代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今年以來，廣州各區(qū)舊改接連跑出加速度。

天河區(qū)也不例外。

據(jù)不完全統(tǒng)計，一個月前，四大做地項目元崗、長湴、柯木塱、凌塘陸續(xù)發(fā)布首期控規(guī)，柯木塱村改造方案高票通過，大觀村正式啟動拆遷動工……就連硬骨頭石牌村，官方親自下場喊話“盡早動工，確保完成今年舊改任務(wù)。

推動舊改，天河區(qū)勢在必行？

01

坐擁宇宙中心的天河區(qū)，或許很多人給予它的評價之一：割裂。

這里不僅有著廣州超強CBD天際線，也有雜亂無章城中村景象。

例如城中村頂流——石牌村，坐落于環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)內(nèi)，與珠江新城CBD僅一路之隔，擁有著天河區(qū)數(shù)一數(shù)二交通、教育、醫(yī)療等豐富的資源配套。

來源：天河發(fā)布

也正因如此，成為了眾多打工人選擇在此開啟“廣漂”的第一站。

有數(shù)據(jù)顯示，石牌村的租金收入每年高達(dá)近4億元。

可觀收入的背后，也透露出了其舊改的強度。

近日，廣州市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自到天河石牌村、銀河村調(diào)研督導(dǎo)改造提升工作。

來源：廣州電視臺

會議上相關(guān)負(fù)責(zé)人價紹了石牌村情況：

石牌村內(nèi)常住人口為5.56萬人。用地面積29.5公頃，現(xiàn)狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟）；現(xiàn)狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），村民證載面積40.7萬㎡（1812棟）；

現(xiàn)狀集體物業(yè)面積18.6萬㎡（208棟），集體物業(yè)證載面積5.8萬㎡（44棟）；

拆除總量為11.1萬㎡（352棟），其中住宅拆除面積約9.6萬㎡（323棟），集體物業(yè)拆除約1.5萬㎡（29棟）。

復(fù)建總量9.4萬㎡，其中回遷住宅7.1萬㎡。

因規(guī)模龐大，會上相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，石牌村"拆整結(jié)合"的改造提升工作思路總體可行，要盡快形成具體工作方案，盡早付諸行動。

采取"拆整結(jié)合"模式，通過“串點成環(huán)、連片成面“策略，讓舊改進(jìn)度推進(jìn)的同時，村民的利益也在一定程度上保證不受到損害。

同時，會議上還透露了其改造方案。

根據(jù)規(guī)劃，石牌村改造定位為“石牌綠芯·煙火新城”。

來源：廣州電視臺

未來，將引入第三方，打造融合商業(yè)辦公、健身公園、藝術(shù)餐飲、圖書館、美術(shù)館等元素的廣州新型公共文化空間——“歲約苑”。

來源：天河發(fā)布

除此之外，官方還透露了石牌村改造的重要信息：“要考慮到11月份舉辦全運會這一特殊因素，盡早動工，確保完成今年的舊改任務(wù)。”

官方下場定調(diào)，或許石牌村改造指日可待。

02

除石牌村外，舊改進(jìn)度相對更快的柯木塱村近日再傳捷報。

在3月底廣州規(guī)劃自然資源局發(fā)布首開區(qū)控規(guī)后，近日，柯木塱村關(guān)鍵改造方案，審議通過。

來源：天河發(fā)布

根據(jù)規(guī)劃，首開區(qū)改造地塊占地面積約14.94萬㎡，控規(guī)調(diào)整后，不僅居住用地增加，還將新增12班幼兒園、小學(xué)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等35處公共服務(wù)設(shè)施。

作為天河區(qū)重點做地舊改項目之一，自去年六月起舊改備案獲批，確定由廣州市天投城市更新有限公司作為建設(shè)單位，改造進(jìn)度開始有了實質(zhì)性的進(jìn)展。

柯木塱村改造范圍86.89公頃，改造總建面109.92萬㎡，新建面積56.51萬㎡，首期工程已正式動工。

與傳統(tǒng)改造方式不同，柯木塱村以“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)+人文”為脈絡(luò)的系統(tǒng)升級，隨著專項征拆資金落地，有望帶動片區(qū)城市界面和配套進(jìn)一步煥新。

來源：天河發(fā)布

03

那么，在各項利好推動下，一季度的廣州舊改進(jìn)度條拉到哪里了呢？

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2025年一季度，全市納入全市城更規(guī)劃全改及混改項目278個，其中128個確認(rèn)主體，主要集中在黃埔、增城、番禺等區(qū)，但合作推進(jìn)較慢，黃埔區(qū)多個項目申請轉(zhuǎn)為城中村改造模式，目前明確收儲/做地項目占比達(dá)35%。

同時，本季度各區(qū)無新增確認(rèn)主體項。

注：以上部分?jǐn)?shù)據(jù)出自《克而瑞廣佛區(qū)域一季度廣州舊村改造季度監(jiān)測報告》獲取詳情請?zhí)砑涌头稍儭?br/>

目前全市128個已確認(rèn)主體項目中，有29個項目的合作主體發(fā)生變更，大部分項目的合作主體由民企轉(zhuǎn)向國企，其中黃埔區(qū)有18個項目主體均發(fā)生不同情況的變更；本季度黃埔區(qū)鎮(zhèn)龍東區(qū)合作企業(yè)世茂地產(chǎn)因自身原因退出由國企知識城集團接手，裕豐圍片區(qū)前期服務(wù)商時代地產(chǎn)退出由中交投資成為正式合作企業(yè)。

值得一提的是，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，25年1季度做地項目推進(jìn)加速，超20個村有動態(tài)變化，其中天河海珠四條村發(fā)布控規(guī)調(diào)整公示及成果公告，白云、荔灣、南沙等多個項目公布實施方案、發(fā)布征收補償方案或啟動征收補償簽約。

04

總的來說，舊改的推進(jìn)，不僅能為區(qū)域群眾提供更好的居住環(huán)境和配套，同時也為城市發(fā)展提供了更多的可能。

例如柯木塱舊村改造規(guī)劃中，計劃將建設(shè)智能裝備產(chǎn)業(yè)園、科南科技園，承接天河智慧城創(chuàng)新資源外溢，預(yù)計新增產(chǎn)業(yè)載體20萬平方米。

當(dāng)然，舊改的推進(jìn)，宅地也會隨之密集釋放出，樓市格局也將再一次發(fā)生變化。

以天河樓市為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年1-3月天河區(qū)商品住宅供應(yīng)面積7.57萬㎡，成交面積7.84萬㎡，供求比0.97，位列全市第二高。

據(jù)克而瑞最新監(jiān)測，2025年-2029年，天河區(qū)合計共有375萬㎡住宅供應(yīng)，未來招拍掛市場為天河區(qū)住宅供應(yīng)的主力，其中東圃存量領(lǐng)跑，共計215萬㎡，其次為后天河北，共計63萬㎡。

注：以上數(shù)據(jù)出自《克而瑞廣佛區(qū)域一季度廣州舊村改造季度監(jiān)測報告》獲取詳情請?zhí)砑涌头稍儭?br/>

供應(yīng)增加，選擇面拓寬，天河樓市也更加值得期待。

文章來源:克而瑞