觀點網(wǎng) “你要問徐匯領邸玖章，那我們早就已經(jīng)賣完了，你要是問中海在楊浦的新盤，我們已經(jīng)確定這周入市了。”

承接去年11月位于上海徐匯的領邸玖章項目累計1558組、認購率約282%的余熱，2025年4月中旬，中海位于內(nèi)中環(huán)楊浦濱江區(qū)域的另一宗玖系產(chǎn)品準備入市。

據(jù)銷售人員向觀點新媒體透露，中海云邸玖章展廳已經(jīng)于3月初開放，銷售團隊也在2月組建完畢。

事實上，中海對于“玖系”產(chǎn)品在上海的鋪排格外上心。據(jù)觀點新媒體了解，于2024年，中海在上海總銷售額突破700億元，玖系產(chǎn)品貢獻占比達到60%。

彼時，順昌玖里項目單日銷售額近200億元，創(chuàng)下全國單日銷售額最高紀錄；領邸玖序、領邸玖章前后五開五罄，又創(chuàng)下上海單盤最短時間最高總銷售額紀錄。

幾宗項目接連傳來銷售喜報，中海看到了在上海培養(yǎng)“現(xiàn)象級產(chǎn)品”的可能性，又于2024年底連續(xù)拿下三幅住宅地塊，正式深入楊浦區(qū)域。

楊浦布局

2024年10月25日，上海進行第六批次土拍，共計出讓四宗地，其中閔行區(qū)2宗、寶山區(qū)1宗、楊浦區(qū)1宗，總起拍價147.7億元。

其中，中海以32.13億元競得楊浦定海社區(qū)K2-04、G2-5兩宗地塊，折合樓板價69158元/平方米，溢價率2.3%，成為本次土拍中唯一溢價成交的地塊。

雖然溢價率不高，但地塊實則吸引了保利置業(yè)及中海參與競拍，最終經(jīng)19輪競拍，由中海成功競得。

資料顯示，地塊土地用途為普通商品房；出讓面積1.85萬平方米，容積率2.5，建筑面積4.6萬平方米，起價31.4億元，樓面價6.76萬元/平方米；地塊限高60米，中小套型占比40%，住宅套數(shù)下限無設定，集采價4000元/平方米。

后于11月27日，中海又在上海七批次土拍以36.45億元的價格，摘得K2-04、G2-5地塊周邊的楊浦區(qū)N090602單元K8-05地塊，成交樓面價7.33萬元/平方米，溢價率達到16.33%，中小套型占比50%，集采價4000元/平方米。

從地理位置來看，K2-04地塊有少量待拆除的老式石庫門房屋，周邊包括平?jīng)雎飞虾钇种行尼t(yī)院醫(yī)院、貴陽路東遼陽中學等資源，南側一路之隔另有波陽公園，該地塊規(guī)劃設計方案公示，擬建3幢17-18高層、4幢3F別墅。

G2-5地塊與K2-04地塊相隔一條平?jīng)雎罚舯谑侵腔鄯坏男滦蛣?chuàng)意園區(qū)，該園區(qū)由40余幢老建筑構成，曾是上海遠東鋼絲針布廠。該地塊規(guī)劃設計方案公示地塊容積率約合2.5，預計擬建兩棟住宅建筑，一棟15F的住宅和一棟18F的公共租賃房。

如上文所述，G2-5地塊與K2-04地塊可以實現(xiàn)周邊配套共享，K8-05地塊則位于縵云上海三期和東外灘1號兩宗項目中間，居住氛圍更濃，但相對而言城市界面不如前者。據(jù)規(guī)劃設計方案公示，地塊計劃建設7幢13-17層高層住宅以及4幢配套用房。

觀點新媒體查閱資料后得知，中海拿下的這三宗地塊周邊純新房在售案例較少，可以用作對比的項目主要為華發(fā)公館、東外灘1號等次新項目。

有業(yè)內(nèi)人士稱，兩宗項目在區(qū)域內(nèi)反響較好，成交價格基本穩(wěn)定在9萬元 /平方米，最高達到11萬元/平方米；新房項目單價上限更高，距離三宗地塊最近的新項目縵云上海均價達到12.2萬元/平方米，2024年該項目累計銷售額達到210億元。

競爭者們

值得注意的是，就在云邸玖章預備入市的同一周，同樣位于內(nèi)中環(huán)板塊的華潤翡雲(yún)悅府也開啟了認籌序幕。

華潤聯(lián)合中能建、越秀拿下的上海浦東新楊思地塊，案名正是確定為華潤翡雲(yún)悅府。

2024年11月27日，華潤聯(lián)合中能建以及越秀以78.97億元總價競得該地塊，溢價率高達40.37%，刷新了新楊思板塊的地價紀錄。

據(jù)觀點新媒體過往報道，翡雲(yún)悅府項目周邊上園項目于2024年4月首次開盤，推出266套房源，開盤當日去化率超過80%，至今累計推售4個批次共612套住宅，成交均價約達到9.96萬元/平方米，?與云邸玖章的備案均價相近。

從地理位置對比，翡雲(yún)悅府所在新楊思板塊處于始發(fā)階段，但改善效應較強。華潤置業(yè)曾公開表示，計劃參與新楊思板塊內(nèi)商業(yè)項目的規(guī)劃，且提出建設超高能級的重奢商場。

而云邸玖章所在的楊浦濱江板塊，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展則較為成熟，板塊內(nèi)即將竣工的項目包括中交濱江廣場、美團上海總部、嗶哩嗶哩上海總部、抖音集團上海濱江中心等，或為該板塊帶來大量人口聚集。

正因如此，楊浦濱江新房競爭也會較為激烈。除去云邸玖章之外，2025年還會有新盤上架，市場較為關注的包括保利海玥外灘序98項目。

同樣在2024年上海第七批次土拍中，中海拿下楊浦地塊的同時，保利也聯(lián)手建工以總價28.71億元摘得了另一宗楊浦濱江地塊，溢價率17.1%，折合樓板價8.19萬元/平方米。

與中海多度落子楊浦的心境相似，保利也曾在這片區(qū)域嘗到蛋糕的滋味，此前上市的洋房項目保利外灘序·BUND45及BUND88，均價分別達到12.9萬元/平方米、12.7萬元/平方米，其中BUND45認購率達到714%、BUND88開盤當天去化率超過90%。

據(jù)保利海玥外灘序98的設計方案來看，項目擬建8F的小高層，周邊配套包括上海市遼陽中學(東校區(qū))、民辦陽浦小學、上海財經(jīng)大學附屬中學；楊浦區(qū)中醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院、上海市紅房子婦產(chǎn)科醫(yī)院楊浦院區(qū)等，與云邸玖章部分配套重合。

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