中國西部地區的樓市，哪個城市是最靚的仔？

估計大部分人的眼光比較一致 —— 成都。

過去七八年，成都的樓市表現相當亮眼：

第一個層面，它是整個西部地區最強的城市；

第二個層面，它也是中西部加上東北地區最強的城市；

第三個層面，即便是放在全國范圍之內，過去三四年，成都樓市的抗跌性能夠排進全國前五甚至前三。

全國范圍內，確實有一些朋友想去成都買房，不管是自住養老還是投資。那目前成都的房價泡沫還有嗎？

我之前已經聊了多個城市的房價泡沫情況，今天就聊聊大成都。

依然從三個維度、三個指標來分析成都的房價泡沫，分別是房價收入比、租金收益率和成都房價的短期波動因子。

房價收入比 10 倍

首先，看一下成都的房價收入比。

2024 年，成都的房價收入比是 10 倍。

過去十幾年最高值出現在 2018 年，達到 13 倍后開始震蕩下行，尤其是近三年下滑比較明顯。

而成都房價收入比較低的年份是 2012 年到 2016 年，基本上在 8 倍上下窄幅波動。

房價收入比 10 倍，簡單說就是成都的一套房子，需要成都家庭用 10 年的收入才能買得起。

10倍，是高還是低？

相比深圳的 28 倍，成都 10 倍低多了；但是相比貴陽的 5 倍，成都又高多了。

成都的房價收入比，到底是高還是低？需要指數化處理后才能進行高低比對。

指數化之后，過去十多年成都的房價收入比指數，2024 年是 - 4。

-4 的含義是，10 倍的房價收入比基本接近過去十多年成都房價收入比的中間值，我們默認它是比較合理的值。

歷史上比較高估的時間段是 2018 年到 2023 年，比較低估的時間段是 2011 年到 2016 年。單純從房價收入比來看，成都目前房價沒有泡沫了。

租金收益率2.3%

再來看第二個指標：租金收益率，它衡量的是成都房價水平與租金水平的比對關系。

過去十多年，成都的租金收益率比較高的時期是 2012 年到 2016 年，最高點接近 4%。

2016 年下半年到 2017 年，成都房價暴漲導致租金收益率跳水。

2018 年以來，成都的租金收益率保持在 2.3% 左右，呈橫盤走勢。

2.3% 是高還是低？

我們同樣把租金收益率（租售比）進行指數化處理，處理后目前指數是 - 95，低于歷史平均水平。

2017 年上半年及之前，指數是正值；2017 年下半年以來，就開始進入負值區間了。

單純從指標來看，成都目前的房價水平相比租金水平還是高估了，有點泡沫。

房價在周期波動中仍略高

第三個指標是房價周期波動因子。

該指標具有創新性，是根據長期監測成都房價在周期性波動中（漲、跌、走平）的表現建立模型，監測和評估房價運行的高低。

數據表明，2014 年到 2016 年上半年，成都的房價是低估的；

2017 年以來，成都的房價周期波動指數處于正值區間，存在高估，其中高估的頂峰是 2021 年三季度，當時樓市特別熱，泡沫比較明顯。

最近幾個月以來，指數雖然是正值，但已經比較小了，比如今年四月份，值是 1.3，已經非常接近于零。

從指標來看，目前全國絕大部分城市的房價周期波動指數都是負值，只有個別城市是正值，其中就包含成都。

過去幾年，成都的房價下跌幅度要明顯小于其他一些二線城市。

成都房價泡沫快擠完了

我們把上述三個細分指標（房價收入比、租金收益率、房價周期波動指數）進行綜合，得出衡量成都房價泡沫走勢的最終指標。

最終指標表明，2014 年到 2016 年，成都房價泡沫指數是負值，沒有泡沫，房價還是低估的；

2017 年開始進入正值區間，開始滋生泡沫，泡沫累加，到 2021 年三季度達到最高峰。

之后，隨著樓市調控、市場降溫，成都的房價進入擠泡沫進程。

目前泡沫比較小了，比如今年五月份，指數是 23，但它畢竟還是高于零。

綜合來看，目前成都的房價依然存在比較小的泡沫。

存在泡沫，說明樓市從大周期來看，調整至今仍不夠充分，但并非意味著成都的房價將會持續下跌很多年。

房價泡沫指數，畢竟只是衡量房地產市場是否健康、是否合理的指標之一。

另外，還要看城市基本面，比如城市能級、人口面、經濟面等等。

因為成都的城市基本面非常強，可以部分對沖掉成都房價泡沫中尚未完全擠出的泡沫。

以上內容，供關注成都樓市的朋友們參考。