來源：時代財經APP（ID：tf-app） 作者：梁爭譽

豪宅業主也對價格敏感了。

“交最貴的物業費，享受最一般的服務。”張寧（化名）如是形容自家小區的物業。

2024年年底，深圳的張寧入住新房。她所在小區是一個在四年前入市的樓盤，備案均價超過7萬元/平方米，物業費約6元/平方米·月。可供對比的是，周邊入伙多年的二手小區物業費大多在3元/平方米·月左右。

“物業公司收著6塊錢的物業費做著6毛錢的事。”張寧說，最基礎的門禁，即便多次向物業反映，保安依然無差別放任外來人員進出，“降費不是我們的目的，至少收費要匹配服務。”

希望降費或者質價相符的不止張寧一個人。從5元/平方米·月到10元/平方米·月，甚至33元/平方米·月，深圳各個物業費價位的小區均有業主要求降價。

大平層公寓臻林天匯物業費13.5元/平方米·月，開發商稱提供酒店式管家服務，有業主則反饋“服務全無”；頂級豪宅深圳灣1號萊佛士公寓物業費33元/平方米·月，業主也因為物業服務與高昂費用錯配而拒繳物業費，引發仲裁；房價超過10萬元/平方米的前海天境，物業費從11元/平方米·月降到6元/平方米·月后，依然有業主因為不滿服務拒繳物業費……

今年以來，始于重慶的物業降費風，吹到了深圳的高端小區。

但降費并非終點，業主和物業這一戰，如何止戈？

每月物業費過萬，有業主拒繳超半年

頂級豪宅業主，也因為物業費與物業公司發生沖突。

中國第一座頂級奢華萊佛士品牌公寓，位于深圳灣1號T7。在這棟約350米的高樓中，包含了寫字樓、商業、酒店、公寓等業態，擁有空中泳池、音樂廳、室內網球場、直升機停機坪等各種配套資源。由于萊佛士公寓與萊佛士酒店同處一棟樓，開發商曾在銷售期間承諾，酒店提供的服務，公寓業主均可享受，但未明確是否需要付費。

然而，業主入住后，才發現前述種種服務承諾只是開發商“畫餅”。

據紅星新聞今年2月的報道，有萊佛士公寓業主稱，物業除了正常的物業管理、設置前臺等，并沒有提供其他高端服務，也沒有健身房、游泳池等設施，酒店的高端服務需要和酒店住客一樣付費使用。

來自豪宅交易平臺麗茲行的信息顯示，萊佛士公寓單價在31.58萬-34.83萬元/平方米之間，總價在1.2億-3.1億元之間。與過億房價相匹配的，萊佛士公寓物業費高達33元/平方米·月，由于超7成戶型為320平方米以上的大平層，因此大部分業主每月物業費要超過1萬元。

不過，有業主認為，物業公司收取天價物業費卻未能提供對等服務，因此，萊佛士公寓部分業主已拒繳物業費超過半年，并以知情權糾紛起訴物業公司，要求公示物業服務費收入、支出賬目及其明細、物業管理年度計劃等。物業公司也不退讓，去年已向部分拒絕交費的業主發起仲裁。

十公里之外，前海天境的業主成功降費后，仍未停止爭取。

2021年年初，韋文耀（化名）搖號中簽，以11.2萬元/平方米的價格購入深圳前海天境一套房子。彼時，深圳樓市如鮮花著錦，“打新熱潮”席卷全市。前海天境同樣炙手可熱，1003套可售房源吸引2852組客戶登記，中簽率35%。

在“買到即賺到”的滾燙情緒包裹下，大多數購房者沉浸在資產升值的喜悅中，11元/平方米·月的物業費顯得無足輕重。

后來，故事逆轉，樓市進入深度調整期，前海天境的開發商也陷入流動性危機。由于未能如期交付，開發商與業主協商后作出讓步，物業費降至6元/平方米·月。

“每棟樓都有管家，燈、空調、熱水器壞了管家能夠及時派人維修，保安年輕高大，進出車庫有時還會敬禮。”然而，在基礎服務之外，韋文耀說，“需要花比較多錢才能解決的問題，基本都解決不了。”

“一些開發商交樓時就存在的問題，比如大理石開裂、玻璃刮花等，大都是拖著不處理。”韋文耀告訴時代財經，前海天境部分業主認為小區整改維保不到位，拒繳物業費。

去年超百個小區物業費下降

當豪宅業主都開始對物業費“錙銖必較”，這場關于服務價值的博弈早已不是偶然。

2024年年初，重慶市住建委、重慶市發改委先后發布《重慶市物業服務收費管理辦法》、《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》，明確住宅前期物業收費統一實行政府指導價，最高等的四級服務物業費不超過1.9元/平方米。新規從2024年6月1日起施行。

隨后，武漢、青島、銀川、成都、廣州等城市都陸續出臺了住宅前期物業費指導政策。

在中指研究院常務副院長黃瑜看來，武漢、青島等大部分城市的政策制定較為科學，一是指導價定價較高，覆蓋了絕大部分住宅項目；二是允許執行物業費的浮動管理機制，符合市場調節規律。

也有例外，比如重慶。

中指數據庫監測數據顯示，重慶物業費均值約2.0元/平方米/月，但最高限價1.9元/平方米/月，物業費高于1.9元/平方米/月的項目數量占比高達38%。

而當政府指導價與市場行情背離，要求物業降費的多米諾骨牌就此啟動。

重慶實施新規后，上百個小區業主聯合要求降費，部分項目拒繳物業費。業主質疑物業費明顯超過政府指導價，且物業費與服務質量脫節，要求詳細公示超等級物業服務方案或者下調物業費。根據克而瑞物管統計，2024年，重慶、銀川、青島、武漢一百多個項目實現物業費的下調，降幅在20%-30%之間。

房價漲不動，豪宅業主也對價格敏感了

事實上，過去的高房價在一定程度上推高了物業費。

舉例而言。在深圳老牌豪宅區華僑城，2019年入伙的天鵝湖花園三期，物業費為9.9元/平方米·月，而同片區建成時間稍早的小區比如純水岸七期，物業費依然保持在3.5元/平方米·月。站在房價的維度，2019年5月開盤的天鵝湖花園三期均價約12.5萬元/平方米，2010年7月開盤的純水岸七期均價約6萬元/平方米。

天鵝湖花園三期和純水岸七期均是高層住宅，均由深圳市華僑城物業管理有限公司提供物業服務，目前在售的二手房掛牌價都超過15萬元/平方米。不同的是，兩個小區入市時間相隔9年，這9年可以說是深圳房地產市場的“黃金時代”。

“房價上漲兌現，誘人的資產溢價下，很多業主不在意物業費，盡管現在看來物業費偏高了。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，地產下行及一連串影響，讓這個邏輯跑不通了。

此外，“物業行業具有服務周期長、費用調整機制受限的特征，物業企業面臨物業費未來上漲空間不足的現實約束，因此傾向于在前期物業服務合同中設定較高基準的收費標準。”中物智庫創始人楊熙對時代財經表示。

而在房地產市場深度調整的背景下，此前因房價持續上行而被掩蓋的矛盾，隨著價格紅利的消退而集中爆發。當下業主關于物業降費的訴求，正是種種因素交織催生的結果。

“都是錢，便宜點不好嗎？”深圳前海一名正在與物業公司協商降費的業主說。他所在小區面積段在110-150平方米之間，目前物業費為9.9元/平方米·月，如果物業費下降3元，業主每月可節省330-450元，每年節省四五千元。

“我們小區就是普通住宅，對面小區也就是6元/平方米·月，我們也要求和他們一樣。”前述業主說。據時代財經了解，這個小區在2021年年底入市，備案均價約11.2萬元/平方米，采取搖號方式銷售，中簽率約43%。

楊熙認為，在資產價值下行周期，業主對物業服務費用的敏感性顯著增強。“當前的經濟大環境下，大家收入多多少少都有影響，不管是豪宅盤還是剛需盤，持有成本對于業主來說逐漸變成負擔。”

黃瑜持相似觀點。她表示，近期部分城市物業費下調，其中一個重要方面是，房價、房租調整帶來的連鎖反應。“在房地產市場供需結構發生重大轉變背景下，部分城市房價和房租出現顯著調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升。”

在黃瑜看來，本輪物業費調整也讓物業企業認識到了服務品質的重要性，更加強化服務品質建設。

將定價權交換給業主？

長期的對抗之下，比起簡單要求降費，是否還有其他的破局方法？

“坦率地說，大部分物業費在1元/平方米·月以下的小區，物業公司的收入難以覆蓋成本。從實際運營來看，許多地區的物業服務要維持基礎服務質量，物業費至少需要達到2-3元/平方米?月才能平衡成本開支。”楊熙認為，當收入蓋不住成本的時候，物業公司為了降本一定會降低對設施設備的運維頻率，長遠來看并不利于業主資產的保值增值。

面對這一困局，部分頭部企業嘗試給出解題路徑。

2024年12月，萬科物業推出“彈性定價”模式，將服務選項和定價權利交還給業主。

萬科物業市場管理合伙人鄒明介紹，“智選”梳理了一個小區的95個服務空間（如人行出入口、水泵房、配電房等）、1530個作業對象（如大門、花壇、電梯、生活水箱等），共計508項作業SLA集（服務事項）。其中，158項是底線要求，350項為可選服務。

底線要求，既有法律法規規定的內容，也有萬科物業作為專業物業公司自己確定的底線原則，如水電氣每年一次安全檢查、孤寡老人每月一次拜訪、社區內游樂設施每日巡檢等。可選服務，由業主根據自身需求選擇，例如更注重小區設備的正常運行、對綠化環境要求不高的業主，可以多選擇設備設施的服務事項，減少綠化服務。

李宇嘉指出，“（彈性定價）將非標的服務轉化為標準的菜單式服務，簡單講就是消除權責邊界有模糊的地方，消除費用‘高’與‘不高’、服務‘好’與‘不好’之間的偏差，從而讓業主的認知趨于一致。”

萬科物業這一模式推出后，收到多方的關注和詢問。萬物云方面表示，業委會項目在拓展的過程中大致需要前期孵化、招投標、合同談判、簽約等四個大的階段，中間還包括2-3次業主大會的召開，所以整個過程，從初步接洽到簽約進場大致需要4-6個月的時間。

截至今年3月底，已有超過64個城市、165個客戶正在與萬科物業接洽，合同金額達到6.2億元。“這個數字還在不斷上升。”萬物云方面介紹。

不止是萬科，綠城服務在寧波奉化云聚信灣一區也在試點“動態定價”。該小區高層普通住宅物業綜合服務費最高標準為2.5元/平方米·月，如出現質價不符或投訴三次以上，結合奉化區住建部門每年考評情況，可適當降低收費標準。

“雖然部分物業企業正在積極探索新的盈利模式轉型，但我們認為，物業管理具有準公共服務屬性，涉及廣泛的社會群體，影響社會基層治理效果，關乎民生。”黃瑜表示，扎實做好基礎服務是企業和行業可持續發展的前提。