年初，中船黃埔文沖總部正式遷至南沙龍穴舉行了揭牌儀式。

　　原以為，黃埔臨港CBD大幕的拉開，鑼鼓要敲起來了。

　　文沖船廠所在的文船-廟頭段，正是廣州海絲城規(guī)劃的核心區(qū)，規(guī)劃的“科技長灘”終于迎來了落地的曙光。

　　而老黃埔，處于珠江東10公里岸線范圍內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越，被寄予了厚望。

　　這里先后被列入廣州市第二CBD、臨港經(jīng)濟區(qū)、人工智能與數(shù)字經(jīng)濟區(qū)、黃埔灣商圈、廣州海絲城等等眾多頂流規(guī)劃，高端寫字樓、摩天大樓、江景豪宅，應有盡有。

　　藍圖早已繪就，港區(qū)的搬遷迫在眉睫。

　　只不過，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

　　就在大家摩拳擦掌準備迎接“珠江新城2.0”時，兩則壞消息讓黃埔人的心涼了半截。

　　真正的釘子戶，是那群鋼鐵巨獸

　　第一個攔路虎是，廣州石化。

　　2月底，黃埔區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布公示：

　　黃埔石化化工區(qū)550地塊將啟動20、21、22、32、13、23、27共7座廠房及倉庫的建設工程規(guī)劃調(diào)整，總面積超1.4萬平。

　　
來源：黃埔區(qū)政府官網(wǎng)

　　廣石化搬遷，從2006年開始，來回爭吵了將近20年。2018年那會，省里還下了文件，表示：到2020年啟動廣州石化異地搬遷工作。

　　大家也看到了，沒有任何動靜。

　　而次擴建，則意味著搬遷徹底沒戲。

　　而這次擴建，目的是將石化廠區(qū)中的乙烯廠和煉油區(qū)打通。

　　
廣州石化航拍

　　第二個，則是黃埔港港區(qū)。

　　本月初，廣州市公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布廣州港船務公司的招標計劃：

　　購置300個集裝箱。

　　來源：廣州公共資源教育中心官網(wǎng)

　　廣州港船務，為廣州港股份有限公司的全資子公司，就在黃埔區(qū)港灣路26號。

　　很多年前，黃埔居民就在熱議港口的搬遷。

　　當魚珠片區(qū)的用地不多而且也將告盡，新的商務商業(yè)項目也得尋找新的落腳點，黃埔港確實有必要騰籠換鳥。

　　但現(xiàn)實是港區(qū)碼頭不僅沒有消失，還在瘋狂堆疊集裝箱。

　　廣州港船務公司去年剛花3119萬買了純電動船，今年又搞起集裝箱，你看，黃埔港還有多少搬遷的可能？

　　10年之內(nèi)想都別想，20年還有一些可能。

　　
黃埔港區(qū)航拍

　　真正的釘子戶不是城中村阿伯，而是石化+港口那群鋼鐵巨獸！

　　它們?nèi)缤掭喩系奶賶兀阑钫吃谠亍?/p>

　　為啥都搬不動？

　　為何這些鋼鐵巨獸為何如此頑強？這可能得從地方政府的賬本說起。

　　以廣州石化為例：

　　2020年黃埔稅收收入為908.81億，而廣州石化上繳的稅費就高達145.01億，占黃埔區(qū)全年稅收的16%！

　　
廣州石化穩(wěn)居廣東納稅百強企業(yè)第一梯隊

　　雖然沒有2024年廣州石化的稅收數(shù)據(jù)，但從中國石化近年年報來看煉油煉化的產(chǎn)值一直緩慢上升，廣州石化的稅費大概率保持穩(wěn)定。

　　而2024年，黃埔區(qū)稅收收入為890.2億！

　　也就是，來自廣州石化的稅收占比更高了！

　　廣州石化，是黃埔區(qū)地方經(jīng)濟的支柱。你說，這怎么搬嘛？

　　尤其是在當下的寒冬里，連珠江新城白領都開始拼多多砍一刀，還指望黃埔掏出幾百上千億的搬遷費？

　　黃埔港區(qū)的搬遷，道理也是一樣的。

　　老黃埔港作為廣州港的核心組成部分，2023年貢獻了全市約15%的貨物吞吐量，直接關聯(lián)著廣州國際航運樞紐建設的進度。

　　更關鍵的是，港區(qū)內(nèi)的廣州石化、中交航道局等央企國企貢獻著穩(wěn)定的稅收與就業(yè)崗位，搬遷成本涉及土地收儲、員工安置、產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)等多重復雜問題。

　　牽扯太多，個個都是硬骨頭。

　　當然，這也是短期經(jīng)濟利益與長期規(guī)劃目標的沖突。算大賬與算小賬的博弈，同樣考驗著城市管理者的戰(zhàn)略定力。

　　老黃埔，高端住宅夢碎了一地

　　石化廠區(qū)+黃埔港區(qū)的留守，正在引發(fā)連鎖反應。

　　一方面，產(chǎn)業(yè)升級進程受阻。

　　早在2011年，《廣州市黃埔中心區(qū)城市設計及控制性詳細規(guī)劃》曾提出“到2020年黃埔港分為近中遠三期實施搬遷”。

　　
2011年的黃埔港搬遷新聞報道

　　至今未能搬遷的港區(qū)，物流功能與高端產(chǎn)業(yè)空間的沖突日益尖銳。

　　如果你是企業(yè)老總，本來有搬遷總部到黃埔港附近的打算，看到日夜不停的大貨車，你會怎么想？

　　人工智能與數(shù)字經(jīng)濟區(qū)碰上大煙囪+集裝箱，產(chǎn)生的化學反應堪比螺螄粉配紅酒的慘案現(xiàn)場。

　　另一方面，高端住宅價值遭遇沖擊。

　　云山珠水，想來豪宅云集。

　　但是，如果在豪宅與珠江之間在，加上數(shù)不清的集裝箱呢？

　　廣州港船務公司購置集裝箱的公告，表明黃埔港還將繼續(xù)存在。

　　而規(guī)劃中的商務地標與生態(tài)公園，只能繼續(xù)停留在紙面。

　　
科技長灘效果圖

　　開發(fā)商可能拿著效果圖吹牛："推開窗就是無敵江景，下樓就是AI產(chǎn)業(yè)園！"

　　真到實體樓棟上去，可能會發(fā)現(xiàn)，豪宅陽臺視野分三級：

　　一級景觀看吊機，二級景觀看貨輪，三級景觀看隔壁樓王看吊機。

　　嘿，毛的高端住宅。

　　如果要在老黃埔買房，我建議：避開近石化或近黃埔港這些硬骨頭較多的地方，盡量選擇連片開發(fā)的區(qū)域，規(guī)模越大越好。

　　
老黃埔的硬骨頭，來源：黃埔視野

　　不要輕易相信三年五載能搬這種屁話，變數(shù)太大。

　　你看，文沖船廠這個示范生，從2007年年在龍穴島打下第一根樁開始，就已醞釀搬遷，但前前后后也花了18年才最終挪窩。

　　哪怕2019年文沖船廠公布了一期搬遷計劃，但也到了今年年初，才真正動起來。

　　能有幾個18年啊！