北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，看您之前對(duì)積分落戶房推薦北街家園、藍(lán)星花園、亦莊北岸（那時(shí)價(jià)格160左右，當(dāng)時(shí)情況是升值不落后，好租好賣。這兩年行情較當(dāng)時(shí)變化不小，特來請(qǐng)教）。

此外，通州放開限購也納入可考慮區(qū)域，排除無電梯老樓非地鐵沿線:可選華業(yè)東方玫瑰A區(qū)開間。預(yù)算115以下越低越好，租金收益最好2.5%以上，保值。計(jì)劃今年入手出租，持有8-10年等落戶再賣。

請(qǐng)問：

1、今年是入手好時(shí)機(jī)嗎？

2、四選一您最推薦哪個(gè)？

3、北街家園有一種23平特殊戶型對(duì)著電梯，一共18套，出房少，幾乎無可參考成交價(jià)。中介十分不建議買，說轉(zhuǎn)手難，租金也比正常的低，最低租過1800-2000，裝修好的沒準(zhǔn)2400。

但是總價(jià)低投產(chǎn)比會(huì)比買正常戶型的收益還高，按32-35面積成交單價(jià)去計(jì)算這戶型也就值78-83萬，您看如果我接受它流通性相對(duì)差（樓層正常非頂?shù)祝拖雸D個(gè)總價(jià)低，多少錢買合適呢？

A：

1、持有8-10年？這可夠長(zhǎng)的，開間這種產(chǎn)品一般建議是5年左右就差不多了，長(zhǎng)期說不好。主要是房齡越長(zhǎng)，物業(yè)和環(huán)境就有可能越差，各方面受影響的可能性大。

2、今年理論上算時(shí)機(jī)，但到目前為止還沒怎樣呢。再等等吧，一看政策二看成交量，兩個(gè)都有了利好也不晚。另外也看深圳杭州和上海等地的行情，北京一般都是排在他們后邊才啟動(dòng)。

3、具體房源我建議不了，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖沒什么用。從小區(qū)來說是首選北街家園，然后是亦莊北岸，再之后是藍(lán)星花園。但具體房源是一房一議，還是問當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

4、多少錢合適？這我不知道，不敢瞎說。不過如果是月租2000吧，假定400租售比，那售價(jià)是80萬左右為合適。這收益率可以說高，但也沒高的太多，10%差不多了。因?yàn)楝F(xiàn)在朝石豐450之內(nèi)的房子有的是，也就是售價(jià)200萬租金4500左右的。朝陽還有租5000左右的呢，相比這種房源的優(yōu)勢(shì)就不太明顯了。

那如果是優(yōu)勢(shì)并不明顯，卻要承擔(dān)流動(dòng)性弱和價(jià)格波動(dòng)大的風(fēng)險(xiǎn)，至少是沒占什么便宜吧。或者說優(yōu)勢(shì)只是總價(jià)低，但其他方面沒什么太特殊的。

5、后邊您這補(bǔ)充的都是具體情況，我真不清楚，和當(dāng)?shù)刂薪樘接懓伞w滲水看是什么情況，一般跟建筑質(zhì)量無關(guān)。都是裝修時(shí)防水沒做好，簡(jiǎn)單處理的話刷一遍就行，就是堅(jiān)持不了多長(zhǎng)時(shí)間。或者是有管道滲漏，墻內(nèi)和地面都有可能，小修的話花不了多少錢。

所有的梯戶比都算正常，因?yàn)槎纪ㄟ^了消防驗(yàn)收。這肯定算高的，但在公寓里也不算太特殊吧。

藍(lán)星的開發(fā)商是中國(guó)化工，這塊地是他們的，是國(guó)企也算央企下屬公司。后沙峪不算別墅區(qū)，公寓在這里不算錯(cuò)配。或者說這小區(qū)就是普通小區(qū)，談不上錯(cuò)配。客群來源我不知道，朝陽的為主吧，但未必都是望京的。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問。我在廣渠門工作，買房預(yù)算1500，可以再上浮100-150，三居兩衛(wèi)，通勤時(shí)間40分鐘之內(nèi)。男朋友在南苑機(jī)場(chǎng)那個(gè)位置上班，所以買房位置不能太北。我還沒有孩子，孩子大概率會(huì)在2026/2027年出生。

目前有兩個(gè)方案：

（1）先買一套自住，等孩子上學(xué)再買一套當(dāng)時(shí)Top學(xué)區(qū)，也無需置換，目前這套父母來北京住。

（2）一步到位，但是：(a) 海淀太遠(yuǎn)不考慮；(b) 西城目前學(xué)區(qū)溢價(jià)高，未來孩子少了會(huì)跌，不知道這個(gè)理解對(duì)不對(duì)，并且我的預(yù)算很難買到品質(zhì)次新；(c) 東城目前比較關(guān)注的盤有幸福家園、本家潤(rùn)園一期、富貴園一區(qū)、水上華城、朝陽首府、海晟名苑南區(qū)。但是學(xué)校其實(shí)都不夠好，未來不一定真能用上，并且孩子少了，是否也會(huì)跌。

想聽一下您的建議：

（1）我現(xiàn)階段買房考慮學(xué)區(qū)是否妥當(dāng)，或者是否應(yīng)該直接買朝陽，比如富力城，等孩子快上學(xué)再結(jié)合當(dāng)時(shí)的形勢(shì)和政策，另買學(xué)區(qū)房？

（2）東城比朝陽更保值嗎？北京房?jī)r(jià)如果未來還會(huì)震蕩下行，幸福家園大概率比富力城抗跌嗎？

（3）東西城未來會(huì)不會(huì)進(jìn)一步限制取得房產(chǎn)證的時(shí)間，買得早才能上學(xué)？

如果您覺得我思路哪里有問題，或者有推薦的樓盤，都可以跟我說呀，十二分感謝！

A：

1、常規(guī)建議是學(xué)區(qū)房沒必要準(zhǔn)備的太早。一是因?yàn)楝F(xiàn)在仍然算高峰期，溢價(jià)率沒降多少，東城和西城的比例差不多。體現(xiàn)出來的就是居住的性價(jià)比降低，同時(shí)還有保值的風(fēng)險(xiǎn)。另外學(xué)區(qū)政策每年都變，七八年后指不定什么情況呢，不如到時(shí)候再看情況，或許有更多的選擇。

另外1500萬在東西城能買到溢價(jià)相對(duì)低的房子，但學(xué)區(qū)就弱點(diǎn)兒了。在朝陽是肯定能買到頭部校+無溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，但基本都在北部，南邊就一個(gè)帝景。但也考慮好，因?yàn)槟喜康呐ＰＩ伲缘劬霸趺炊加胁糠忠鐑r(jià)。而且附近幾所學(xué)校也說不好怎么整合，萬一影響成績(jī)就吃虧了。

富力城是沒溢價(jià)的，也不是學(xué)區(qū)房，性價(jià)比正常，價(jià)格走勢(shì)也至少不落后，屬于常規(guī)選項(xiàng)。

2、東城和朝陽的基礎(chǔ)部分差不多，都是北強(qiáng)南弱，東城更明顯些。在學(xué)區(qū)房崛起的這12年里東城更保值，明年過了高峰期說不好，溢價(jià)部分有可能受影響。另外朝陽也有強(qiáng)勢(shì)板塊，在沒有溢價(jià)加持的情況下，價(jià)格走勢(shì)都超過東城南部某些板塊。

另外朝陽這十年來的成績(jī)提升很大，高分段基本等同于東城，之后看東城怎么進(jìn)行教改吧，否則也有可能影響溢價(jià)部分。都說東城佛系，導(dǎo)致普娃佛母去了不少，確實(shí)是不太內(nèi)卷了，但對(duì)未來的成績(jī)不一定是好事兒。

我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)沒什么下跌空間了，因?yàn)槠骄饨鹗找媛式咏婵罾剩柹踔劣凶馐郾鹊陀?00的小區(qū)或房源了，超過存款利息，那業(yè)主為什么還要降價(jià)賣啊？

幸福家園是否比富力城抗跌？到目前為止還沒這情況。因?yàn)樵缙谑切腋＜覉@的價(jià)格更高，高出富力城15%左右吧，而且在2013年教改之后還單獨(dú)漲出了學(xué)區(qū)溢價(jià)。可倆小區(qū)現(xiàn)在價(jià)格差不太多，怎么解釋啊？不過既然是還在入學(xué)高峰，那有可能學(xué)區(qū)房更抗跌，其他的過幾年再看吧。

3、我認(rèn)為不會(huì)再按照房本和落戶時(shí)間排序了。因?yàn)橐呀?jīng)是多校好幾年了，大家也都接受了，再加上入學(xué)人數(shù)減少的大趨勢(shì)，那何必再嚇唬和折騰家長(zhǎng)們呢？

現(xiàn)在的政策挺好的，即便是過兩年又改回單校了，我認(rèn)為也不會(huì)明文宣傳。心照不宣就得了，各方都留下靈活的處理空間，實(shí)在犯不上還折騰政策，對(duì)誰都沒好處。

4、思路也沒什么問題，只是考慮好自己的主要需求就行，小區(qū)不著急，先選好行政區(qū)或?qū)W區(qū)也不晚。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我家住**小區(qū)，當(dāng)年房改時(shí)我父母因?yàn)楦鞣N原因沒買，現(xiàn)在還是公房，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了**公司名下。我父母已經(jīng)去世，我符合沒房條件就繼承了，但產(chǎn)權(quán)辦不下來，您能給指條路子嗎？詳細(xì)情況是這樣的……

A：

1、我?guī)筒簧厦Γ耆欢趺崔k理。只是聽說過有人能辦，但沒見過案例。

2、另外抖音上有個(gè)律師，挺有名的那個(gè)**，我看他說有朋友開了家律所還是公司啊，反正是宣稱能辦這種事兒。要不您上抖音搜搜吧，但這是真是假我不知道，我和他們也完全不認(rèn)識(shí)。

僅供參考。

借這話題聊兩句，北京是1988年開始的房改試點(diǎn)，先是在市區(qū)選了6+5=11個(gè)單位的宿舍區(qū)，然后1990年是在順義等郊區(qū)也開始了試點(diǎn)。到了1994年，房改全面鋪開，鼓勵(lì)職工買下自己的福利分房。

當(dāng)年的政策大概是這樣的，市區(qū)成本價(jià)1165，近郊900，遠(yuǎn)郊好像6/700吧。然后房齡折舊是市區(qū)2%每年，郊區(qū)1.5%，都以30年為限。也就是假定一套房60平米，市區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)是7萬。如果是1984年蓋的，那就打8折優(yōu)惠20%，5.6萬就能買下，連維修基金都包括了。

然后還能用工齡進(jìn)行抵扣，之后還有一些系數(shù)，我記不清了，計(jì)算公式早就忘了。反正一般來說，大多數(shù)家庭的小兩居都是用3/4萬塊錢左右買下來的。而且有的單位還可以分期付款，首付30%就行，甚至還有貼息的呢。

但是就是有很多職工沒有買，因?yàn)槟鞘?994年，當(dāng)時(shí)的銀行存款利率達(dá)到最高峰。一年期利率都在10%，五年期15%，當(dāng)時(shí)還有八年期的17%，民間融資那就至少20%以上了。

所以當(dāng)年很多家庭就覺得買房不值唄。假定是4萬一套房，如果全款買下，那每年就至少耽誤了6000多塊錢的利息。而當(dāng)時(shí)的公房租金非常低，即便是漲了之后，最高也不過是1塊多一平，每個(gè)月百八十，一年租金最多1000來塊。

也就是說，假如自家有4萬塊錢，那如果買房，就等于每年白白損失了5000多塊。這還是官方利息，如果是參加融資的話就更多了，損失上萬都有可能，虧不虧啊？

所以當(dāng)年很多人就沒買唄，都是聰明人，都算清楚賬了，買房確實(shí)不劃算。然后還有一些家庭是幾年之后想買了，因?yàn)?999年底的政策出臺(tái)，公房可以上市了，當(dāng)年幾百一平買下來的，轉(zhuǎn)手就能賣幾千，所以很多人就算過賬來了。

但是，那時(shí)的公房基準(zhǔn)價(jià)已經(jīng)漲到了1560，這些人又覺得虧了，紛紛要求還按照當(dāng)年的1165付款。那這單位就不干了唄，合著好處都讓你們占了，單位不僅損失了好幾年的折舊費(fèi)，而且還得讓你們占便宜，對(duì)別人家公平嗎？

于是有些人就又沒買，再次錯(cuò)過了機(jī)會(huì)。再之后，因?yàn)閲?guó)企改革的各種原因吧，比如關(guān)停并轉(zhuǎn)什么的，很多單位就沒了，或者是被人并購了，公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了新東家的名下。職工倒是想買下呢，奈何人家不賣了，于是就拖到了今天。

這家我估計(jì)就是這種情況，當(dāng)年幾萬塊一套的時(shí)候嫌貴不買，現(xiàn)在至少是6萬塊一平了，一套房幾百萬，但奈何產(chǎn)權(quán)不在自己手中啊。而且父母還都去世了，這手續(xù)恐怕更不好辦了……

四

Q:

請(qǐng)問，我在安貞附近有一套房子自住（貸款還清），想再買一套收租金。想買300萬之內(nèi)的，因?yàn)槭种杏鞋F(xiàn)金200萬左右，公積金能貸60萬，然后月供只要不超過8000就沒問題，而且房子還能收租金，應(yīng)該沒問題。現(xiàn)在問題是不知道買哪里的合適，您有推薦的嗎？如果不買房，存銀行，您覺得合適嗎？

A：

1、300萬的房子，那只要不是學(xué)區(qū)房，月租金一般都在6000左右，至少5000多吧。這筆錢就對(duì)應(yīng)百萬的貸款了，月供不用再動(dòng)用工資。而且房租長(zhǎng)期看是必定上漲的，過幾年就該有富余了。

2、如果是注重租金，那其實(shí)沒必要限定板塊，哪兒的都行，讓中介給篩選租金高的不就得了。如果追求最高的那就是公寓，70年的，租售比現(xiàn)在能達(dá)到400多，也就是租金7000左右，年化收益率2.5%以上，比銀行利息都高。不過這種房在升值上弱點(diǎn)兒，考慮好再買。

次一等的是老破小，也能在500或以下，收益率接近2.5%。這種房在價(jià)格走勢(shì)上肯定是跟隨大盤，劣勢(shì)就是出手時(shí)不好賣，掛牌期長(zhǎng)。所以更適合長(zhǎng)期持有的，出手時(shí)慢慢兒賣就無所謂了。以東三東四環(huán)為主，各種宿舍區(qū)有的是。

然后那就是房齡相對(duì)新的了，升值更強(qiáng)的是商品房，租金相對(duì)高的是保障房或回遷房。但這就得多看房多算賬了，以東五環(huán)為主吧，這價(jià)位的在這兒比較多，租金收益率2%正常，各項(xiàng)算相互兼顧。

3、存銀行也沒什么不合適的，看自己的判斷了。不過提醒一句，近些年的利率可是下降通道，現(xiàn)在都降到2%以下了。而且看看各大行三年和五年期的利率，都出現(xiàn)倒掛了，也就是三年期的利率比五年期的反倒要高，說明連銀行都不看好未來的利率，所以才不鼓勵(lì)長(zhǎng)存。

至于買不買房看自己的理財(cái)通道吧，有其他能保證收益+更穩(wěn)妥的就甭買，房子是實(shí)在沒渠道+膽小的才持有呢，沒辦法的辦法。

僅供參考。

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