臨近五一小長(zhǎng)假，4月降息預(yù)期再次落空，前海時(shí)代尊府也沒(méi)有日光，整體成交量環(huán)比下降，反倒是在這個(gè)節(jié)骨眼上，深圳冷不丁地批量調(diào)規(guī)宅地。

　　新房和二手房的近況如何？深圳土地市場(chǎng)為何動(dòng)作頻頻？瘋狂調(diào)規(guī)的背后，釋放了哪些信號(hào)？

　　逐一來(lái)看：

　　01

　　剛過(guò)去的周六，前海時(shí)代尊府開(kāi)盤(pán)，共76套大平層，備案均價(jià)11.55萬(wàn)/㎡，最高89折，綜合折扣不低于92折，開(kāi)盤(pán)1小時(shí)官宣賣(mài)了九成。

　　雖沒(méi)有再續(xù)日光，但對(duì)套均2000多萬(wàn)的房子來(lái)說(shuō)，這個(gè)開(kāi)盤(pán)成績(jī)?cè)诋?dāng)前市場(chǎng)，算是很不錯(cuò)了。

　　畢竟，這次備案價(jià)上調(diào)了，打完折后還是比去年漲了五六千一平，一套大戶型就是上百萬(wàn)的漲幅。算下來(lái)，實(shí)際比周邊二手房還貴些。

　　另一方面，最近中美關(guān)稅戰(zhàn)打得很兇，多少對(duì)市場(chǎng)情緒面有些影響。

　　截至26日，4月深圳新房住宅網(wǎng)簽量3200套，二手房住宅是5132套，相較3月同期網(wǎng)簽量均略有下滑。實(shí)時(shí)成交熱度看，市場(chǎng)情緒確實(shí)有所降溫。

　　還有法拍對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

　　4月上旬，太古城北區(qū)一口氣拍出7套法拍房，蛇口半島城邦三期也拍出9套，全部溢價(jià)成交。接下來(lái)，半島城邦三期和四期還會(huì)有房源拿出來(lái)拍賣(mài)。

　　這么多法拍房冒出來(lái)，短期內(nèi)可能沖擊附近二手房乃至整個(gè)深圳灣片區(qū)的成交節(jié)奏。

　　其他熱門(mén)成交片區(qū)，如科技園、蛇口、前海、寶中等，近期也陸續(xù)有筍盤(pán)流出市場(chǎng)。

　　02

　　土地市場(chǎng)方面。

　　最近，深圳一周內(nèi)調(diào)整9宗地塊規(guī)劃引發(fā)熱議：連“搞錢(qián)之都”也撐不住，都開(kāi)始賣(mài)地救急了？

　　真相并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

　　深圳此次調(diào)整的9宗地塊，原用途涵蓋工業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、交通設(shè)施等，轉(zhuǎn)為住宅用地后，不僅新增約23萬(wàn)平方米宅地，更捆綁了學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施等民生配套。

　　主要分布在南山西麗、龍華梅林關(guān)、龍崗平湖和光明區(qū)，大多都是非核心區(qū)域的剛需板塊。

　　近年來(lái)，深圳核心區(qū)域“商改住”調(diào)規(guī)也用得越來(lái)越得心應(yīng)手，從深超總地塊到登良地塊再到寶中南街坊地塊，徹底打破缺地共識(shí)。

　　背后是什么用意呢？

　　一來(lái)，深圳通過(guò)土地功能轉(zhuǎn)換，將低效用地轉(zhuǎn)化為高價(jià)值空間，既緩解住房供需矛盾，又優(yōu)化城市功能布局。這種“空間重組”模式，與部分城市“為賣(mài)地而賣(mài)地”有本質(zhì)區(qū)別。

　　二來(lái)，深圳今年一季度新房庫(kù)存量降至278.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)33個(gè)月新低。按照過(guò)去一年平均成交量計(jì)算，去化周期不足8個(gè)月。新房肉眼可見(jiàn)的變少，核心區(qū)更是寥寥可數(shù)。

　　從財(cái)政收入來(lái)看，去年深圳稅收3941.2億元，同比減少4.8%，但深圳財(cái)政收入結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，民生支出占比近七成，其中教育支出超1020億元。

　　所以，與其說(shuō)深圳缺錢(qián)，不如說(shuō)深圳通過(guò)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，將資源投向更具長(zhǎng)期價(jià)值的領(lǐng)域。

　　4月25日，最高層再次定調(diào)房地產(chǎn)，其中提到加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。

　　城市更新是接下來(lái)的趨勢(shì)。

　　深圳一周調(diào)規(guī)9宗地，除了財(cái)政困局下的無(wú)奈之舉，也是一場(chǎng)以土地為支點(diǎn)、撬動(dòng)城市能級(jí)躍升的主動(dòng)變革。

　　03

　　深圳作為中國(guó)最年輕，外來(lái)人口比例最高的核心城市，隨著貨幣持續(xù)超發(fā)，整體房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呈向上態(tài)勢(shì)，這點(diǎn)毋庸置疑。

　　但真正優(yōu)質(zhì)的資源就這么點(diǎn)，稀缺的硬核資產(chǎn)更是少之又少。

　　對(duì)于買(mǎi)房人而言，不管選擇地段還是時(shí)機(jī)，都要有一定的前瞻性，前者決定未來(lái)，后者決定收益。

　　越偏離核心、越便宜的房子，往往意味著坑也越多。

　　那是不是這些房子就沒(méi)人要了？

　　顯然不是。

　　每個(gè)價(jià)位的房子，都面向著不同的受眾群體。

　　因?yàn)榭倳?huì)有懵懂的新人。

　　很多剛需在購(gòu)買(mǎi)人生第一套房的時(shí)候，都是迷迷糊糊就上了車，并不懂得什么是價(jià)值，。只有等以后要換房子的時(shí)候才恍然大悟，后悔自己當(dāng)初在選籌這件事情上沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待。

　　有些買(mǎi)房的坑，只有自己踩過(guò)了，才知道坑有多深。

　　如今的深圳樓市，保障性住房的供應(yīng)越來(lái)越大，原關(guān)外的房子越建越多，而優(yōu)質(zhì)改善和豪宅依然是供不應(yīng)求。未來(lái)的房地產(chǎn)格局就是：低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)。這個(gè)時(shí)候，選籌大于一切，整體稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，搭配合適的價(jià)格，是當(dāng)下市場(chǎng)的最優(yōu)解。