四代宅通過產品創新升級擠壓同價位法拍房需求，頂豪資產仍具韌性。

◎ 文 / 馬千里

2025年3月，法拍房供應規模再創新低，成交規模也延續回落，但交易熱度有所回升。法拍房新增掛拍量1.99萬套，環比下降25%；成交3193套，環比下降22%，但競拍熱度進一步上升，78%的房源溢價成交，環比上升4.8個百分點。折扣力度足夠、居住價值較高的法拍房源仍在持續受到青睞。

法拍房成交率跌破二成，環比下降9個百分點。隨著“好房子”建設的推進，住房品質升級已成為購房需求的核心動力之一，以往的法拍房折扣力度已無法滿足現在的購房者，而市場復蘇又在推升供給方信心，導致供需雙方市場預期出現背離。

核心要點

掛拍量：供應規模創新低，2023年以來首次跌至2萬套以下。重慶掛牌588套，連續四個月第一。

交易量：交縮量升溫，成交3193套，環比下降22%。但78%的房源溢價成交，環比上升4.8個百分點。

成交率：全國平均成交率跌至19%，寧波成交率仍達59%。

折價率：供求折價率差距擴大至5.8個百分點創新高，供求雙方價格預期出現背離。

后市展望

2025年3月法拍房市場呈現量縮價升、冷熱分化。供應端規模創近兩年新低，新增掛拍量1.99萬套，環比下降25%，重慶以588套連續四個月居首。成交端總量環比下降22%至3193套，但78%的房源溢價成交，熱度逆勢攀升，優質資產與普通房源表現分化顯著。2月深圳天鵝湖花園頂豪房源溢價139%，超過2019年業主買入價，而3月廈門云頂莊園獨棟別墅以1.2億元成交、溢價28%；深圳寶能城以8萬/平方米底價拍出，印證頂豪市場對于絕對稀缺性的價值追求。

當前法拍房市場的重大變化在于供需預期背離。掛拍折價率28.5%與成交折價率34.3%差距擴大至5.8個百分點，創歷史紀錄。面對購房者對品質升級的追求，傳統法拍房折扣已難滿足需求，而供給方又因市場復蘇預期而收窄折扣，導致全國平均成交率跌破20%。但高折扣率的城市仍能持續獲得需求方普遍認可，如寧波掛拍平均折價率達31%，高出全國平均2.5個百分點，法拍房成交率也是一二線城市最高，達到59%，且成交房源平均出價28.5次，達到全國平均的1.5倍。

展望未來，四代宅通過產品創新升級擠壓同價位法拍房需求，但景觀、歷史人文等稀缺資源不可再生，頂豪資產仍具韌性。中長期看，供給側精準定價與市場自我調節或使折價率差距收窄 。建議需求方警惕非核心城市波動風險，豪宅客群聚焦核心稀缺資產及重點城市群超跌標的，中檔客群需綜合對比一二手房。供給方應動態調整定價，匹配品質升級需求

01

掛拍量

供應規模創新低

2023年以來首次跌至2萬套以下

供應端方面，3月新增掛拍1.99萬套，環比下降25%，同比下降38%；起拍總價181億元，環比下降20%。不足2萬套的掛拍規模，也是2023年以來的月度供應量新低

從各城市情況來看，本月有4個城市新增掛拍套數超過500套，分別是重慶、茂名、昆明、鄭州。前4名城市合計供應2197套，占全國供應總量的11%，其中重慶連續四個月居于首位。

一線城市中，廣州新增掛牌量依舊最高，184套，環比下降48%。深圳162套，環比下降7%，降幅最小。北京、上海分別為130和136套，均環比下降22%。其中新增掛拍總價最高的城市是上海，達到9.8億元，也是3月份全國掛拍總價最高的城市。上海掛拍房源主要位于浦東和閔行，掛拍總價分別為2.3億和2.2億，合計占到本月上海新增掛拍總價的46%。

本月掛拍總價最高的一處單套住宅來自廈門，為云頂莊園的一處毛坯獨棟別墅，層數為-1至4層，建筑面積2329平方米，起拍價9648萬元，2023年該房產評估價曾高達2億元。云頂莊園項目僅23棟別墅，占據島內黃厝片區山湖海景觀資源，是廈門乃至全國高端住宅標桿項目。該別墅已于2025年4月3日成功拍出，最終成交價1.2億元，成交單價約5.3萬元/平方米，共54輪出價，溢價率28%。高總價法拍標的的高溢價成交，印證了頂豪市場稀缺性驅動價值的核心邏輯。未來，隨著四代宅項目的入市，使得中高端改善市場的競爭進一步多元化，但具備不可替代資源的項目，仍將持續占據房產價值高地。

02

成交量

3月環比下降22%，溢價成交比例進一步攀高

成交方面，3月典型城市法拍房成交3193套，環比下降22%，同比下降48%。本月競拍熱度進一步上升，78%的房源溢價成交，環比上升4.8個百分點。6.5%的房源競拍次數超過100次，環比下降0.5個百分點。

本月杭州法拍房成交套數躍居榜首，共151套。深圳、廣州、上海也在100套以上。就成交金額來看，上海成交金額達到5.9億元排在第一，深圳以4.6億元排在第二，杭州、廣州、北京在2-4億元之間，其余城市均在2億元以下。

本月成交總價最高的單套房產，前二位均來自深圳南山區的寶能城項目，分別為C座41A和41B，建筑面積均為421.5平方米，起拍總價均為3372萬元，低于評估價20%左右，其中41B房源經5次競拍，溢價2.5%以3456萬元成交，41A房源底價成交，成交均價均在8萬元/平方米左右。寶能城花園位于深圳南山區大學城板塊，是集高端住宅、商業綜合體及教育資源于一體的標桿項目。其東區三期以大平層為主力戶型，定位改善型及豪宅市場。相比2月溢價139%、單價達到20萬元/平方米的成交的深圳天鵝湖花園法拍房而言，寶能城所在板塊區位稍遜，二手房價“天花板”相差超過5萬元，豪宅二手房流速相對較慢。本月寶能城法拍房的底價出讓，固然凸顯出優質資產在折價后的投資價值，但也顯露出，只有真正絕對稀缺高端資產，才能獲得投資者或高凈值人士的青睞。

03

成交率

3月成交率跌破二成，寧波法拍房成交率仍達59%

據 CRIC 抽樣調查數據，3 月法拍房成交率19%，較上月下降9個百分點，同比增加3個百分點。結合成交中溢價比例攀高的事實來看，法拍房交易的冷熱分化正在加劇。

分城市來看，本月寧波、上海、廈門、杭州、深圳、成都表現較好，法拍房成交率達到四成左右或更高。此外武漢、北京也在三成以上。至于鄭州、西寧等城市，仍在二成以下。

3月寧波法拍房成交率提升6個百分點至59%，超過上海躍居一二線城市首位。鄞州、奉化、余姚均有多宗法拍房成交。本月寧波成交法拍房平均出價次數達到28.5次，達到全國平均的1.5倍，其中慈溪市更是在四成左右的折扣比例下，平均出價次數達到81次。與近期寧波土拍市場的回暖同步，寧波法拍房市場熱度也有所升溫，市場預期正在持續好轉。

04

折價率

供求認知背離，掛拍折價率與成交折價率差距拉大

3月掛拍法拍房平均起拍折價率為 28.5%，環比下降1.8個百分點，結束了連續3個月環比上升趨勢；成交法拍房平均折價率34.3%，環比上升2.2個百分點。掛拍折價率和成交折價率相差5.8個百分點創下新高。隨著一二手房市場的復蘇，供求雙方對于法拍房價格認知出現背離。

對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差5.2個百分點，較上月擴大3.9個百分點；二拍房源相差4.5個百分點，較上月擴大0.6個百分點；變賣房源兩者相差1個百分點，縮小了0.1個百分點。由此可見，3月供求折價率差距的擴大，主要是由于一拍和二拍房源的買方對于價格訴求更為苛刻所致。隨著“好房子”建設進程的加快，新房市場正在迎來一批“次世代”的新型產品，再加之目前房價已經回調至更為合理的水平，以往的折價比例已經不足以吸引如今的購房群體，因此成交房源的折扣比例進一步增加；而供給方面對市場的復蘇，仍在持續降低供給房源的折扣力度，又導致供給房源的平均折扣比例減少，兩相作用之下，3月份供求雙方對于法拍房源的價格認知出現了明顯背離。

（來源：克而瑞地產研究）