文/北京進深 林振興

6月5日，北京海淀、石景山、昌平三地，同時上演土拍大戲。

唯有海淀，很爭氣，進入到了現場土拍環節。

但進深君不得不吐槽，海淀最近的土拍頻率，真的比大姨媽還頻繁。

前腳半壁店地塊，剛被保利和建工聯合體以45.45億元、11.95%溢價率拿下；短短半個月后，更西邊的寶山雙子地塊又登場了。

除了海開控股，來的都是海淀“生面孔”，包括中建壹品、金隅地產、中鐵建和中能建。

他們中有的甚至從沒在海淀拿過地，此次也跑來西邊湊熱鬧。當然，不乏有房企是帶著“補倉”任務來的。

此外，也有來“打醬油”的開發商——海開控股，全程都沒舉過一次牌。

首先登場的是寶山0016地塊，它僅耗時短短13分鐘，歷經12輪，就結束了戰斗。

場上唯有金隅地產和左后方的中建壹品，1v1單挑。

最終，中建壹品以27.78億元摘得寶山0016地塊，折合樓面價5.68元/㎡，溢價率1.76%。

休息10來分鐘后，寶山0017地塊開拍，上述五家房企負責人換了號碼牌，又回到座位。

現場，金隅地產以一敵多，斥資33.64億元摘得寶山0017地塊，住宅樓面價5.73元/㎡，溢價率1.48%。

自從海淀土拍軌跡，從北向西轉移后，開發商的熱情也慢慢退卻。

看半壁店和寶山雙子溢價率也知道，大家變得更理性了。

讓我們看看海淀上幾場土拍的溢價率：功德寺雙子15%、朱房雙子：0030地塊25.04%、0029地塊17.33%，樹村27.93%。

01

萬億海淀太拼了，加上今兒成交的寶山雙子，它近一年已經破天荒成交了10宗地。

帝都人民不禁感嘆，萬億海淀從未有過如此“慷慨”。在2022-2023這兩年，它一共才掏出了5塊地。

尤其是海淀西邊，近段時間實在太熱鬧了。

半壁店、寶山之后，還有四季青西郊機場兩塊地，且已出現在五批次供應清單上。

尤其西郊機場地塊，妥妥豪宅屬性，位于海淀西山豪宅核心區域，北側是香山壹號院、頤和金茂府，東北是西山美墅館。

它們都是直接競品，相隔不到幾公里。未來，海淀西不可避免將上演一場搶客大戰，無論產品還是價格都將卷到不行，

但在不少人看來，海淀西四環至西五環一帶，去化壓力其實蠻大的。

例如西邊的印香山、香山樾，本來以為神盤的項目，但結果到現在還有不少房源。

而且，海淀西還要面臨海淀北、石景山和豐臺的“挑釁”。

別忘了朱房雙子馬上要開盤，還有中海樹村也在馬不停蹄趕來，今年海淀的新盤真的太多了。

02

朝陽喜歡打包賣地，海淀喜歡搞“雙子”戲碼。

繼功德寺、朱房村之后，四季青雙子地塊也來了。

兩宗地控高30米，局部36米，容積率2.1，預計是做9-11層洋房。且十分方正，有利于樓棟排布，適合做大面寬產品。

按照套均140㎡計算，東區約400套，西區350套。

具體來看，西側0016地塊占地2.4公頃，規劃地上建面5.04萬㎡，住宅建面約4.89萬㎡。

0016地塊內含1處社區衛生服務站，建面不低于550平方米；1處社區養老服務驛站，建面約1000平方米。

東側0017地塊占地2.86公頃，規劃地上建面6萬㎡，住宅建面約5.87萬㎡。

0017地塊內含1處社區綜合文化室，建面約800平方米；1座10千伏開閉站，占地面積300平方米；另有末端營業網點、通信接入機房、有線電視三級機房、再生資源回收站各1處，合計建面230平方米。

建筑設計要求，外立面材質需使用石材、鋁板等。

寶山村地塊的區位其實蠻不錯，位于四季青鎮西南部，地處四環至五環之間，石景山和海淀交界，臨近阜石路及軌道交通6號線廖公莊站，交通便捷。

商業醫療教育配套上，有萬達廣場、錦繡大地批發廣場、清華大學玉泉醫院、首都師范大學附屬小學（柳明校區）等。

此外，寶山村地塊還有一個“書包”利好。

前段時間公布了新學校規劃，由首都師范大學附屬中學承辦的九年一貫制學校，容納36個班級。學校預計2026年10月開工，2028年6月竣工。

但它跟半壁店地塊一樣，周邊城市界面相對較差，沒有豪宅基因，尤其寶山村地塊配套太依賴石景山了。