本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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4月下旬，廣州樓市悄然彌漫著緊張的氛圍。

“我們正在備戰第二季度業績，所以希望借著五一沖刺一波”，距離假期還有將近10天時，廣州資深房產中介李明和他的同事們就已經進入了緊張的工作狀態。公司給他們下發了指標——五天假期，每人要賣出一套房子。

“賣不出月度獎勵就沒了”，為了爭搶市場上有限的客戶，以及調動客戶的購房積極性，李明和他的同事們早早地行動了起來。

與此同時，位于購房鏈條另一端的開發商也不約而同地開閘“搶跑”。“我們樓盤的營銷政策在4月25日才出來，但很多已經比我們提前了”，廣州中心城區某樓盤代理團隊項目經理王華表示，往年樓盤一般會選擇在“五一”集中開盤，“今年確實提前了，開發商也是為了吸引客戶”。

眼見“搶跑”的部分樓盤取得較好的去化效果，更多樓盤也紛紛前置開盤計劃。據廣州中原研究發展部的統計，4月1日至27日，廣州全市累計有22個項目搶閘入市，其中，包括天河、海珠、黃埔、番禺的多個樓盤首開，亦有熱門樓盤推新。

開發商將原本計劃“五一”推售的營銷活動提前，成為4月廣州樓市的重要市場特征。

“以價換量”到達瓶頸期，市場以穩為主

由于多個項目“搶跑”，4月1日至27日，廣州全市推貨數量為2652套房，達到近5年的最高水平，2021年至2024年同期，這一數字分別為1946套、2551套、1166套、1018套。

這或將導致“五一假期”開盤數量及推貨數量明顯下跌。根據廣州中原研究發展部，“五一”全市首開或推新的樓盤預計為15個，對應的推貨數量為1595套，兩個指標均達到近5年的最低值。

廣州中原地產項目部總經理黃韜指出，開發商“搶跑”的根本目的是為了搶客，但現象的背后存在兩大邏輯，其中，一方面是樓市供大于求的情形仍舊明顯，“如果開發商想盡快出貨，肯定要提前開盤，不能完全等到5月”。

另一方面是過往作為樓市傳統營銷節點的“五一”小長假，如今已經明顯淡化，“很多有能力買房子的客戶會選擇外出旅游或者休閑度假，反而不愿意在假期跑去售樓處”，黃韜補充道，實際不止“五一”，許多小長假也會出現這種現象，因此，開發商選擇將銷售期“攤平”到平時，營銷計劃也不像以往有著明顯的時間節點。

王華告訴時代財經，就其近期觀察，目前客戶主要分成兩種類型，“有些客戶還是會想等五一買房，他們擔心五一優惠力度會更大，有些客戶就覺得現在的（優惠）政策跟五一差不多了”，因而，房企前置開盤或加推計劃，是為了促成第二類客戶盡快成交。

目前，市場上常見的營銷手段仍為提供價格折扣或者其它形式的優惠活動，“比如買房送黃金，抽獎送車位，或者送小米SU7”，房產中介李明補充道。不過，多位從業者均向時代財經指出，廣州市場沒有出現價格普降的情況，整體表現穩定。

黃韜表示，由于“以價換量”的銷售方式此前已存在較長時間，現階段“以價換量”達到了瓶頸期，“很多樓盤會把價格保持在一個低位慢慢地賣”，同時，市場仍舊分化，“賣得成功的項目也有，這些樓盤也不需要降價”。

沖刺第二季度，中介提前半月“撈客戶”

今年3月，廣州迎來小陽春。

根據廣州中原研究發展部，3月，廣州新房網簽70萬平方米，成交量環比上升93%，比去年同期上升18%；網簽數量為6507套，環比增長71%，同比增長22%。二手房方面，廣州3月合計成交1.09萬套宗，環比上漲73.1%，同比上漲15.9%。

4月初受清明節假期影響，客戶外出、返鄉，疊加三月業績沖刺后房企調整營銷戰略，市場熱度稍降。不過，從數據可以看出，4月以來連續三周，廣州新房供應總量逐周增長，新房成交情況亦呈現出節節攀升的趨勢，每周分別成交890套、1088套、1472套。

尤其4月中旬以來，廣州全市開盤樓盤的數量顯著增加，開盤首日去化率走勢隨之上揚。根據廣州中原研究發展部，廣州開盤首日去化在最近一周攀升至31%，是今年以來的最高去化率。

其中，在4月26日首開的珠江天河都薈項目開盤兩個小時內賣出200套房子，去化率高達100%；而綠城馥香園開盤首日成交超過100套，去化率接近90%。值得一提的是，由于部分項目“搶跑”取得較好的銷售成績，這也引發更多樓盤提前開閘入市。

房產中介李明告訴時代財經，其感受到近期的市場已差不多恢復至“三月小陽春”的熱度，雖然相比之下仍然稍顯遜色，但同比去年4月“要好一些”。

在廣州剛需客戶熱門置業區域工作的房產中介蔡文體感溫度則更高一些，“我們幾個門店的成交額比‘三月小陽春’好一點，多賣了幾套”。

蔡文因此受到鼓舞，積極地行動了起來，“我們提前半個月開始call客（注：指打電話聯系客戶），新客戶有些難撩，還是得不斷確認他們感興趣的房子，不斷地落實他們看房的時間”，對于仍持觀望心態的舊客戶，蔡文和同事聯手“互打客戶池（注：指客戶資源庫）”。

“沖刺第二季度的指標，現在就得開始做了，等到六月會來不及”，蔡文寄希望于“五一”，為今年上半年業績的完成打下一個堅實的基礎。

（文中受訪者李明、王華、蔡文為化名）