去年年底和今年年初，土地市場異常火熱，尤其是杭州、成都和上海，屢屢出現熱點地王，很多人都覺得不可思議，宏觀經濟仍處于低水位，微觀看居民的收入端也沒有什么大幅改善的跡象，二手房價格大部分城市還在走低，為啥開發商開始搶地王？

我也認真思考了下這個問題，我覺得核心原因是新房限價機制被取消+傳統的土地招拍掛出讓制度共同作用下的結果，是新房的估價體系的一次重構。

在過去幾年強調控的人為限價機制下，出現很多問題，要么就是限價方式比較簡單一刀切，比如北京粗放的基本按照環線定價；要么就是不能實時反映市場的變化，例如上海參照周邊二手房價格的年度聯動價；或者制定初心就有一些人為導向，比如南京杭州等城市為加速賣地制造和周邊二手房價有意的“倒掛”，等等等等。

但核心問題還因為是人來決策的管控體系，不能想象市場的真實寬度和馬太效應，總是隱隱的有線性推導思想，導致限價下的產品貴的不夠貴，便宜的不夠便宜。

貴的不夠貴，是核心地段或者占據核心資源的土地被人為有意無意壓低，事實上形成了和真實價值的倒掛。開發商拿到這樣的土地，因為末端銷售價格的封死，只能死扣成本，把該做“加法”的土地做成了“減法”，最后銷售時，明明最后的售價是低于這塊土地上產品應能達到的價值，但是因為開發商按照規則下的自然動作“減配”，讓最終的項目變成了消費者開發商雙輸的產品。掌控投資目標，掌握建設進度，點擊了解

限價時代核心地段的倒掛盤，每個盤都一再重演買的時候業主歡天喜地，中大運一樣計算自己買到就賺了多少錢，交房時，集體維權，自媒體上高呼退房，千萬豪宅形同雞肋這樣的場景。

便宜的不夠便宜，是因為考慮征地成本和政治正確，低于城市均價的項目都對控制均價有正貢獻，所以只要低于城市均價，反而不在乎是否限價是否要低于周邊，這些區域的限價并不低，實際上是給周邊業主一個強心針，在遠郊項目還起到了給周邊業主價格信心的托底作用。但實際上因為價格并不便宜，實際從限價開始，遠郊項目的成交量就開始一路萎縮。

當限價體系打開時，情況就發生了巨大的變化。

首先是稀缺地段的土地，開發商終于多了做加法的選擇，因為這部分地段面臨的客戶本身就有極高的價格彈性，他們也更愿意花更貴的價格買更好的房子，所以看到的現象就是限價后拿地的開發商都對這類土地采取了加法策略，就是更好的產品，更貴的價格。

而且從某種意義上說，在限價的幾年，市場上是沒有好地段+好產品的組合的，所以實際上這部分客戶被壓抑延遲的需求也會在短期內被釋放，這就是限價放開后，新房改善產品都會面臨一波量價齊漲的原因。點擊了解，讓項目建設提速，投資目標達成的建設平臺

而遠郊的便宜土地，政府的成本也不低，對市場的反饋也沒這么快。但低迷的宏觀經濟對市場需求確有真實的沖擊。開發商很理解市場上剛需客戶需要更好位置但更便宜的房子（更具性價比的房子），奈何沒有合適位置的低成本的土地匹配，只能無奈放棄這個市場。

但持續低迷的市場需求逐步傳導到二手市場，二手業主（我們可以理解為相對富裕的階層）也有很強的購買好產品的需求，愿意出售手里相對不好的二手房重新配置資產，于是看到的是二手業主開始降價賣房。

賣方靈活的價格策略迎合了首置買家的訴求，加上沒有限價時很多新房倒掛對市場的干擾，各個城市反而在取消新房限價后都迎來了二手市場成交的爆發。

所以在取消了限價政策以后，房地產市場回到了自己高價位運行應有的樣子，新房全改善，首置靠二手。

那現在這個市場狀態算全面回暖了嗎？

顯然沒有！限價取消的市場價值體系重估是個短期現象，開發商只敢去少數核心城市的核心地段買有這種套利機會的土地，恰恰表明開發商總體還是防守姿態。要是需求端全面回暖，開發商何必都擁擠在這么狹小的賽道上？

短期內，大家都看得到宏觀的經濟壓力和復雜不利的外部環境，長期看，不斷下滑的人口趨勢也沒有絲毫停止的跡象。隨著人口的減少，城市化同步也在減速（這也很好理解，年輕人才會遷移到大城市，老人沒什么遷移能力）。

房產救市政策也釋放了不少，后續如果沒有特別大的政策動作，沒有大規模真金白銀的投入，房地產行業可能就能將將做到止跌回穩+存在少量結構性機會，行業恢復尚需長時間的修養生息。

好的一點是經過從22年開始的漫長痛苦的行業去杠桿去產能，死掉和徹底退出了一大批開發商，行業的供給能力也大大下降了。雖然最近貌似地王頻出，可是看來看去，搶地王甚至參與拍地的都只是那么幾家熟面孔，實際上行業目前也就剩下十幾家還能持續投資的全國性發展商。

供給的萎縮，讓即使行業市場規模縮到只有鼎盛時期1/3的6、7萬億，剩下的開發商的開發業務可能還能保證不錯的毛利率和股東回報。相信這一輪房地產業大起大落的波動性也會在未來很大程度勸阻住了想沖進來的新資本勢力，供給能力的上升也將是個漫長的過程。戳我，了解讓項目達期達產達效的管理神器

萬科在20年左右分析說地產的供給側改革就像白色家電行業，經過殘酷搏殺最后就剩幾個巨頭，然后再迎來毛利率的回升。現在看，分析的非常精準，只是這個廝殺過程之痛苦殘酷復雜，局中人誰也沒有想到……

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