01

楔子

最近上海一個叫做招商“序”的新樓盤，戶型吸引了我的注意，因為這個項目居然設(shè)計了“3個陽臺”。

這個設(shè)計“亮點”放在其他城市，可能什么都算不上。但這是在上海，已經(jīng)很久沒有看到這樣的產(chǎn)品了。特別是100平方建筑面積的小戶型，也做了3個陽臺。（如下圖）

今天這篇文章，我不想解析這個項目，而只想談?wù)劇叭柵_”戶型重現(xiàn)上海灘，到底意味什么？

02

卷土重來

早些年，上海的面積計算規(guī)則還比較“粗放”時，三陽臺的住宅產(chǎn)品是比較普遍的。我現(xiàn)在住的房子就是3個陽臺，2010年前的商品房項目。

后來上海出了《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理規(guī)定》，就明確了陽臺的進深不超過1.8米，且其水平投影面積不超過8平方米，才按照1/2計算容積率，否則就按照全面積來計算。（如下圖）

因此在很長一段時間內(nèi)，上海“三陽臺“”的剛需項目基本就消失了。

目前我無法判斷：招商這個項目超出面積限制的部分陽臺，是按照全面積計算的，還是按照1/2來計算？

• 如果陽臺是按照全面積計算

那這樣的設(shè)計就沒什么意義，本來都計容了，還鬧啥啊。消費者買了房之后，如果要作為臥室使用，還得額外多出裝修費，而且小區(qū)的外立面效果也沒法保證。

• 如果是按照1/2計算面積

那贈送的面積還是有一定吸引力的，但陽臺納入臥室的使用效率是打折扣的。設(shè)計伊始，陽臺是不考慮保溫節(jié)能的。而小業(yè)主在自行封窗時，是不太可能考慮與原來的保溫層進行連接，所以達不到節(jié)能效果的。

正常的房間 （臥室或書房） 作為人休息的空間，要考慮降噪。而陽臺既要考慮室外的雨水飄進來，還要考慮屋頂雨水和每層空調(diào)水的排出，所以都需要設(shè)置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的。 （如上圖）

即使贈送的陽臺是雞肋般的存在，但有勝于無啊！

那么招商序這個項目的出現(xiàn)，是否意味著上海的面積計算規(guī)則將迎來“寬松”呢？

再聯(lián)想到最近住建部出臺了 一系列 “好房子建設(shè) ”的文件，與之配套的容積率計算規(guī)則，不少城市也做了修訂。總體趨勢都是：陽臺的贈送比例進一步提高。

所以，上海會不會出臺優(yōu)化容積率的政策呢？

讓我們拭目以待！

03

功能擴展

招商序這個項目中幾乎所有的戶型都是3個陽臺。其中兩個是與客廳相連的，形成了2面寬的橫向?qū)捑瓣柵_；另外一個是與臥室相連的，是臥室功能的補充或者擴展。

如果三陽臺的戶型這次在市場上表現(xiàn)好，政策又允許，那市場上會不會出現(xiàn)4陽臺、5陽臺的產(chǎn)品呢？

說來也巧，我前兩年還真的針對陽臺做過“創(chuàng)新設(shè)計”。當(dāng)時判斷房地產(chǎn)市場 已經(jīng) 進入到了細分市場，應(yīng)該去針對不同的客戶、提供不同的產(chǎn)品，所以就假想了一個6陽臺的戶型。

如果按照功能來分的話，大致可以分成儲物、晾曬、生活、一步和禮儀陽臺。

• 儲物陽臺

我們越來越多的快遞、雜物，出于疫情安全的考慮，其實不太適合進入到房間里。最好是在進門位置就設(shè)計一個儲物陽臺，順帶還可以脫掉外套，洗個手再進入到室內(nèi)。（如下圖）

• 晾曬陽臺

一個專屬的晾曬陽臺， 可以封閉起來 。對內(nèi)可以讓傳統(tǒng)客廳更加美觀，對外可以有助于維持市容市貌。 （如下圖）

• 生活陽臺

一般生活陽臺和廚房挨的比較近，這里既可以是粗加工的場所。有些家庭還喜歡自己種點小菜什么的，也比較適合。 （如下圖）

• 一步陽臺

現(xiàn)代快節(jié)奏的生活，有時候讓人透不過來氣。所以很多中年人會在到家的車里坐很久，有些時候就是希望“喘口氣”。而一步小陽臺可以讓成年人有個釋放的空間。（如下圖）

• 禮儀陽臺

客廳外側(cè)設(shè)置一個陽臺，沒有“琳瑯滿目”的衣服相伴，會讓生活更加有儀式感，生活會變得更加有趣。 （如下圖）

這樣的戶型，對于開發(fā)商來說可能會比較費錢。但對于消費者來說，有了更多的可能性，而且空間的實得率也將進一步提高， 相當(dāng)于變相降低單價，應(yīng)該是會受到市場歡迎的。

最后其實還是歸結(jié)到“政策是否允許”這個問題!

上海的樓市相對堅挺，所以這么大幅度的創(chuàng)新可能還得假以時日。

04

市場承壓

這次招商序“三陽臺戶型”問世，對于很多競品來說是非常有殺傷力的。也許不用多久，三陽臺將成為上海新房的標配，并衍生出多陽臺、L型轉(zhuǎn)角陽臺等進階形態(tài)。

一般來說，如果產(chǎn)品賣得好，開發(fā)商是沒有動力進行創(chuàng)新的。所以三陽臺戶型重出江湖，可能也意味著市場并不那么樂觀，開發(fā)商正承受著一定的去化壓力。

其實第四代住宅的概念已經(jīng)出來很久了，但是上海一直沒有跟進。一方面原因可能是上海的房地產(chǎn)市場比較健康，另一方面可能是與之相匹配的政策還沒有落實到位。

但是隨著“好房子建設(shè)”的標準不斷出新，也許會有更多扶持政策落地。也將促使越來越多創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，而陽臺無疑是“成本最低”的創(chuàng)新落腳點。

05

結(jié)束語

上海“三陽臺”戶型的重現(xiàn)，可能是政策松綁、市場需求升級、房企產(chǎn)品創(chuàng)新三者共振的結(jié)果。

短期來看，它加速了新房市場的產(chǎn)品迭代；長期則可能重構(gòu)購房者價值評估體系，并倒逼二手房市場進入“以價換量”周期。

對于消費者而言，多元化和個性化的居住需求將得到進一步的滿足，對美好生活的向往也將逐步實現(xiàn)。