馬上進入4月下旬，最近的關(guān)稅戰(zhàn)可謂是驚心肉跳，今天一個「螳螂捕蟬」，明天一個「黃雀在后」，緊迫程度完全不亞于警匪動作片。

大國博弈競爭態(tài)勢下，市場紛紛擾擾，關(guān)于“買房還是賣房”、“房價漲或跌”的討論更是激烈不已。

拋開市場行情，遠(yuǎn)離市場噪音，如何看待未來的中國房地產(chǎn)？

01

網(wǎng)上經(jīng)常能看到這樣的言論：

說生活在70、80年代的人最幸福，因為那個時候沒有買房壓力，人們臉上的笑容都是干凈純粹的。

事實上，真的如此嗎？

從樓市的角度——

20多年前，我們國家取消福利分房制度，開始讓老百姓自己買房。這事剛出來很多人罵，但現(xiàn)在回頭看，卻是讓老百姓住得更好的關(guān)鍵一步。

原因很簡單。

計劃經(jīng)濟時代分房子，得靠單位、拼資歷。年輕人沒背景的，可能熬到退休都分不到像樣的房。那時候城里人均居住面積不到10平米，一家三代擠筒子樓是常態(tài)。

98年房改后，開發(fā)商拼命蓋樓。現(xiàn)在中國人均住房面積42平米，是以前的4倍。就像淘寶讓商品變多，市場化讓房子變多，老百姓選擇也多了。

有人說朝鮮分房多好，國家包分配。可你想想：政府蓋房子的錢哪來？還不是從老百姓身上摳出來的。

就像深圳現(xiàn)在有18萬多人排隊等安居房，有人等了8年還沒輪上。若全國都搞福利分房，要么房子質(zhì)量差，要么大家擠破頭搶名額，最后只能走后門。

貴有貴的道理，但別光抱怨。

一線城市房價高，本質(zhì)是大家都想擠進來，從而導(dǎo)致資源有限。紐約、東京房價同樣不便宜，這是城市發(fā)展的必然規(guī)律。

現(xiàn)在政府大力建設(shè)保障性住房，就是在找平衡，給買不起商品房的人開「綠色通道」。

更多就業(yè)機會、更多上升空間、憑努力買改善房，這就是市場化帶來的好處。

所以，沒必要懷念大飯鍋時代，改革開放讓更多人富起來，雖然有人暴富有人普通，但總比全體貧窮強。

02

財富分化，帶來的必然是樓市高度分化。

比如目前全國人均住房面積42平米，達到歐洲水平，理論上來說，中國人早就已經(jīng)不缺房子了。

但你看一線城市的人均住房面積：北京31平米，上海只有23平米，深圳更低，僅約21平米。

以至于——

沒房的人想買房，有房的人想換房。

一線城市依然存在很大的改善需求。

比如結(jié)婚人數(shù)逐漸減少，如何影響樓市？

隨著逐年結(jié)婚人數(shù)的減少，實際上并不會影響買房的需求。

因為買房本質(zhì)上是一個安全需求和資產(chǎn)保值增值需求，單身的人也有安全的需求。現(xiàn)在深圳單身男女買房的數(shù)據(jù)正好證明了這點。

影響比較大的是對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。

以前家庭人口數(shù)量比較多，中大戶型比較熱門。以后隨著家庭人口數(shù)量的減少，一些中小戶型也會較為熱門。而且隨著通貨膨脹，大戶型的總價也越來越貴，門檻較高，非豪宅類的大戶型可能漲幅潛力不如中小戶型。豪宅型的大戶型相對還是會比較稀缺。

所以從這個角度出發(fā)，現(xiàn)在在核心區(qū)買優(yōu)質(zhì)的次新兩房和小三房，未來會是一個流動性較強的產(chǎn)品，增值潛力也不錯。

03

當(dāng)前的深圳樓市，剛需買家占了一大半，就身邊接待的咨詢案例來看，不少還是首套房，在決策層面上較為迷茫。

人生第一套房，可以說是資產(chǎn)躍升的核心起點。選對房等于點燃財富的火種，選錯房以后賣的時候往往兩行淚。

首套房到底該怎么買？我是這么認(rèn)為的：

1、買房本質(zhì)是持有可升值的產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，擺脫勞動性收入的困局。自有產(chǎn)權(quán)越多，人生自由度越高。房產(chǎn)兼具居住與金融屬性，升值收益才是核心目標(biāo)。 2、地段即命脈。房產(chǎn)價值取決于小區(qū)外部資源，包括產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配套的集聚。緊盯板塊輪動與利好兌現(xiàn)，選擇資源持續(xù)涌入的成長型地段。 3、合理運用杠桿，留足現(xiàn)金流；貸款選30年等額本息，對抗通脹稀釋負(fù)債。 4、遠(yuǎn)離四大坑資產(chǎn)。稅費高、難落戶、流動性差的公寓；無法律保障，金融屬性歸零的小產(chǎn)權(quán)；受電商沖擊、防守性極弱的商鋪；漲幅滯后、接盤群體狹窄的遠(yuǎn)郊邊緣房。

5、盡量選擇精裝，不僅能省下很大一筆費用，以后置換的時候也容易出手。因為蘿卜青菜各有所愛，你砸重金搞了豪裝，下家不一定喜歡。有多的預(yù)算可以加到首付里，買套更好的。

負(fù)債本身并不可怕，它是財富增長的一個重要工具，可怕的是惡性負(fù)債。

同樣的收入，同樣的房貸，為什么有些人覺得輕輕松松，有些人卻壓得喘不過氣？

不管買房還是賣房，這個過程都很重要，需要跟著經(jīng)濟周期來運作。

樓市表現(xiàn)很瘋狂的時候，就要趁機賣掉劣質(zhì)資產(chǎn)，適當(dāng)降低杠桿保證現(xiàn)金流，盡可能把不確定性轉(zhuǎn)化為確定性。

樓市預(yù)期普遍不好的時候，因為先前你已經(jīng)通過賣掉劣質(zhì)資產(chǎn)而達到降低杠桿的效果，這個時候面對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，你就擁有了更多主動權(quán)，或持幣觀望，或選擇出手。

這個道理聽著很簡單，但實際上很少人能做到。

誠如巴菲特那句名言：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。”

只有你真正身處市場，才知道這句話到底需要多大的力量來支撐。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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