房價泡沫，沒了！

樓市經(jīng)過深度調整、房價連跌之后，到目前為止，房價泡沫已被擠完了。

衡量房價泡沫的指標有好幾個，其中房價收入比非常重要。

今天我們來看一下，老楊監(jiān)測的全國主要城市的最新房價收入比。

這里的房價是綜合新房和二手房之后的市場化商品房價格，收入則來自統(tǒng)計局公布的每年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，面積按照 100 平米來計算。

通過這三個指標，就能得出房價收入比。

先看一下50個重點城市，房價總體走勢。

2010年不足1萬元每平米，2021年漲至21602元，2022年以來連跌三年。

這也是98年房改之后，進入本世紀以來，首次出現(xiàn)房價連跌三年！

50城房價收入比降至多年來最低

首先，我們看看全國 50 個城市的總體情況。

數(shù)據(jù)圖表從 2010 年開始統(tǒng)計，2010 年房價收入比是 14 倍。

之后幾年，隨著全國樓市降溫，房價收入比持續(xù)下滑，到 2015 年降到 10 倍。

2016 年全國樓市又開始升溫，房價大幅上漲，到 2018 年房價收入比達到 13 倍。

2022 - 2024 這三年，房價大跌，而居民收入小幅增長，2024 年房價收入比回到 10 倍，與 2015 年持平。

從圖表可以看出，房價大跌三年后，目前房價收入比已經(jīng)回到合理區(qū)間，甚至低于合理值。

房價貴不貴，是個相對概念

對于很多收入少、沒有積蓄的人來說，2020 年前后，想買的房子單價 1 萬，當時覺得太貴了；現(xiàn)在房價跌到 6000 甚至 5000，還是買不起。

對這類人而言，房價 1 萬和 5000 沒有本質區(qū)別，因為都超出了他們的購買能力。

但對部分人來說，房價跌三成和沒跌差異就比較大。房價不跌時他們買不起，房價跌了三成，努力一下或許就買得起了。

所以，我們討論房價貴還是便宜，不能一概而論，不同人群、家庭和收入情況，結果完全不同。

接下來，我們再看看 2024 年度全國 50 個主要城市房價收入比排名前五和后五的城市。

排名前五的城市是：

深圳 28 倍、北京 24 倍、上海 22 倍、廈門 16 倍，杭州和廣州均為 15 倍。

排名后五的城市是：

岳陽 5 倍、蚌埠 5.2 倍、貴陽 5.3 倍、呼和浩特 5.4 倍、長沙 5.4 倍。

很明顯，高能級城市的房價收入比較高，低等級城市或較弱城市的房價收入比較低。

各位需要知道一個有點違背常識的點：不能簡單地拿高等級城市和低等級城市進行對比。

比如在北上廣深這些高等級城市，部分年輕人買房的首付可能來自在外地的父母，而這些父母的收入并沒有被計算在一線城市官方統(tǒng)計的收入范疇內。

有些朋友可能會疑惑：深圳房價收入比 28 倍，岳陽才 5 倍，難道深圳的房價泡沫比岳陽還小嗎？

其實，我無法直接下結論，因為房價和房價收入比都是相對概念。

那么，該如何分析研究房價收入比呢？

我建議針對具體城市，把該城市過去多年每年的房價收入比數(shù)據(jù)進行對比分析。

深圳房價收入比28倍全國最高

以深圳為例，2010 年深圳的房價收入比只有 22 倍，2012 年最低跌到 17 倍。2015 年開始房價大漲，房價收入比也跟著上漲。

2020 年，深圳房價收入比達到最高峰 40 倍，當時在全國最高。據(jù)相關機構數(shù)據(jù)，這一數(shù)值比紐約、倫敦、新加坡、香港等城市還要高很多。

2021 年開始，深圳的房價收入比連續(xù)四年下滑，2024 年降到 28 倍。

這個數(shù)值是高是低？有沒有泡沫呢？

28 倍高于 2015 年及之前的很多年，但低于 2016 - 2023 年的數(shù)值。

從相對意義和動態(tài)平衡來看，我認為目前深圳 28 倍的房價收入比處于相對合理的區(qū)間。

也可以說目前深圳房價泡沫已經(jīng)擠完，房價趨于合理，再大幅下跌比較困難。

通過本文，老楊不僅給大家分享了一些數(shù)據(jù)，還告訴大家如何正確看待房價收入比這一重要指標。

希望大家能從中得到啟發(fā)，懇請老鐵們點個贊，順手轉發(fā)一下。