下個概念就行了。

根據建筑行業測算，層高每增加0.1米，建安成本約上升2%-5%，具體幅度與材料價格、結構設計等因素相關。例如層高從2.8米增至3米（增加0.2米），每平方米建安成本可能增加100-150元，總成本上升約5%

除了直接推高的住宅樓成本，可能還會間接的帶來一些影響。比如因為樓棟增加之后，地庫的結構成本也會一定程度的上升。

建安成本的上升，對于開發企業來說不是什么好消息，所以一定會推動進一步的“成本優化”。

但我不希望是走上“摳鋼筋”的老路，而是通過新技術新材料來優化成本，比如 裝配式建筑、輕量化材料的應用，是否可以緩解成本的壓力呢？

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房產價值重估

建安成本上升，是否會推高房價呢？

我認為這是大概率事件。

好房子建設的目標，是希望建造老百姓買得起的品質住宅。那如何解決“房價”和“成本”之間的矛盾呢？

中國的房地產市場，經過了幾十年的發展，已經從原來的突飛猛進變成了需要“精耕細作”。房價也從原來的一路向上的飆升，變成了可以“回調”。

在這樣的背景之下，房子開始回歸其“居住屬性”。那么讓老百姓住的舒服，可能是房子最大的價值。

當高品質的新房和原先建設的二手房同臺競價時，好房子的價格才能被顯現出來，這可能就是房產價值的重估吧。

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結束語

其實以前也有層高3米的住宅，但不知道從什么時候開始，這層高就開始下滑到2.8米了。

而這次住建部重提住宅層高這件事，并將寫入新的住宅規范，這是一件讓大家高興的事情。

“一只南美洲的蝴蝶扇動翅膀，結果可能引發美國德克薩斯州的一場龍卷風。”

——蝴蝶效應

從2.8米到3.0米，雖然住宅層高只提高了20公分，就和蝴蝶扇動了一下翅膀那樣微小。但這是一個信號，意味著高品質住宅將全面進入老百姓的生活。