港資開發商瑞安房地產最近在武漢遇到了一個不大不小的麻煩。

10多天前，武昌灣附近的市民偶然發現“長江天地”的工地上被圍住了一處，從高處看里面是一塊塊四四方方的格子。經當地街道辦和文旅局的確認，工地挖出了清代湖廣總督府遺址。工地的工作人員也隨即確認，施工已暫停。

長江天地是一個總建筑面積超160萬平方米的大型綜合體，可售住宅面積有75萬平方米，開發商是瑞安房地產和武漢本地國企武漢城建的合資公司，雙方各占一半股權。

之所以說麻煩不大，是因為目前來看，遺址的挖掘工作并不會耽誤太長的工期。有項目上的工作人員告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“這個遺址屬于清代末期，不好說到底有多大的文保價值，這個事情應該上半年會有定論的。”

之所以說麻煩不小，是因為瑞安在2021年和武漢城建合資拿地花了170億元，到現在為止整個地塊還未完全移交。“交給政府的土地款占總土地款的比例，遠高于政府實際交地的比例。”上述工作人員說。

“瑞安不是來了（問題）就躺平……我相信只要（保護）方案拿出來了，還是能夠說服到政府，說服到市場，說服到領導。期待我們長江天地未來會有一些新的消息。”瑞安房地產行政總裁王穎在近期對外接受采訪時，回應工地文物事件稱。

瑞安對于“長江天地”給予了極高的期待。其2024年報顯示，瑞安去年全年股東應占溢利同比下降了七成，僅剩1.8個億。接下來，瑞安翻身的希望幾乎全在武漢項目上，截至2024年底的住宅貨值中，長江天地的建面占了七成。整個項目猶如瑞安的“七寸”，對這家港資開發商極其重要。

但長江天地本身的銷售并不樂觀，其2023年首次開盤的一期項目至今未清盤，今年2月爆出降價至2.5萬元/平方米（首次開盤均價為3.3萬元/平方米）。武漢市場如今仍處于極其焦灼的狀態，不僅新房之間出現“價格踩踏”，二手房降價更近一步擠壓新房市場。國家統計局數據顯示，今年3月武漢新房價格繼續同比下降5.8%，二手房價格同比下降8.3%。

反觀瑞安的總部上海，整個城市的豪宅市場顯露出了很強的生命力，2024年多個“10萬+”豪宅“日光”，成為華潤、保利、中海、綠城等龍頭房企的兵家必爭之地。

命途多舛的大型項目

長江天地工地上挖出遺址，其實早有預見。

這幅地塊位于武漢中心城區，長江與鸚鵡洲長江大橋交口處，附近就是黃鶴樓。在遺留的清朝地圖上，長江天地所在處就在武昌古城的西南角，只是具體的點位當初并沒有被確定，直到房企拿地開發后才開啟勘探。

2021年12月，瑞安和武漢城建拿地后啟動一二級聯動，即企業參與毛地變為凈地的過程，這樣做的好處是地塊往往土地規模大、綜合成本低、開發利潤高，壞處則是后期的不確定性強，非常依賴當地政府的推動力度。

長江天地不巧就碰到了比較復雜的局面。雖然土地款早就交了，但這幅被挖出遺址的地塊，至今還在政府手中，因為它還是塊“毛地”。

公開資料顯示，拿地的兩年后，即2023年11月，武漢市文物考古研究所與武漢大學長江文明考古研究院組成聯合考古隊，開始對遺址進行考古發掘，發現并清理宋、元、明時期各類遺跡89處。到了2024年10月考古發掘初步完成后，馬上啟動了“湖廣總督署遺址文物保護工程施工總承包項目”的招標，招標人就是武漢城建，中標單位有三家。所以，真正確定遺址為湖廣總督署的時間最早是在2024年，項目停工的時間比今年4月更早。

“還在挖掘中，等發掘完，文物部門會出保護方案，影響大不大也得等發掘完才知道。學校地塊在這個范圍，所以學校暫時沒法動，也可能會把學校調規到其它地塊。”上述長江天地的項目員工稱。

瑞安房地產與文物打交道不是第一次了，瑞安在上海的太平橋地區（新天地）的改造項目中，保留了北部地塊的大部分石庫門建筑；上海的召稼樓項目同樣也是參與到凈地工作，其高管對外稱，在古鎮中進行了一年多的文化挖掘。不同的是，長江天地挖出來的是地面遺址，不是地面建筑。

瑞安管理（上海）有限公司執行董事郭慶在近期與行政總裁一起接受采訪時，提到如何處理。“基于現在獲得的一些信息，我們再看規劃怎么提高，希望引用國際化最佳案例推薦給政府，我們可以積極去保護文物。”

“這個事情應該上半年會有定論的，可能像廣州北京路那樣拿個玻璃罩罩起來，也可以原址重建。這個地方是清末的遺址，到底有多大的文保價值？其實是不好說的。”上述長江天地的項目員工稱。

目前來看，這幅還沒移交的地塊并不是全部都是可售的宅地，還不算最差的情況。只不過，從2021年底到如今已過去了3年多，項目的沉沒成本還在以天為單位增加。

“這都過了好幾年了，又是拆遷又是文勘，政府就沒交出來幾塊地，很多問題都沒解決，大量的保證金還壓在里面。”上述項目員工感嘆道。

武漢近些年類似長江天地這樣的大型項目，好幾個至今都還沒有完成。

最典型的就是漢口王家墩CBD。王家墩CBD的總建面大概是5個長江天地，2007年泛海公司介入全盤負責，同樣也是從拆遷開始，先售住宅回籠資金，再建造商業部分，其中最高樓泛海中心建造周期最長，2009年開工，2015年封頂。但隨著泛海出現一連串資金鏈問題直至破產，這棟高樓一直未能完工，如今交到了債主信達的手中，整個王家墩CBD失去了武漢“頂豪”地位。有武漢業內人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“王家墩CBD到現在20多年來，里面還有軍土問題一直沒有解決。”

情況相似的還有位于漢陽區的歸元文化片區舊城改造項目，這片區域被鸚鵡大道一分為二，東部由遠洋在2021年拍得，西部由中海在2020年拍得。遠洋項目命名為“武漢遠洋里”，中海項目命名為“中海寰宇天下”。兩個項目都是先售住宅，再建配套，遠洋里的商業部分建造時間遠低于原計劃節點，官方曾回應商業街進度遭遇了資金緊張。中海項目的商業部分“中海環宇城”至今仍鮮有進展，今年年初，還有網友在武漢當地的官方留言板上詢問動工情況。

事實上，近些年這樣的大型項目在武漢土地市場早已不吃香了。和全國其他重點城市一樣，小而精成為拿地主流。武漢2024年最后一次土拍的8宗涉宅地塊的建筑面積全部在10萬平以下，華潤置地今年2月競得的武昌濱江地塊，建筑面積5萬平方米，由商改住而來，住宅建筑的高度被控制在170米以內。

危險的土儲

長江天地的進展或許能夠直接關聯到瑞安的命脈。

瑞安房地產過往財報顯示，其營業收入和凈利潤已連續三年下降，2024年度股東應占溢利為人民幣1.8億元，扣非后歸屬母公司股東的凈利潤在2024年底出現了負值，為－7.74億元，原因是非經常性損益高達9.54億元，遠高于8.1億元的總利潤。

為什么會出現如此高的非經常性損益？從瑞安2024年財報中的損益表能看到，“出售附屬公司收益”貢獻了約9.54億的收益。也就是說，這部分才是給瑞安2024年貢獻利潤的真正大頭，是通過與創智天地的現有股東進行重組而來。

去年11月5日，瑞安房地產宣布一項重組計劃，為其項目公司楊浦中央和創智天地引入險資股東，瑞安房地產旗下多個附屬公司與寧波基金、楊浦知識創新計劃成立一家有限合伙企業，合計出資額約為81.26億元。經過一系列交易，瑞安不再對這兩家公司有控制權，它們的財務數據將不再并入瑞安的財務報表。

早在2015-2017年，瑞安就通過上海浦東四季酒店、四季匯等多家酒店物業，以及武漢天地企業中心2號、上海企業天地、大連天地、瑞虹新城等項目股權，緩和過公司負債表。

2024年通過轉讓資產涉險過關后，瑞安還剩下約113.8萬平方米建面的土地儲備，其中武漢長江天地項目占了68.9%，將近七成。在2024年貢獻了主要銷售的上海太平橋翠湖天地項目，占比已不足一成。也就是說，長江天地成了瑞安“全村的希望”。

可長江天地也許負擔不起如此的重擔。

港資一直以慢周期聞名，瑞安在武漢的“武漢天地”項目開發周期接近20年，至今還有一塊地未銷售，長江天地公開的開發周期預計也要超過10年。但從目前來看，長江天地的銷售速度趕不上計劃的開發節奏。瑞安的財報顯示，截至2024年底，長江天地75萬平的可售住宅面積中，簽訂了銷售合同的僅3.88萬平方米（2023年9月開盤），共267個單位。如果按照這樣的速度，全部清盤的時長接近20年。

長江天地的銷售緩慢與武漢整體市場疲軟息息相關。2021年瑞安拿地時，武漢的豪宅市場還是非常熱鬧的，當年武漢各大核心板塊的高端住宅如同雨后春筍入市。有統計顯示，2021年上半年總價1000萬以上豪宅成交套數，武漢以382套的數據，全國排名第9，同時豪宅成交套數的同比增長數據，以1173%的增幅位居全國第一。

但到了2023年長江天地一期開盤，盛況不再，武漢隨著全國樓市的降溫一同下降，降價促銷成為新盤的大趨勢。從2023年6月至2024年10月，武漢新房房價出現16個月環比下跌，從2023年5月至2024年9月，武漢的二手房價出現了連續17個月的下滑。這一年剛好是湖廣總督府遺址挖掘的一年。

在今年2月長江天地的對外銷售物料中，長江天地一期尾盤的價格已降至最低2.5萬元/平方米，比開盤價每平米少了8000元。

“就算是正常加推，也不太好賣。瑞安已經是武漢人比較認可的開發商了，但是物美價廉更重要。”上述項目員工說。

長江天地的價格與當初的期待差距到底有多大？有一點值得參考：在瑞安和武漢城建聯合拿地之前，這塊地曾被融創看上過。一名當時在融創武漢公司履職的前員工向《鳳凰WEEKLY地產》回憶：“我們當時確實接觸過，是塊好地，當初預判的價格3.5萬元/平方米。”

瑞安押寶在武漢是算不算投資失策？一名曾在武漢負責過三幅地塊的拍賣的央企開發商高層對《鳳凰WEEKLY地產》分析，長江天地地塊非常稀缺，靠近黃鶴樓，有文化傳承，類似上海城隍廟老街區。

“瑞安當初拿這塊地是對的，有相對的定價權。價格回調不多，只是流速變慢了。瑞安只是運氣差了點，瑞安在武漢歷史上是賺過大錢的。現在傷疤如何處理也是一個難題，武昌城挖出遺址太正常了，又趕上市場下行，所以壓力會很大。”

去年處理完創智天地之后，瑞安又在今年2月擬轉讓上海召樓天地30%股權，瑞安房地產持股降至60%，根據評估報告，這部分股權的總賬面價值約為18.31億元，評估價值為18.32億元，增值率為0.01%。作為一家房地產開發商，通過倒騰資產續命的辦法還能持續多久呢？