從今年開年到現在，房價要暴漲的消息鋪天蓋地。在這種消息的狂轟亂炸之下，很多人蠢蠢欲動，不少朋友也問我要不要抄底？

首先，能問出這個問題的人，腦袋里還是想著把房子當成金融投資產品，期望通過房子實現資產增值。畢竟在過去20年，確實有很多人通過房子實現了階層跨越，這誘惑太大，導致很多人還沒從這個美夢中清醒過來。

為啥很多人覺得今年房價會漲呢？

因為很多人在說房價漲的時候，人為地忽略了新房和二手房是兩個不同市場的概念。如今，確實很多一線和前二線城市核心區的新房在上漲，而且漲幅不小。這就讓本就收入微薄的人開始焦慮，糾結該不該召集“6個錢包”趕緊買房上車。

這些房子價格高的原因有幾方面。首先，規劃條件的改變，使得房子的層高、容積率、得房率等關鍵指標大幅提升，產品確實比之前好，也就是所謂“舊瓶裝新酒”的第四代住宅。從這個角度看，價格貴點也說得過去。

但實際上，真正影響房價的關鍵因素，并非產品升級帶來的成本增加。因為開發商做第四代住宅，成本最多每平米增加六七百塊錢，不會超過1000塊錢。真正讓開發商成本大幅增加的是地價，地價占到開發商成本的60% - 70%。而且拿地的大多是國央企，他們拿地是有任務的。

從專業角度講，以央企目前的管理水平和成本控制能力，靠這樣拿地想真正賺錢很困難。更多時候，這樣做是為了讓普通人看到房價在漲，相信房價會漲，從某種意義上說，這是一種變相提供情緒價值，最終目的是讓房地產實現軟著陸。

這又引出另一個問題，房價要真正上漲必須形成階梯性。也就是說，當老板的富人想出售房產去買別墅，正好有白領中產，多年積攢家底豐厚，想改善住房條件，于是賣掉婚房去買富人的準豪宅；同時，有工薪階層想賣掉小戶型，去買白領的大戶型；剛畢業的大學生則想買個小戶型，這樣整個房屋買賣鏈條就連起來了，財富在交易中快速流動，房地產市場也就繁榮起來。

但現在的情況是，只有富人想買超級豪宅，向下的鏈條斷了。雖然現在改善型市場看似繁榮，但從熱賣項目來看，均是城市核心區的稀有項目，這些項目積壓了一定的需求，如今碰上優質產品，加上政策鼓勵，只是短期繁榮而已。

要知道，一套豪宅動輒1000萬起步，上海的豪宅更是幾千萬。即便有錢人，現金流也并非十分充裕。如果房產買賣鏈條能持續，這樣的行情或許能延續，但一旦鏈條斷了，富人也不是傻子，他們比普通人更懂得如何使用財富。哪怕是核心區的豪宅，買了之后馬上變成二手房，急需用錢時，想快速轉手并非易事，流通性仍是個大問題，這也是富人不得不考慮的。

如今房地產市場已徹底進入買方市場，對品質要求越來越高，產品更新也越來越快。這就如同當初的電視機市場，剛開始黑白電視火爆，有錢都不一定買得到，但沒過幾年就飽和了，家家戶戶都有。緊接著彩色電視出現，大批人又去買彩電。普通彩電沒賣幾年，等離子電視、液晶電視又迅速占領市場。房子雖然因其特殊性與很多日常消費品不同，它至少能使用20年以上，普通人只要滿足日常需求就好，沒必要刻意追求改善型產品，而富人可以根據需求隨時更換。所以未來房地產市場必然兩極分化。

可以肯定的是，第四代住宅絕非終點，這種所謂升級成陽臺的產品，只是目前各階層之間的平衡產物——政府可以賣地建公園，央企高價拿地完成任務，富人消費新式豪宅滿足需求，窮人也能買到物美價廉的二手房，各取所需。但用不了多久，等這波富人改善需求被滿足后，肯定會有新的產品出現，像第五代、第六代、第六代plus等等。

還有人擔心，大規模放水讓通脹預期愈發強烈，覺得買房才能抵御通脹。殊不知，普通人根本沒真正受益，充其量只是“水龍頭”。國家釋放的資金，獲益的是賣地的地方、錢莊和開發商，普通人不過是背債人。更離譜的是，有人把未來各種不確定因素，像俄烏戰爭、中美貿易戰、南海局勢等，都與房價上漲聯系起來。

這可苦了咱們普通老百姓，投資渠道實在太窄，這么多年來，也就只有房地產讓很多人看到投資能改變命運。然而，房地產蓬勃發展的時代已經過去，不要再抱有幻想。

所以，普通人還是放棄抄底的想法吧，在如今的大環境下，保護好自己的錢包比什么都重要。還想靠房子翻身，大概率只能成為接盤俠。哥們兒，健康才是最重要的，其他都是浮云。