“老齡化真的加速到來了！”近日，記者實地走訪北京一養老社區時，項目管理層感慨稱。

機構報告數據顯示，2024年，我國60歲及以上人口31031萬人，占全國人口的22.0%。根據官方對人口老齡化發展曲線預測，到2035年左右，我國60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

面對如此龐大的老年群體，行業各方真的準備好了嗎？當下，受家庭結構小型化、獨居化等影響，以子女為依托的傳統家庭養老，已不能滿足多樣化的養老需求，很多家庭開始轉變為居家、社區、機構等多元養老融合模式，居家養老是重點，機構服務同樣不能忽視。

在這片行業“藍海”中，房企作為最早一批入局者之一，有的因盈利壓力選擇退出，有的則站穩了養老服務市場，并開始探索輕資產拓展模式，在行業洗牌中尋找新路徑。不過，無論行業供需兩端如何演變，“讓老人有尊嚴地變老”，仍是這場變革的核心命題。

不像養老院的“享老社區”

從北京市區驅車一個多小時，便能到達順義區牛欄山鎮，這里位于潮白河畔、風景怡人，附近有不少主打高端改善的別墅群，也是投建運營養老機構的理想場所。近日，記者實地探訪了當地一家養老社區——椿萱茂·和園長者社區，看到當代老人晚年生活的另一種樣本。

和園長者社區是北京首個A61養老用地項目，早在2015年時，北京首次出讓經營性養老用地，經過56輪激烈競拍，最終被首創城發購得。隨后，首創城發引入遠洋集團旗下的高端養老品牌椿萱茂，開始進行合力開發、籌建、運營，后續項目于2021年7月正式開業。

整體望去，“和園”并不像一家傳統意義上的“養老院”，該社區由七棟學院風的建筑圍合而成，與周邊的別墅居民區融為一體。臨街首層是公共服務區，進入大門做完消毒后，進入眼簾的是城市咖啡廳般的空間，唯一不同的是，坐在這里的，大多是白發蒼蒼的老人。

戴著助聽器的楊爺爺，正在大廳里看報、練字，雖然已九十多歲高齡，但他看起來依然精神氣十足，穿著以前工作單位的工裝，能寫得一手好字。“楊爺爺以前接受不了住養老院，孩子帶他來這里試住幾天后，他直接跟孩子說，不用來接回家了。”一位工作人員回憶稱。

在這里，楊爺爺這樣的老人不在少數，從最初排斥住“養老院”、到發現新的晚年生活，心理上經歷了很大轉變。工作人員解釋稱，和園屬于持續生活退休社區（CLRC），倡導長者的快樂社交、自我實現、健康生活，讓老人真正“老有所為”，實現從“養老”到“享老”的轉變。

記者在現場看到，除了楊爺爺所在的休憩區，社區公共空間內還有圖書館、棋牌室、書法室、舞蹈室、健身區、健康中心等，大廳里不少老人在伴著音樂跳舞，書法室有老人在專心練字，健身區也有人在智能設備上活動身體，走廊則遍布著老人精心制作的手工藝品、書畫作品。

從公共空間走出來，便來到瞬間“消音”的居住區，樓棟之間是布滿綠植的花園區，室內配置則按照適老化標準，床頭、馬桶邊、浴室等位置都安裝了一鍵呼叫系統，洗手臺采用輪椅可推進的設計，櫥柜也有可向下低拉的扶手，以滿足老人的日常生活和突發狀況需要。

表面看上去，和園像一個松弛的老年活動、居住空間，但其背后的工作并不簡單。

據介紹，從入住開始，工作人員便要對老人進行全方位評估，看其屬于“活力健康、獨立自主、健康促進、照料/照護1-4級”的哪類，對應入住到“活力生活區、生活照料區、失智照護區”，并在社交娛樂、健康管理、科學膳食等方面，對老人進行針對性照顧，同時定期重新評估、調整方案。

“這是一項看起來復雜、實際也很復雜的工作。”工作人員表示，社區對不同人群所需要的服務，全部進行了標準化、規范化，同時照顧到個體需求，隨時監測其身體動態和健康狀況，這需要足夠的人力來完成；項目還配有紅外感應和智慧系統，能隨時監測異常行為，以輔助人力工作。

老年人觀念正在改變

和園長者社區背后的椿萱茂，是遠洋集團2012年推出的養老品牌，從北京第一家老年公寓、到如今的持續生活退休社區，椿萱茂目前形成了CLRC長者社區（持續生活退休社區）、CB老年公寓（協助型照護公寓）、CBN護理院三種業務模式，運營總床位超11000個。

遠洋入局養老行業時，正是房企前赴后繼涌入的時候，當時企業或開發“養老地產”、或專注養老服務，加上險資、外資等各類機構，行業一時入局者眾多。而自創立之始，椿萱茂的定位便是做真正的養老服務，而不是“養老地產”，以此打造純市場化的養老服務機構。

椿萱茂養老運營管理有限公司副總經理陳思表示，“為了快速布局、實現養老服務落地，椿萱茂選擇了租賃適合提供養老服務的物業，并進行適老化改造后投入運營。”。

據陳思透露，目前椿萱茂在北京、天津等地的項目，盈利水平是可以的，這背后要靠優選物業、控制成本、提高服務來達成，公司在這方面已經比較成熟。“養老行業的盈利難問題，其實是指投資回收周期長，需要三到五年才能穩定住入住率，而一旦入住率上去，盈利就會非常穩定。”

在養老市場穩住腳的同時，椿萱茂也能感受到一些行業共性問題，比如人才短缺、市場成熟度不高。

“這個行業確實很苦，掙的都是辛苦錢。”椿萱茂養老運營管理有限公司總經理助理劉星星表示，尤其是全行業的一線服務團隊，整體呈現“三低三高”的狀態，即學歷水平低、薪酬待遇低、職業認同低，同時平均年齡高、工作強度高、流動性高，能持續穩定做養老的團隊非常稀缺。

市場成熟度不高，則體現在養老機構入住率提升較慢，機構大規模地降價也不可持續，背后還是因為國人養老觀念還不夠成熟，只有在絕對剛需時才考慮機構養老。另一方面，與其他行業不同，養老行業的品質和服務，很難被量化體現，更無法借助價格去對比，只有體驗才能感受到。

為了搶占市場，部分剛需養老機構會打“價格戰”，先通過低價吸引入住，再借助降低人工成本等開銷，來平衡自己的“賬本”。而這帶來的后果便是，低價養老機構的人員配比非常低，老人難以得到優質服務；物業硬件上也“縮水”，公共活動空間低，無法滿足老人生活需要。

行業考驗與競爭之下，一些曾經的入局者正在退場。陳思表示，當前養老行業在供應端正越來越集中，曾經供應端是開發商多、外資機構多，現在部分開發商在后撤收縮，行業主力逐漸集中于保險公司、地方國資康養集團，很多城投公司、甚至是基建類公司也要布局養老。

供應端洗牌的同時，養老行業的需求端也在變化。“我們逐步感受到，老齡化真的加速到來了。”陳思表示，當下有支付能力和意愿的人在變多，不同年齡段的老人，對養老的需求也在變化，有的愿意旅居、有的需要健康管理、有的則更偏后端照護，對品質服務的需求也在提升。

輕資產項目在涌出

雖然養老行業面臨不少考驗，但在從業者看來，這是實打實的“朝陽行業”。

“我們跟各類專業院校都有對接，現在越來越多的年輕人愿意做養老這件事；在管理團隊上，也有很多酒店團隊等在考慮轉型，有更多的人愿意加入。”陳思表示，除了人員層面，政策也在逐步打通養老行業的“投融管退”渠道，不少機構都表達出對養老的投資意愿。

另一個積極因素是，當下很多城市的核心資產在涌出，過去它們可能是產業園、長租公寓，現在也在考慮轉型做養老，需要專業的團隊合作，進行盤活、改造、運營；另一方面，很多地方國資出于民生目的入局養老行業，但市場化運營經驗不足，同樣需要相應機構來合作。

“現在有大把的項目，有機會做養老。”陳思表示，因此椿萱茂也在著重發展輕資產業務。去年底，椿萱茂與石家莊裕華城投、福美實業簽署了合作協議，為石家莊兩項目提供咨詢顧問、籌開支持、運營管理支持等輕資產服務，并授權項目使用“椿萱蕙”品牌，這是遠洋養老業務首次開放品牌使用權。

陳思解釋稱，椿萱茂的輕資產拓展業務，在具體收費模式上包括前期定位的咨詢費、工程管理過程中的服務費、項目籌開期的支持費、可選擇性的品牌授權費，以及后期運營階段的支持費用。“在具體合作模式上，都可以變通，比如與業主方進行收入綁定等，當前整體市場機會很多。”

在椿萱茂的戰略規劃中，咨詢服務、項目代建、委托運營、人才培養、銷售代理等輕資產業務，屬于主營業務外的增長業務，未來會重點發力；同時，該公司還在發展線上智慧服務、機構到店服務、居家上門服務等智慧康養戰略業務，居家養老市場未來同樣存在產業機會。

而之所以能把品牌打出去、將輕資產等業務跑通，歸根到底有賴于椿萱茂對養老服務能力的積累。

椿萱茂養老運營管理有限公司副總經理文波波表示，養老服務的高端不是指裝修多高端，而在于養老理念和專業技術。最早公司便到國外學習，引入日本的介護支援技術、美國的“失智照護”管理方法，對養老服務而言，更重要的是要給老人生活的享受，向人性化服務邁進。

比如“失智照護”，該服務因護理難度大，照護成本高，被看作養老服務品牌的“試金石”，目前僅國內頭部運營商有專業的認知癥照護能力。椿萱茂打造了失智照護非藥物解決方案“憶路同行”，引入了與失智長輩有效溝通方式、提高其生活質量、延緩記憶衰退的認可療法。

再比如其健康管理層面，在椿萱茂居住的長輩，所有健康信息都可以在線上平臺同步，子女可以隨時查看，數據有異常時會自動報警。“有位老人自己身體沒感覺，但我們的醫生通過數據發現變化，建議其拿著近三個月的記錄到醫院檢查，最終在病情早期及時發現。”

億翰智庫表示，近年來，隨著政府持續強化居家養老服務能力、行業監管力度持續加強，養老機構正在由量向質轉變，并進一步向失能失智照護需求傾斜。同時，新老人群體正由“養老”變為“享老”，注重多層次、高品質、個性化需求滿足。養老服務在市場化改革后，大量專業養老品牌占據市場運營主體，后續“國家隊”與專業機構協同合作、跨界聯合，將成為重要模式。