特朗普關(guān)稅政策撼動(dòng)世界，全球各類(lèi)資產(chǎn)大幅震蕩下跌，幾乎無(wú)一幸免。

但上海1-2月二手房同比大漲，3月份環(huán)比大漲再創(chuàng)6年新高！

不斷上升的成交量，持續(xù)升溫的刺激政策預(yù)期，讓市場(chǎng)泛起熱烈討論：中國(guó)房地產(chǎn)到反攻時(shí)刻了嗎？

資料來(lái)源：CRIC，華爾街見(jiàn)聞制圖

外資投行為何集體翻多？

眾多頂級(jí)外資投行翻多中國(guó)房地產(chǎn)。

大摩率先空翻多。

它認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體在2025年可能仍充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，但高線城市可以得到更強(qiáng)大的財(cái)政支持。未來(lái)上漲的核心催化是官方收儲(chǔ)速度對(duì)市場(chǎng)庫(kù)存的去化。

除此以外，房地產(chǎn)新開(kāi)工量在2025年將繼續(xù)下跌8.5%。

因此，新房供應(yīng)尤其是優(yōu)質(zhì)的新房資產(chǎn)會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的核心焦點(diǎn)。

高盛在3月份的閉門(mén)會(huì)議上則更加積極，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2025年二季度觸底反彈。但新開(kāi)工項(xiàng)目可能繼續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)下跌。

這種“唱多”趨勢(shì)在未來(lái)一年會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，為什么？

我們總計(jì)看到有三個(gè)巨大的信號(hào)，正在強(qiáng)化這種資產(chǎn)價(jià)格的反轉(zhuǎn)預(yù)期。

• 政策反轉(zhuǎn)。政府兩會(huì)工作報(bào)告史上第一次把“穩(wěn)樓市穩(wěn)股市”寫(xiě)進(jìn)年度KPI；

• 供給凍結(jié)。上海新地供應(yīng)正在快速下降。2024年出讓宅地48幅，同比減少24幅，下降三分之一，較高峰期下跌一半以上，進(jìn)一步凸顯新房資產(chǎn)的稀缺性。根據(jù)開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，到2026年后新房供給會(huì)快速減半；

資料來(lái)源：CRIC，華爾街見(jiàn)聞制圖

第三，流動(dòng)性充裕。居民部門(mén)存款高增，財(cái)政和貨幣政策雙雙積極，2025年流動(dòng)性將會(huì)十分充裕，這意味著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將帶來(lái)超額的收益率。

政策、供給和需求的三個(gè)維度已經(jīng)攻守易勢(shì)，但許多人尚未回味過(guò)來(lái)。

2025年很可能上海新房資產(chǎn)一個(gè)重要的戰(zhàn)略反攻點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注。

核心資產(chǎn)如何穿越周期

全球不確定性下，錢(qián)該配置哪里？

毫無(wú)疑問(wèn)，能夠穿越周期的核心城市、核心地段、核心項(xiàng)目的“三核”資產(chǎn)，應(yīng)該是高凈值人群主要考慮的投資對(duì)象。

從全球大城市的房地產(chǎn)周期來(lái)看，“三核”資產(chǎn)始終是增值保值的不二之選。

例如英國(guó)倫敦最近50年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)106倍，遠(yuǎn)超英國(guó)整體的61倍；

法國(guó)巴黎市近50年房?jī)r(jià)上漲32.5倍，明顯超過(guò)法國(guó)整體的22.7倍；

美國(guó)紐約市近40年房?jī)r(jià)上漲8.1倍，高于美國(guó)整體的5.6倍；

我們?cè)倏春诵某鞘袇^(qū)域房?jī)r(jià)的分化情況。

英國(guó)“內(nèi)倫敦”房?jī)r(jià)漲幅近30年達(dá)到6.4倍，大于“外倫敦”的4.8倍；

法國(guó)巴黎市中心房?jī)r(jià)漲幅2.95倍，明顯超過(guò)近郊三省的1.97倍、遠(yuǎn)郊的1.43倍；

紐約曼哈頓區(qū)和皇后區(qū)近30年房?jī)r(jià)突破2.2倍，高于全市的1.4倍；

“三核”資產(chǎn)在保值增值方面的收益率堪稱(chēng)卓越。

為什么“三核”資產(chǎn)能夠普遍穿越時(shí)間周期，跑贏社會(huì)平均？

長(zhǎng)期看，全球貨幣超發(fā)是普遍現(xiàn)象，廣義貨幣增速多高于名義 GDP增長(zhǎng)，能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)不多，在絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，核心城市的房地產(chǎn)就是其中之一。

過(guò)去四十年，中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速約為15%，只有少數(shù)一二線地價(jià)房?jī)r(jià)、醫(yī)療教育等服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品、股票市場(chǎng)上的核心資產(chǎn)等收益率能夠跑贏這臺(tái)印鈔機(jī)。

因此，找到上海這座核心城市的“三核”資產(chǎn)，幾乎是每一個(gè)高凈值、高認(rèn)知的家庭所必備的功課！

核心資產(chǎn)浮出水面？

4月春風(fēng)吹，新的“三核”資產(chǎn)正在陸續(xù)登上舞臺(tái)。

黃浦區(qū)是公認(rèn)的上海頂級(jí)地段，其定位是“全球城市核心功能承載區(qū)”。在歷史風(fēng)貌、高端消費(fèi)、文化地標(biāo)、高端產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域價(jià)值，不可復(fù)制、恒久稀缺。

這個(gè)相當(dāng)于紐約曼哈頓中城、倫敦西區(qū)等全球大都會(huì)的中心地段，在百年計(jì)的漫長(zhǎng)歲月里都具備戰(zhàn)略級(jí)配置價(jià)值，可以跑出超額收益的頂級(jí)資產(chǎn)。

我們按圖索驥，參考紐約最貴的中央公園大廈，看一下最頂級(jí)的資產(chǎn)擁有哪些核心要素？

第一，頂級(jí)的中央公園全景景觀，視野甚至還能延伸至紐約港和長(zhǎng)島；

第二，頂級(jí)的商業(yè)文化氛圍區(qū)，第五大道奢侈品購(gòu)物區(qū)、哥布倫圓環(huán)、卡內(nèi)基音樂(lè)廳等標(biāo)桿；

第三，頂級(jí)的奢華設(shè)計(jì)和配套設(shè)施，由設(shè)計(jì)迪拜哈利法塔的建筑師Adrian Smith操刀，外立面采用高性能玻璃幕墻，兼顧采光與私密性。

循著類(lèi)似的邏輯，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)對(duì)標(biāo)的頂級(jí)資產(chǎn)——擁有150米超高層景觀視野的高福里項(xiàng)目，牽動(dòng)著無(wú)數(shù)頂尖富豪的心跳。

為什么會(huì)有如此多高凈值客群盯著高福里項(xiàng)目？

在筆者看來(lái)，它的“三核”屬性得天獨(dú)厚，與生俱來(lái)。

這是一個(gè)在完全被限高的風(fēng)貌保護(hù)區(qū)旁，拔地而起的超高層建筑，擁有360度的寬廣視野，讓每一個(gè)業(yè)主享受城市最佳景觀；

這是一個(gè)在完全被延中綠地和衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)包裹的心臟地段，絕佳的商業(yè)和文化氛圍鍛造讓人傾心的生活方式；漫步即達(dá)繁華的淮海中路，恒隆廣場(chǎng)、K11等頂級(jí)商業(yè)地標(biāo)環(huán)伺，聚富長(zhǎng)樂(lè)路的歷史底蘊(yùn)與時(shí)尚潮流在此完美交融。

波浪線條的奢華設(shè)計(jì)，用2-3倍于常態(tài)的成本，淬煉最優(yōu)質(zhì)的挺拔身段。渾然天成的環(huán)境，拔地而起的視野，無(wú)法比擬的匠心。

這個(gè)傾心打造的浦西新塔尖——專(zhuān)注于285到600平的大平層產(chǎn)品，意味著入門(mén)總價(jià)可能在4000+甚至5000萬(wàn)元以上。半億的門(mén)檻也注定了高福里項(xiàng)目業(yè)主圈層的統(tǒng)一化和精英化。

只有這樣的人群，敢于在不確定性之中，下注頂豪項(xiàng)目的穿越周期價(jià)值。超高凈值客群屬性，反過(guò)來(lái)又意味著這一社區(qū)將形成獨(dú)特的人文氛圍與生活方式共識(shí)，成為城市中具有辨識(shí)度的居住聚落。

在歷史肌理與現(xiàn)代建筑的交融中，150米高的城市地標(biāo)巍然矗立，將開(kāi)闊視野與精致生活完美結(jié)合，詮釋當(dāng)代人居美學(xué)。

正是黃浦區(qū)二十年一遇的大規(guī)模城市更新，才給人以稀缺的機(jī)會(huì)觸摸到這時(shí)代的心跳，站立在這難以復(fù)制的歷史文脈之上。

結(jié)語(yǔ)

上海土拍價(jià)格正在以驚人的速度漲價(jià)。

比如靜安大寧地塊拍出32%溢價(jià)率，樓板價(jià)直破9.2萬(wàn)/平米；

比如虹口瑞虹地塊拍出38%溢價(jià)率，樓板價(jià)之魄11.48萬(wàn)/平米；

這些地段的高溢價(jià)率，凸顯“面粉貴，面包會(huì)更貴”的大趨勢(shì)，漲價(jià)契機(jī)或已在眼前。

參考高福里項(xiàng)目隔壁長(zhǎng)樂(lè)路40+萬(wàn)一平的別墅，預(yù)計(jì)新盤(pán)價(jià)格很難低于25萬(wàn)，仍會(huì)引起熱烈追逐。

在目之所及的未來(lái)，降準(zhǔn)降息擇機(jī)而至，國(guó)債利率持續(xù)下行，債務(wù)置換貨幣稀釋?zhuān)嬲軌蚨x資產(chǎn)特質(zhì)的，始終在于其不可復(fù)制的城市基因與人文積淀。

黃浦核心區(qū)的城市更新承載著這座城市的發(fā)展記憶，其推進(jìn)節(jié)奏始終與上海的城市脈動(dòng)同頻共振。

當(dāng)下人群對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)、房?jī)r(jià)周期和未來(lái)人口的迷惘，將來(lái)都會(huì)是后視鏡里的草蛇灰線。回顧歷史，展望未來(lái)，稀缺資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)在2025-2026年迎來(lái)重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

凡人躊躇不前，智者前瞻布局。于無(wú)聲處聽(tīng)驚雷，克服人性的逆向操作往往能夠帶來(lái)超預(yù)期的資產(chǎn)收益。

買(mǎi)在寂靜無(wú)聲時(shí)。