全球貿易戰爆發，中美貿易爭端尤為激烈。

在此背景下，中國房地產市場將何去何從？

估計很多人都對中國樓市走勢更加擔憂了。

我認為貿易戰對中國樓市既有利空，也有利好。

貿易戰抑制購房需求

先說說利空方面，其影響的邏輯較為簡單直接。

貿易戰爆發后，中國老百姓的買房能力和買房預期進一步減弱。

目前，美國是中國的第二大貿易伙伴，僅次于東盟。2024 年中國向美國出口商品的總金額達 5000 多億美元，其中順差為 3000 多億美元。

按照當前中美貿易戰的激烈程度，2025 年中國對美國的貿易出口量極有可能大幅下滑。

試想一下，美國對中國加征超過 100% 的關稅，如此大幅度的成本上升，中國的出口商、美國的進口商以及美國的消費者根本無法分攤。

此前向美國出口商品的中國企業，要么必須尋找新的國外客戶，要么將商品轉而賣給國內消費者。

但無論是開拓國外新客戶，還是轉向國內市場，短期內都很難彌補損失的客戶量。

這就導致相關的生產商、銷售商和出口商生意受損，其從業者收入下降，甚至面臨失業風險。

這使得他們即便原本有買房的打算，也會因失去購房能力而無法實現；或者即便暫時有積蓄具備購房能力，但考慮到未來外貿出口行業的下滑可能導致自身收入降低，甚至工作不保，也不敢輕易買房。

而外貿企業較多、出口對當地經濟帶動作用較大的地區，主要是東部發達城市，這些城市恰恰是全國樓市止跌回穩和反彈的主力軍。

貿易戰爆發后，這些城市和地區的房地產市場形勢由好變差，甚至可能進一步惡化。

新一輪宏觀政策寬松呼之欲出

不過，貿易戰對樓市也存在利好因素。

只是這種利好是間接的、隱性的，需要一段時間才能顯現出來，普通百姓可能暫時察覺不到，所以需要我來給大家科普一下。

貿易戰爆發后，中國的出口會受到沖擊，出口規模收縮。

2024 年，中國外貿出口同比 2023 年增長了 7% 左右，增速明顯超過 GDP 增速，對中國的 GDP 形成了顯著的拉動作用，貢獻度較高。

但如果中美貿易戰沒有緩和的跡象，2025 年中國外貿出口相比 2024 年將會下滑，這將拖累中國的 GDP 增速，對經濟的貢獻變為負值。

據相關測算，貿易戰對 2025 年中國 GDP 增速的拖累幅度可達 1 - 1.5 個百分點。

今年，我國設定的 2025 年度經濟增速目標約為 5%，受貿易戰影響，這一增速可能會降至 4% - 3.5%。

按照我國的慣例，一旦確定了經濟增速目標，就一定要努力完成。

就像去年二季度和三季度經濟增速下滑超預期，九月底便出臺了相關政策，最終四季度經濟增速明顯上升，成功實現了 2024 年年度 GDP 增速 5% 的目標。

今年也是同樣的道理，即便遭遇外部沖擊，5% 的 GDP 增速目標仍要達成。外需出現明顯缺口，就需要依靠內需來彌補。

擴大內需有很多途徑，其中消費和房地產是中國內需的兩大關鍵驅動力。

接下來，國家會出臺一系列刺激內需、擴大消費、穩定房地產市場的政策，這對樓市而言無疑是利好消息。

其實，在今年三月份的兩會提振消費專項行動方案中，就已經涉及房地產相關內容。方案提出：

要更好地滿足住房消費需求，持續推動房地產市場止跌回穩，加大城中村和危舊房改造力度，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，允許專項債支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房，落實促進房地產市場平穩健康發展的相關稅收政策，適時降低住房公積金貸款利率等。

需要指出的是，在過去樓市繁榮、平穩發展時期，一般較少提及刺激買房和消費。

在過去很多年里，只有在 2008 年底到 2009 年期間，為應對國際金融危機，當時的相關文件和高層決策中提出要促進住房消費，支持購房需求。時隔十多年后，再次重啟對購房消費的支持，國家的政策意圖十分明顯。

接下來，政策重點會聚焦在刺激購房需求和推動房地產去庫存兩方面，以此促進樓市止跌回穩。

在刺激購房需求方面，重要舉措包括拆除舊房、建設新房。

房地產投資嚴重拖后腿

在房地產去庫存方面，會加大地方政府收購存量新房用作保障房的力度。房地產行業經濟規模龐大，涉及眾多行業和產業，不僅與消費密切相關，還涉及投資領域。

房地產開發投資是全社會固定資產投資的三大重要組成部分之一，另外兩大組成部分是基建投資和工業投資。

通過下面這張圖，我們可以直觀了解房地產投資與宏觀經濟的關系。

圖中藍線代表房地產投資增速，紅線代表全社會固定資產投資增速。

可以看出，自 2022 年以來，房地產投資增速一直為負值，近兩年約為 - 10%，大幅低于全社會投資增速，嚴重拖累了整個投資領域，進而影響宏觀經濟。

回顧過去十幾年，還有另外兩次房地產投資拖累經濟的情況：一次是在 2014 - 2016 年，房地產投資增速雖低于全社會固定資產投資增速，但只是增速回落，并未出現負增長；

另一次是在 2008 年國際金融危機爆發后，同樣出現房地產投資增速低于全社會固定資產投資增速的情況，且當時投資增速大幅下滑。

在前兩輪房地產市場低迷時期，房地產投資嚴重阻礙了經濟發展。為了穩定經濟并推動房地產走出低谷，政府出臺了大量政策刺激樓市。

當前的情況與之類似，并且還遭遇了貿易戰這一 “黑天鵝” 事件。

因此，在未來幾個月，房地產政策必然會大幅放寬，以促進房地產市場止跌回穩，這對樓市來說是利好。

新一輪房地產新政方向確定

房地產政策最新動態來了，相關信號已經發出。

4 月 15 日，重要領導在北京進行調研。

此次調研主要涉及兩個地方：一是在大悅城商場，對相關產品的外貿出口和內銷情況展開調研。顯然，在近期貿易戰爆發后，外貿出口成為經濟領域的熱點話題。

二是在某科創社區，對人才公寓進行調研，該人才公寓是通過收購縣城的商品房項目轉化而來的。這次調研表明，國家高度重視房地產以及住房保障領域的新動態。

將存量商品房用作保障房，是 2024 年 “5?17 新政” 推出的政策。

在今年兩會的政府工作報告中，進一步要求地方細化相關措施，放寬項目收購門檻，大力推動該政策盡快落地實施，領導在調研中也著重強調了此事：把存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要舉措。

具體體現在兩個方面：一方面，收購存量新房有助于為房地產市場去庫存，新房庫存消化得快，有利于樓市止跌回穩；

另一方面，收購商品房用作保障房，人才公寓就屬于保障房范疇，這是改善民生的有力手段。

所以，做好收購存量房用作保障房這件事，能夠起到一舉兩得的效果。

同時，領導還指出，要及時研究推出新的支持措施。

這既呼應了今年兩會上關于盤活存量房用作保障房的政策方向，又釋放出新的信號，意味著在未來一段時間，在盤活存量房方面，還會有更多利好措施陸續出臺。

此外，領導還強調：當前和今后一段時期，我國房地產市場仍具備較大的發展空間，需要進一步釋放市場潛力。

領導此次在北京調研，重點關注外貿和房地產這兩個領域，這也反映出目前國家高層最關心的兩大方面。

雖然努力穩住外貿，但中美貿易戰爆發后，對美出口的缺口很難通過其他途徑完全彌補。

而房地產是擴大內需的關鍵抓手，目前房地產市場尚未完全回穩，完全可以出臺更多有利政策，推動房地產市場提前回穩，這對于今年擴大內需、穩定消費具有重要意義，能創造新的增長空間。

只要政策落實到位，房地產新增的 GDP 規模有望對沖掉大部分因對美貿易萎縮而形成的 GDP 缺口。

通過此次調研活動，我們可以把握兩點：

第一，今年四月底的高層會議，房地產政策的口徑極有可能進一步放寬。

第二，在房地產政策持續擴容、加力的過程中，收購存量房作為重要抓手，必定會有新政策出臺，支持各地加快落實這一舉措。

未來半個月到一個月，房地產政策值得我們高度關注。