上周末，北京發布近十年首個全市大風橙色預警。氣象臺提醒大家，非必要不出門。專家建議：

100斤以下，必要也不要出門。

周末的四場馬拉松賽，因為有太多100斤以下瘦子被迫延期。其中最惹人關注的一場比賽也被迫延期。說它最惹人關注，因為它是

全球首次人形機器人半程馬拉松賽。

雖然這場「科技大秀」推遲到了19號。全國各地的尖端機器人「跑團」，已經提前到達了賽事地點——

北京亦莊

↑人形機器人「夸父」在跑道上試跑，圖片來自公眾號「北京亦莊」

這已經不是今年第一次，亦莊「出圈」了。

上周出圈的還有招商在亦莊的招商璽和璀璨時代，給跑半馬的小伙伴推出多項會所體驗服務，有瑜伽、斯諾克、高爾夫、游泳等。

全國各地的機器人「跑團」入駐，代表人工智能洪流涌入亦莊；招商璽和璀璨時代的會所開放，代表亦莊配套能給機器人「跑團」背后的科技大神們，提供更好的生活服務。

前者叫高科技產業，后者叫服務高科技產業人才，當兩者交圈時，就是財富，就是城市的崛起。

有個人類經濟地理專家，叫喬爾科特金。他說過一句話，

這句話也結結實實體現在亦莊的財富增長上，從2015-2024年，亦莊GDP增長了3倍。

在做這張圖表時，表弟特別想統計北京各城區高科技人才流出和流入，特別想知道從海淀往亦莊流入了多少高科技人才。

因為喬爾科特金還說過：

在工業文明時期，是人找活兒干；

在科技文明時期，是活兒找人干；

在人工智能時代，是活兒找高科技人才干。

在這個邏輯下，表弟發現，過去往往是樂業帶動安居，也就是說，你只要辦公司，就會有人來這里來。而今天是安居帶動樂業。

哪個板塊更宜居，高科技產業人才就會選擇在哪里居住。

這是亦莊非常重要的新地理模式——生活質量高低，遠比其它因素對高科技人才更有吸引力。

也就是說，先把亦莊打造成特別適合高端人才宜居的板塊，然后用這個容器，來吸納更多的人才。這樣就把高新技術產業給帶動起來。

這些高新產業人才來到后，亦莊的房價才會很穩步上漲。因為我們知道，房子不是用來炒的，是用來住的，特別是好房子更是用來住的，但也是用來投資的。

作為投資品，老百姓是買漲不買跌。但是要想讓房價不能跌，非常重要的一件事情就是，進入這個板塊的買房人，一定是有高收入的一群人，而且進來的人，越來越多。

這就是亦莊房價能漲的真實原因，也是招商璽為什么熱銷，還會有即將入市的招商序，為什么吸引這么多人關注的原因。

換句話說，海淀樹村地價能買到10w+，亦莊招商序地價，應該拍到多少？招商序地價是4.04萬/平米，跟海淀樹村相比，它又被嚴重低估了多少？

海淀人才亦莊流，這是數十年來的產業人群的流動趨勢，也驗證了前面所說的安居帶來樂業。

好房子+環境安居是亦莊發展的終極大殺器，而這些也只是了解亦莊的冰山一角。

01

先來說資源的流向，它往往就是社會財富的流向和機會的流向。

一點其實很好理解，我們回顧北京發展的幾十年，每一個板塊的興起，都與國家在當時所需要的角色有關。

比如 CBD 承擔了對外貿易的服務職能；

金融街作為改革開放后，金融機構回歸的場所；

中關村則是電子信息技術研發創新的孵化場……

承擔重要使命，意味著資源的傾斜；誰會來承擔重要使用，就意味著資源的重要傾斜。

比如當下，誰家拿到的卡脖子工程多，就占有更多的資源。去年有個新詞，叫 「新質生產力 」，就有國家級的卡脖子工程有強關聯。

今年 2 月，亦莊定位為「新質生產力典范區」。能進入這份名單的少之又少，配套用星爺那句臺詞：

國家又有任務要交給你了。

這次國家交給的新任務，非常不同尋常，叫進入人工智能時代。

劉潤老師說過，人工智能，只是少數人的機會。

為什么人工智能是少數人的機會？

他舉個例子說，真正改變世界的，不是「電」，而是「電器」。

真正獲得成功的，不是發電廠，而是使用電的公司和應用。發電廠當然很重要。但是，隨著技術成熟變成了「基礎設施」。

后廠村的互聯網新貴們，也正是因為將信息時代的「算力」，轉化為了移動互聯、移動支付等應用，實現了財富的積累。

換句話說，將AI轉化應用的地方，就是接下來財富流向的方向。

講到這里，其實大家都已經看得到了：

收到的奶茶，是無人車在配送；

馬拉松的「對手」，變成了機器人；

甚至即將出現低空「出租車」……

亦莊，就是未來財富的落腳點。

亦莊不再是小海淀，而是新亦莊。

02

新亦莊跟海淀的一個重要不同，體現在宜居環境上，就是海淀人引以為傲的教育。

先來看一組數據，2024年北京高考學校平均分排名中，前60名有21所來自海淀。考入清北的人數近500名，占全市的60%+

不過數據的另一面，是海淀有72所高中，1.4萬考生。

可以看到，海淀的教育分化嚴重。想要突出重圍，都需要經歷一場持續12年的「軍備競賽」。

但是其中的絕大多數，都會淪為數據統計中的分母。

比較之下，讓表弟意外的是，亦莊上榜的2所高中，是亦莊所有參與高考的公立學校。這兩所學校的高考考生，占亦莊所有考生的

71%

換句話說，亦莊的學子，普遍都能得到良好的教育。

如果要孩子贏，一定要去海淀。

但讓孩子不輸，應該考慮亦莊。

這里表弟多擴展一下，大家有沒有想過：總說教育教育，教育最重要的是什么？

教育的本質是喚醒。

喚醒孩子對知識的渴望，興趣才是孩子們最好的老師。

但是不同的孩子興趣點不同。只學習基礎學科，很容易讓孩子感到枯燥。

所以，以亦莊實驗為例，在九年一貫制減輕了小學壓力的同時，開展了三十多個興趣社團。

每個孩子都是一顆獨特的星星，讓他找到自己的軌道。

這種教育模式并非一種「自嗨」。

有亦莊家長跟表弟講，他在孩子上課外興趣班時觀察過：同學家長很多是開卡宴、賓利來接送孩子的。

也就是說，現在的精英家庭，在逐步認可影響一個人一輩子的素質教育，而非應試教育數字上的成功。

為什么會這樣？

因為現代社會的發展更新速度，實在太快了，因有好的素質教育，才是人生漫長馬拉松長跑取勝的關鍵。

表弟問這位亦莊家長：亦莊到底好在哪？

他一直說的，其實并不是學區，而是提供給孩子身心舒適的

素質教育環境。

03

除了教育環境的舒適，還有生活的舒適度，不在亦莊住過的人，很難體會啥叫亦莊的生活品質。

這里繞不開一件歷史小事。

1992年，北京東南五環外響起第一聲樁機轟鳴前，經開區籌備組長王廣荃最擔心的是兩件事：

電和水

那時候經開區還是農田，電是農業用電：「一三五停電、二四六不保、星期天休息」。

而奠基儀式前一天，農民澆麥地跑水，鄉間小路成了人間沼澤。

雖然在大興區的幫助下，這兩件事情都得到了解決。

但從此，對于完善基礎設施的執著，深深地印在了開發區領導的心中。

舉例來說，如果道路下雨就淹，這也太不 「科技」了。

↑2024年7月西二旗實拍，圖片源自網絡

對于基礎設施的完善，不能簡單地說是亦莊有錢。因為在北京，能賺錢的區域有很多。

但是真的把宜居的重要性和宜業畫上了等號的，很難找到第二個地方。

比如，北京的產業區很多。產業區的道路成為網紅打卡地的，有多少？

↑宏達南路實拍，圖片源自網絡

再比如，大家如果去到亦莊，會發現幾乎找不到有路邊停車的情況。

因為亦莊建設時，設置了充足的地下停車空間，滿足了居民的出行便利。

再比如，2022年，亦莊專門開展了《經開區一刻鐘社區服務圈的規劃研究》，就是為了調整區域配置，提升居民生活質量。

人們來到城市，是為了生活；人們居住在城市，是為了生活得更好。

畢竟安居樂業，只有安居了，才能樂業。

只是來亦莊生活的門檻，也在提高。特別是想要居住在亦莊核心區，需要一些「運氣」。

而運氣對有心人來說，總是有的。

04

所以，我們接下來淘淘運氣。

亦莊核心區的居住板塊，隨著區域建設進度接近飽和，住宅土地的供應也逐步放緩。

2021年和2022年，河西區住宅土地完全斷供。

直到2023年，才供應X47地塊，就是招商璽項目。

之后又是一年斷供，直到今年1月，才又成交了一宗宅地，

招商序。

對于項目的價值評估，我們來看個公示：

樓盤價值=區位稀缺度*產品稀缺度

對于第一點區位，亦莊河西區位的房源，已經進入賣一套少一套的階段。

雖然板塊規劃中，后續可能還有一兩宗住宅用地。即使如此，招商序的區位也稱得上稀缺。

因為后續土地什么時候入市，會不會變更屬性，都不能確定。

但是更重要的是第二點，招商序的絕版產品。

作為亦莊的第一個好房子項目，招商序不但設置了架空層+風雨連廊等空間。

↑風雨連廊示意圖

并且延續了招商「會所有限公司」的優勢，在地塊東側結合社區大門設置了會所。

↑會所示意圖

并且，招商序也有自己的「核心科技秘密」。

不知道大家是否記得，今年2月，北京市規自委發布了平原地區好房子的《技術要點》。

其中，對于設置陽臺，進行了規定：

每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。

這個規定，對于后續項目的空間拓展，進行了限定。

拓展的空間有限，所以招商序在戶型設計時，進行了正向工程和逆向工程同步作業。

也就是說，建筑條線給室內條線提供資料的時候，先輸出一個框架；之后再由室內方案反推建筑方案。

雖然是兩個變量同時推進的難度很大，但只有這樣，才能將每一平米的空間，都利用到極致。

對于這點，未來我們也會有專門的文章分析。

但表弟真心建議，等樣板間開放后，大家還是去實地感受一下。

如果大家足夠細心，會感受到細節背后的真相。

就像產業輪動與財富流向的跡象，往往我們不是沒看到，只是沒看懂。

而對于懂的人，有些樓盤注定是市場獎勵給他們的機會。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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