經歷3月小陽春之后，4月新房銷售開始掉頭向下。

同花順數據顯示，2025年4月1日—8日，30個主要城市日均成交量為1795.5套，與3月相比下降43.1%，多家機構研報也顯示，主要城市的新房成交量開始由之前的上行轉為下跌。老潘查到的4月最新銷售數據是，截至4月14日，全國重點50城新房日均成交環比大降38.6%。

不是都在止跌回穩嗎？不是很多地王熱，日光盤嗎？你說的沒錯，但中國3月小陽春，更多靠的只是10多個核心城市回穩回升，10多家頭部房企的拿地熱的托舉，不是全局。

4月的新房掉頭向下，理性看有三大原因。

一則新房4月供應少了很多，克而瑞預計4月28個重點城市新增住宅供應面積559萬平米，環比下降34%，同比大跌48%；二則3月環比增長，已經將去年四季度累積的需求釋放差不多了，三則4月中美關稅大戰也讓國人擔憂，也會必然影響4月出口、經濟和就業，最終購房者也開始觀望擔憂，延遲購房行為。

另外，上周4月20日的降息日，也沒等來，預計4月房地產銷售數據不會好看。到時月底看最終數據。

5月樓市也會進一步下滑嗎？未來了？我們又陷入大招救市的期待。但階段性政策利好很難持久刺激市場交易。

老潘當然希望房地產馬上止跌回穩，畢竟穩住了地產和房價，就穩住了中國關稅戰的大后方，就是不給經濟、就業拖后腿，但市場就是市場，它有它自身的規律和客觀走向。

就在近期，雪球創始人董事長方三文與摩根士丹利中國首席經濟學家，中國首席經濟學家論壇理事邢自強展開了一個深度對話，在訪談中，邢自強提出一個醒目觀點——明年，可能距房地產市場真正企穩不遠了。

摩根士丹利中國首席經濟學家

邢自強：

中國房地產市場進入了第四年、第五年的調整了。

跟國際比較，西方很多國家都有過類似的、一輩子出現一次的房地產大起大落的調整周期。

1，歐美很多4、5年就筑底了

我們在研究中國房地產的下行，老百姓的資產負債表、財富效應、消費對地方財力的影響的時候，也可以參考很多國家的共性規律。

像美國、丹麥、愛爾蘭、西班牙、日本、比利時，很多國家都經歷過房地產大起大落。

當時他們城市化發展都比較快，對首付、按揭利率都管得比較松弛，在這個過程中迅速地加杠桿，房價只漲不跌，形成一種泡沫式的上漲。

最后不管是由于貨幣政策還是別的因素，泡沫被刺破，開始調整，但是基本上調整到第四年、第五年開始筑底，然后進入一個新常態。

這個時期，房地產銷售量也好、開工量也罷，再也回不到當時泡沫比較高峰期的高點，但是它也會穩定下來，每年有一定的置換性(改善性)的需求增長。

這在大部分國家都是成立的。

所以，對當下中國而言，現在房地產調整已進入了第四、五年，是不是也會像國際規律一樣，房地產逐漸地要觸底了？高效直播不停歇，點擊了解AI走播

2，中國的新信號

中國中央政府的資產負債表是非常雄厚的。

（另外，相對西方國家，中國政府一個差異化特點是善于集中力量辦大事），一旦中央政府和中央銀行真正決定主動性地“重組”房地產領域的債務和庫存，還是能夠縮短調整周期，使得房地產市場逐漸地觸底回升。

我注意到今年兩會上針對大家關注的兩個問題，一個是房地產庫存的堰塞湖，二是房地產企業的出險、債務風險問題都做出了新的一些表述，試圖在政策上有所突破。

首先關于庫存堰塞湖的問題。

25年兩會提出地方政府可以更多地使用地方專項債等工具去購買賣不出去的庫存，而且在購買的用途、價格上更加靈活。

第二則是針對房地產的出險問題，這次提出了積極地防范房地產開發商的債務違約風險，這也是最近五年第一次明確地提出要防范開發商的違約。

以上兩點高層視角的改變，是否就意味著我們可能逐漸地要打破思維定勢，開始主動地用中央政府和中央銀行的資產負債表去介入到消化房地產的庫存，以及救助一些、紓困一些房企遇到的債務問題，重組債務。

剛才我講到的全球有7-8個大型的、經歷過房地產大起大落的經濟體，他們最后的一個要訣就是中央銀行或者是中央政府更加積極主動地介入到重組債務，穩定房地產市場，就能使得房地產進入一個新穩態。

我想在中國當下，我已經看到了部分的曙光。

3，明年離真正企穩不遠了

談到當下樓市庫存，三四線、四五線城市庫存的堰塞湖是極高的，一二線的庫存稍微合理一點。

如果說政府主要在一二線城市收購一些賣不出去的商品房，把它改造成保障性住房，可能是更合理的，因為一二線城市有人口流入，它本身市場上就需要這種保障性住房。

將來的房地產市場進入新穩態之后，可能還是一個分化的市場。

四五線城市缺少人口流入，它的庫存可能成為長期的隱形庫存，很難短期立即流轉消化。(很多四五線城市庫存多到甚至10年也賣不完。）

但是正如我剛才引用別的國家的經驗一樣，中國房地產市場不會持續多年下跌，因為畢竟我們人口還是有繼續城市化增長的潛質，目前有60%多的人口居住在城市，不像OECD發達國家均值都有80%以上的人口居住在城市。加上中國人口多達14億，所以這個缺口數量還是比較大的。

從這兩個角度，不管是大的城市群、都市圈，還是從已建設好的商品房的角度來看，我們的居住面積，并沒有達到日本、歐洲這些人口密度跟中國類似的國家的水平，所以未來只要我們經濟還有一定的成長，收入還有一定的增長，商品房市場還會進入一個新穩態。未來只是要中央政府積極的去介入，縮短調整周期是可行的。

我的判斷是明年可能距離房地產市場真正的企穩就不遠了！

你怎么看，房地產何時真正全面止跌回穩？救市大招又快來了嗎？歡迎下方留言我們討論。

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