在中國房地產(chǎn)市場的風云變幻中，王健林的前瞻性決策堪稱教科書級別的商業(yè)案例。2017年，這位商業(yè)巨擘以敏銳的市場嗅覺，果斷出售旗下77家萬達酒店和13個文旅項目，累計套現(xiàn)600多億元，為萬達集團成功轉型輕資產(chǎn)運營模式奠定了基礎。這一系列資產(chǎn)處置的時機把握之精準，在隨后幾年房地產(chǎn)市場的劇烈調(diào)整中得到了充分印證。

觀察當前房地產(chǎn)市場的演變軌跡，王健林當年的戰(zhàn)略撤退顯得尤為明智。接手其資產(chǎn)的富力集團和融創(chuàng)中國，如今都深陷債務困境。2022年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢：鄭州、天津等二三線城市率先進入調(diào)整期，隨后連上海、深圳這樣的一線城市也未能幸免。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國70城二手房均價較歷史高點已下跌32.6%，這一數(shù)字折射出行業(yè)整體下行的嚴峻現(xiàn)實。

面對市場持續(xù)低迷，各級密集出臺救市政策。從降低首付比例到放松限購措施，從下調(diào)房貸利率到提供購房補貼，政策工具箱被不斷打開。這些舉措雖然在一定程度上緩解了市場壓力，但也讓普通購房者對未來走勢更加困惑。在這樣復雜的市場環(huán)境下，預判五年后的房價是“黃金價”還是“白菜價”？對此，我們需要從多個維度進行綜合分析。

01 “黃金價”與“白菜價”的市場觀點呈現(xiàn)明顯分化

對于未來房價將呈現(xiàn)"黃金價"還是"白菜價"的爭論，市場觀點呈現(xiàn)明顯分化。支持房價上漲的一方認為，隨著各地持續(xù)出臺的利好政策，包括降低首付比例、放寬限購措施等，房地產(chǎn)市場將迎來報復性反彈，房價將重回上升通道。而看空的一方則堅持認為，當前的政策調(diào)控只能起到短期穩(wěn)定市場的作用，無法改變房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的長期趨勢。

萬達集團創(chuàng)始人王健林多年前就對此有過明確判斷。他指出，通常情況下，一個國家的房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的高速發(fā)展后就會進入飽和期。這個階段表現(xiàn)為市場供給和居民購買力都達到頂峰，房價持續(xù)上漲的動力將逐漸減弱。中國房地產(chǎn)市場自1998年房改以來，已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的繁榮期，按照這個規(guī)律，市場調(diào)整在所難免。

從當前市場表現(xiàn)來看，支持"白菜價"觀點的證據(jù)更為充分。一方面，中國城鎮(zhèn)化率已超過65%，增長速度明顯放緩，新增住房需求減弱。另一方面，人口結構變化顯著，生育率持續(xù)走低，老齡化程度加深，這些都直接影響房地產(chǎn)市場的長期需求。此外，經(jīng)過多年積累，居民部門杠桿率已處于較高水平，進一步加杠桿購房的空間有限。

具體來看，未來五年房價更可能呈現(xiàn)以下特征：一線城市核心區(qū)域房價可能保持相對穩(wěn)定，但上漲空間有限；二三線城市房價將出現(xiàn)明顯分化，部分人口持續(xù)流入的城市可能企穩(wěn)，而產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、人口流出的城市將面臨較大調(diào)整壓力；四五線城市及縣城房價很可能出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，逐步回歸當?shù)鼐用駥嶋H購買力水平。

值得注意的是，所謂"白菜價"并非指房價會暴跌，而是指房價收入比將逐步回歸合理區(qū)間。根據(jù)國際經(jīng)驗，合理的房價收入比通常在3-6倍之間，而目前我國很多城市這一比例仍明顯偏高。未來五年，隨著居民收入增長和房價調(diào)整，這一差距有望縮小。

從政策層面看，"房住不炒"的定位不會改變，這意味著各地不會出臺大規(guī)模刺激政策來推高房價。相反，保障性住房建設的加速推進將對商品房市場形成一定替代效應。房地產(chǎn)稅試點擴大的預期也將對投資性需求產(chǎn)生抑制作用。

開發(fā)商方面，高杠桿、高周轉模式難以為繼，行業(yè)將進入精細化運營階段。部分房企可能會通過降價促銷來加快資金回籠，這將在短期內(nèi)對房價形成下行壓力。同時，二手房掛牌量持續(xù)增加，供需關系的變化也將促使價格調(diào)整。

02 五年后的房價成為“白菜價”的原因

當前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻變革，5年后房價必將迎來"白菜價"時代，而非所謂的"黃金價"。這一判斷絕非危言聳聽，而是基于以下3個不可逆轉的趨勢。

一，住房供給嚴重過剩已成定局

我國住房市場已經(jīng)進入明顯的供過于求階段。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國空置住房數(shù)量已突破1.1億套，總面積約96億平方米。這一數(shù)字意味著即使不再新建住房，現(xiàn)有存量也足以滿足相當長時間的居住需求。與此同時，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達到96%，其中41.5%的家庭擁有兩套及以上住房。這種高擁有率與高空置率并存的現(xiàn)象，反映出住房市場已經(jīng)從短缺時代進入過剩時代。

住房供給過剩的原因是多方面的。過去二十年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，開發(fā)商大量建房，地方依賴土地財政，形成了住房供給的快速擴張。而隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，新增城鎮(zhèn)人口減少，住房需求增速明顯下降。這種供需關系的逆轉，必然導致房價下行壓力加大。

二，人口結構變化正在重塑房地產(chǎn)格局

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年我國首次出現(xiàn)人口負增長，新生兒數(shù)量較上年減少156萬。與此同時，適婚年齡人口（25-35歲）將在未來5年減少約2800萬。這意味著傳統(tǒng)剛需購房群體正在快速萎縮。更關鍵的是，隨著"421"家庭結構（4位老人、2位父母、1個孩子）成為主流，房產(chǎn)繼承將大幅降低年輕人的購房需求。某知名房產(chǎn)研究院預測，到2029年，通過繼承獲得的住房將占首次置業(yè)總量的35%以上。這種代際轉移正在從根本上改變房地產(chǎn)市場的需求結構。

三，老百姓收入支撐不了高房價

居民收入增長放緩對高房價的支撐力正在減弱。當前經(jīng)濟增速放緩，實體經(jīng)濟面臨轉型壓力，企業(yè)裁員降薪現(xiàn)象增多，居民收入增長預期下降。在這種情況下，一線城市動輒40倍以上的房價收入比顯然難以持續(xù)。以深圳為例，普通家庭需要不吃不喝40年才能買得起一套普通住房，這種畸高的房價顯然超出了大多數(shù)人的承受能力。

疫情三年對居民消費觀念和購房行為產(chǎn)生了深遠影響。人們更加注重儲蓄和財務安全，購房決策更加理性。過去那種"買到就是賺到"的投機心理正在消退，更多人開始根據(jù)實際居住需求和支付能力來決定是否購房。這種消費觀念的轉變，將進一步削弱對高房價的支撐。

總的來說，五年后中國房地產(chǎn)市場更可能呈現(xiàn)"軟著陸"態(tài)勢。整體房價水平將趨于平穩(wěn)，部分區(qū)域可能出現(xiàn)適度回調(diào)，使房價逐步與當?shù)鼐用袷杖胨较嗥ヅ洹＿@種調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，也有助于緩解年輕群體的住房壓力。

從國際經(jīng)驗來看，日本在上世紀90年代房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價經(jīng)歷了長達20年的調(diào)整期。雖然中國國情不同，但住房市場從供不應求到供過于求的轉變規(guī)律是相似的。當前中國城鎮(zhèn)化率已超過65%，未來城鎮(zhèn)化速度將明顯放緩，新增住房需求將主要來自改善型需求，而非剛需。

政策層面也在發(fā)生變化。"房住不炒"的定位已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅試點正在推進，這些都將抑制投機需求。同時，保障性住房建設力度加大，將分流部分商品住房需求。這些政策變化都將對房價形成下行壓力。

值得注意的是，房價下跌不會是一刀切的。不同城市、不同地段、不同品質(zhì)的住房表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。核心城市優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住房可能仍能保持相對穩(wěn)定，而遠郊、配套不足的住房價格下跌壓力更大。但總體而言，房價回歸合理水平是大勢所趨。

對于普通購房者來說，現(xiàn)在需要更加理性地看待購房決策。如果是自住需求，可以考慮等待更好的入市時機；如果是投資需求，則需要更加謹慎，充分評估風險。未來房地產(chǎn)市場將進入買方市場，購房者有更多選擇和議價空間。