南京的5A景區，對游客來說，除了中山陵和夫子廟，這兩年又加塞了一個地方，叫德基廁所。

據說幾間廁所，裝修差不多共燒了半個億，難怪都說，去南京旅游，鴨血粉絲可以不吃，但德基廁所必須得上，那地兒看上去比什么小吃要顯得更馥郁芬芳。

南京的這家搞重奢的高端商場，這兩年可以說是風頭無兩。

本來重奢商場的最強戰力在北京，華聯控股的SKP，位處東三環，周邊全是第一梯隊金融機構、全球各大企業總部，屬于僧多粥少、生意做爆，巔峰期說是一天就能賣10個多億。

連著十來年，北京SKP都是全國銷售額最高的商場，直到去年，變天了。

根據業內人士消息，2024年北京SKP銷售額為220億、較上一年度或下跌了17%；而南京德基廣場則逆勢上揚，全年賣了245億，不僅全國登頂，還超越英國哈羅德百貨、順手當了一把全球店王。

而且就在前兩天又出了點狀況，據傳北京華聯集團有意將SKP的管理和運營業務出售給博裕資本，整體價值大概在40億到50億美元之間，具體還在談，但北京SKP明顯算是走起了頹勢。

但說實話，這是跟目前國內奢侈品整體市場對得上號的，2024年中國內地高端消費市場規模同比下滑2%、其中個人奢侈品市場銷售額預計下降18%-20%，不管有錢沒錢，都在搞節流。

所以南京德基廣場這一把，就顯得有點突兀了，本身南京這座城就經常被調侃“體制之城”、走的是廳局級干部路線，結果很反差，賣洋氣的LV硬是賣出名了。

這消費是怎么撐起來的？

畢竟包郵區按居民人均可支配收入來講，江浙滬得倒過來念成滬浙江，而且更富裕的蘇南一般也不會跑南京來買包，雖說南京在省會人均GDP里排在首位、表現還過得去，但肯定也不足以干成一家全球店王。

硬要說原因，其實倒也不復雜。

除了被調侃「三省省會」，南京身上還背著個段子，說在江湖上它有四大名號——江蘇人的薩拉熱窩，安徽人的柯尼斯堡，臺灣人的耶路撒冷，鴨子界的奧斯維辛。

當然，這個講的是俏皮話，只是說，消費南京的確實不只是南京人。

南京都市圈橫跨蘇皖兩省，覆蓋蘇中、蘇北、皖南、皖中、皖北等，輻射3600萬人，人群支撐很強，所以日常被揶揄為「徽京」，不是沒有道理。

外加南京目前重奢場子就兩家，另一家新鴻基IFC才開、還沒成氣候，所以德基廣場算是一家獨大、相對比較容易沖數據。一線城市北京上海等，場子也比較多、國外跑更勤、也更早進入大牌祛魅階段，綜合因素比較多，因而單商場數據確實也被整體攤薄了。

另外，有一條也很關鍵，南京的新街口商圈確實也有點底子，年營業額超了700億，坪效位列全國商圈第一，所以在商業能級上，也進入了一種正增強回路狀態。

一般來講，講起南京辦事風格，外界都會有一種既有印象，就是偏行政夾克風、國企做派，但實際上在搞商場這件事上，南京是妥妥的民營野路子。

曾經的南京新街口商圈，一直有所謂的“山頭割據”一說，三胞袁亞非系的新百，雨潤祝義財系的中央，占據新街口半壁江山，李嘉誠也曾短暫接手過南京國際金融中心。

基本玩法，就是借國企改制跨界，實體生意老板收了國企資產包，圍著新街口孫中山像，幾位大玩家在周邊四大象限各占山頭。

德基創始人吳鐵軍當時就盯上了新街口東北象限。

那塊區域，前身叫時代廣場，當時來講其實是一處“死角”，甚至被戲稱“連乞丐都不愿意來”，因為一直運營不力，亂哄哄的。

而彼時吳鐵軍才靠著90年代做法國夢特嬌、香港鱷魚等服裝代理起家，手上攢了不少品牌資源，一方面商業嗅覺異常靈敏，另一方面也一直蓄積著勢能想干票大的。新街口東北象限的亂局，反倒讓其有了閃轉騰挪的操作空間。

至于說搞高端商場，全南京乃至全江蘇最早摸索的，其實還是國企。

省國資委金陵飯店，當年搞了一個高端購物中心，像華倫天奴這個意大利品牌，很多人第一次接觸到就是在金陵飯店，只是說后來業務上也是志不在此，慢慢也就不了了之了。

而真正對高端化思路更清晰的是新街口的另一個大玩家，金鷹王恒。王恒是海歸派，從洛杉磯轉戰南京，時間點卡得很準，1995年金鷹就沖進了新街口，算是預熱了南京市場的奢侈品消費，也培育了諸多金鷹系人才，號稱南京商業的“黃埔軍校”。

從湖南路做小本生意一路殺到新街口的吳鐵軍，算是后來居上了，一方面，時間點位卡得比較準、吃到了勢能紅利，另一方面，嚴格來講，算是幾位玩家中手上牌面最差的，但硬是打出一局好牌，確實是個強人。

眼下來講，雖然南京這把商業“高端局”打得還挺順手，看著挺光鮮的，但能不能持續做到逆勢摸高、以及更普惠地拉起消費大盤，還有待時間的考驗。

不管怎樣，那幾個廁所修得還是挺有想法的，不管人想不想如廁，都急著往那跑。

但既然都5A景區了，建議配個導游沒事再上點價值，別只看國外大logo了，也聊聊本地的新街口商業野史，豐富一下旅游體驗。