南京辦公樓市場(chǎng)租賃活躍度回升，租金跌幅收窄；餐飲類品牌繼續(xù)主導(dǎo)零售物業(yè)市場(chǎng)租賃需求

南京，2024年04月17日——2025年第一季度，南京辦公樓市場(chǎng)迎來本年度第一個(gè)辦公樓入市 ，整體市場(chǎng)空置率受其影響有所上升，租金仍持續(xù)下調(diào)，但跌幅放緩。整體市場(chǎng)成交活躍度上升，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)持續(xù)成為南京辦公樓市場(chǎng)的租賃主力。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求保持韌性，全市空置率微升，品牌方議價(jià)空間加大，租金維持下降態(tài)勢(shì)。

仲量聯(lián)行南京、杭州分公司總經(jīng)理兼南京、杭州、武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“2025年南京辦公樓市場(chǎng)正依托產(chǎn)業(yè)革新與政策勢(shì)能，步入深度重構(gòu)期。專業(yè)服務(wù)與科技賽道持續(xù)釋放動(dòng)能，律師事務(wù)所、數(shù)字技術(shù)企業(yè)加速集聚，一定程度上推動(dòng)甲級(jí)樓宇向智能化場(chǎng)景與復(fù)合生態(tài)迭代。金融類企業(yè)緊隨其后，保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)深耕河西、新街口等核心板塊，以戰(zhàn)略性布局錨定市場(chǎng)韌性基底；未來，南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁詫I(yè)服務(wù)、金融等行業(yè)賦能的產(chǎn)業(yè)集群為支點(diǎn)，在供需動(dòng)態(tài)平衡中開啟高質(zhì)量生態(tài)圈的新敘事——智慧化賦能的空間場(chǎng)景、綠色低碳的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)研一體的功能重構(gòu)，將成為定義市場(chǎng)新周期的核心動(dòng)能。”

優(yōu)質(zhì)辦公樓

專業(yè)服務(wù)類公司持續(xù)引領(lǐng)南京辦公樓市場(chǎng)租賃需求，市場(chǎng)活躍度有所上升。2025年第一季度，整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為2.44萬(wàn)平方米。甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為3.38萬(wàn)平方米，其中新入市項(xiàng)目貢獻(xiàn)較多去化面積。得益于租金窗口期，部分行業(yè)公司選址在甲級(jí)辦公樓進(jìn)行擴(kuò)租或升級(jí)辦公空間，貢獻(xiàn)超過九成的成交。從成交行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)成交量依然占據(jù)甲級(jí)辦公樓租賃總成交量首位，約為30%，商務(wù)服務(wù)類企業(yè)貢獻(xiàn)主要成交面積，錄得部分律所品牌在本季度進(jìn)行擴(kuò)租。第三方辦公運(yùn)營(yíng)租賃需求穩(wěn)健，占比約28%。由國(guó)資央企為主導(dǎo)的地產(chǎn)建筑類企業(yè)錄得部分租賃成交，占比約為17%。受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，金融類企業(yè)保守?cái)U(kuò)張，錄得較多1000平方米以下成交，以證券類、保險(xiǎn)代理類企業(yè)為代表的傳統(tǒng)金融類企業(yè)為成交主力，占比約11%。從企業(yè)類型來看，國(guó)央企租賃需求相較上季度有所上升，本季度占比約為25%。

2025年第一季度南京辦公樓市場(chǎng)迎來一個(gè)甲級(jí)辦公樓交付，空置率有所上調(diào)。位于鼓樓板塊的華貿(mào)中心于本季度入市，為市場(chǎng)帶來約8.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，總體量增加至527萬(wàn)平方米，整體空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至24.2%。其中甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總體量約為265萬(wàn)平方米，平均空置率環(huán)比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)至32.3%，同比上升4.0個(gè)百分點(diǎn)；乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至19.5%，同比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

南京甲乙級(jí)辦公樓租金均下調(diào)，但跌幅收窄。截至2025年3月底，南京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，凈有效租金錄得3.2元每平方米每天；乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)的凈有效租金錄得2.5元每平方米每天，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。南京整體市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)辦公樓凈有效租金為2.9元每平方米每天，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。

全市優(yōu)質(zhì)辦公樓未來板塊供應(yīng)預(yù)期

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：2025年，南京辦公樓市場(chǎng)仍將面臨新增供應(yīng)高位的挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)將有7個(gè)新增項(xiàng)目交付入市，為市場(chǎng)帶來約52萬(wàn)平方米的增量供應(yīng)。新增供應(yīng)依然集中于河西板塊，其中位于河西板塊的德基世界貿(mào)易中心等項(xiàng)目有望在今年入市。供應(yīng)壓力將驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)租金下行趨勢(shì)延續(xù)，市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下探。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示， “南京依托‘產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)+低效資產(chǎn)盤活+營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化’的政策組合拳，為2025年伊始的南京辦公樓市場(chǎng)開了一個(gè)好頭，預(yù)計(jì)專業(yè)服務(wù)、金融科技類等企業(yè)將繼續(xù)成為南京辦公樓市場(chǎng)租賃需求主力，尤其在法律服務(wù)業(yè)專項(xiàng)政策賦能下，律所擴(kuò)租與區(qū)域總部布局持續(xù)釋放動(dòng)能，疊加金融科技企業(yè)研發(fā)中心選址偏好，共同錨定甲級(jí)辦公樓租賃需求基本盤。與此同時(shí)，核心板塊的未來優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈建設(shè)將協(xié)同作用，進(jìn)一步提升市場(chǎng)活力。 “

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

餐飲、生活類業(yè)態(tài)品牌主導(dǎo)南京零售市場(chǎng)需求。今年1-2月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)7.9%，消費(fèi)潛力有效釋放。從業(yè)態(tài)分類來看，第一季度餐飲類品牌繼續(xù)主導(dǎo)零售物業(yè)市場(chǎng)租賃需求，在所有業(yè)態(tài)中新開店占比約22.1%，其中以云貴川菜系為主的正餐類品牌正在陸續(xù)布局南京零售市場(chǎng)，第一季度記錄到超過5家新店以及圍擋品牌。蛋糕甜品類賽道持續(xù)發(fā)力，錄得多家首店開業(yè)。生活類業(yè)態(tài)在所有業(yè)態(tài)中新開店面積占比約20.1%，家居雜貨類以及電子類品牌仍在持續(xù)拓店，番茄口袋江蘇首店選址在百家湖板塊的景楓中心開業(yè)。時(shí)尚類業(yè)態(tài)占所有業(yè)態(tài)新開店約19.5%，新開店多以運(yùn)動(dòng)戶外類品牌為主。

第一季度南京優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市，整體市場(chǎng)空置率微升。2025年第一季度未錄得新增零售項(xiàng)目開業(yè)，次級(jí)商圈個(gè)別項(xiàng)目由于經(jīng)營(yíng)不善選擇暫時(shí)閉店，南京商業(yè)總體量約在671萬(wàn)平方米。整體空置率微升至4.8%。購(gòu)物中心平均空置率為4.6%，較上季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

項(xiàng)目招商壓力猶存，南京零售物業(yè)市場(chǎng)租金進(jìn)一步下調(diào)。一季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)首層凈有效租金錄得15.0元每平方米每天，環(huán)比下降0. 7個(gè)百分點(diǎn)。核心商圈零售市場(chǎng)首層凈有效租金錄得19.8元每平方米每天，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；次級(jí)商圈零售市場(chǎng)跌勢(shì)更為明顯，錄得首層凈有效租金約為9.9元每平方米每天，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供需及空置率走勢(shì)預(yù)測(cè)

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2025年第二季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，共計(jì)約34萬(wàn)平方米，其中香港置地首進(jìn)南京打造的JLC項(xiàng)目（約6萬(wàn)平方米）備受矚目。全年供應(yīng)潮持續(xù)高位蓄能，屆時(shí)南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將突破700萬(wàn)平方米。在供給放量的背景下，存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力攀升，品牌方依托消費(fèi)分級(jí)趨勢(shì)反向議價(jià)，奢侈品加速布局頭部項(xiàng)目，新興國(guó)潮、生活方式品牌傾向高流量性價(jià)比空間。預(yù)計(jì)未來兩年租金水平將持續(xù)分化，具備數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力與沉浸式場(chǎng)景打造經(jīng)驗(yàn)的成熟項(xiàng)目或保持溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)化存量物業(yè)則面臨租金回調(diào)壓力。

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