北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，看您之前對積分落戶房推薦北街家園、藍星花園、亦莊北岸（那時價格160左右，當時情況是升值不落后，好租好賣。這兩年行情較當時變化不小，特來請教）。

此外，通州放開限購也納入可考慮區域，排除無電梯老樓非地鐵沿線:可選華業東方玫瑰A區開間。預算115以下越低越好，租金收益最好2.5%以上，保值。計劃今年入手出租，持有8-10年等落戶再賣。

請問：

1、今年是入手好時機嗎？

2、四選一您最推薦哪個？

3、北街家園有一種23平特殊戶型對著電梯，一共18套，出房少，幾乎無可參考成交價。中介十分不建議買，說轉手難，租金也比正常的低，最低租過1800-2000，裝修好的沒準2400。

但是總價低投產比會比買正常戶型的收益還高，按32-35面積成交單價去計算這戶型也就值78-83萬，您看如果我接受它流通性相對差（樓層正常非頂底），就想圖個總價低，多少錢買合適呢？

A：

1、持有8-10年？這可夠長的，開間這種產品一般建議是5年左右就差不多了，長期說不好。主要是房齡越長，物業和環境就有可能越差，各方面受影響的可能性大。

2、今年理論上算時機，但到目前為止還沒怎樣呢。再等等吧，一看政策二看成交量，兩個都有了利好也不晚。另外也看深圳杭州和上海等地的行情，北京一般都是排在他們后邊才啟動。

3、具體房源我建議不了，不到現場的話看戶型圖沒什么用。從小區來說是首選北街家園，然后是亦莊北岸，再之后是藍星花園。但具體房源是一房一議，還是問當地中介吧。

4、多少錢合適？這我不知道，不敢瞎說。不過如果是月租2000吧，假定400租售比，那售價是80萬左右為合適。這收益率可以說高，但也沒高的太多，10%差不多了。因為現在朝石豐450之內的房子有的是，也就是售價200萬租金4500左右的。朝陽還有租5000左右的呢，相比這種房源的優勢就不太明顯了。

那如果是優勢并不明顯，卻要承擔流動性弱和價格波動大的風險，至少是沒占什么便宜吧。或者說優勢只是總價低，但其他方面沒什么太特殊的。

5、后邊您這補充的都是具體情況，我真不清楚，和當地中介探討吧。墻體滲水看是什么情況，一般跟建筑質量無關。都是裝修時防水沒做好，簡單處理的話刷一遍就行，就是堅持不了多長時間。或者是有管道滲漏，墻內和地面都有可能，小修的話花不了多少錢。

所有的梯戶比都算正常，因為都通過了消防驗收。這肯定算高的，但在公寓里也不算太特殊吧。

藍星的開發商是中國化工，這塊地是他們的，是國企也算央企下屬公司。后沙峪不算別墅區，公寓在這里不算錯配。或者說這小區就是普通小區，談不上錯配。客群來源我不知道，朝陽的為主吧，但未必都是望京的。

僅供參考。

二

Q:

請問。我在廣渠門工作，買房預算1500，可以再上浮100-150，三居兩衛，通勤時間40分鐘之內。男朋友在南苑機場那個位置上班，所以買房位置不能太北。我還沒有孩子，孩子大概率會在2026/2027年出生。

目前有兩個方案：

（1）先買一套自住，等孩子上學再買一套當時Top學區，也無需置換，目前這套父母來北京住。

（2）一步到位，但是：(a) 海淀太遠不考慮；(b) 西城目前學區溢價高，未來孩子少了會跌，不知道這個理解對不對，并且我的預算很難買到品質次新；(c) 東城目前比較關注的盤有幸福家園、本家潤園一期、富貴園一區、水上華城、朝陽首府、海晟名苑南區。但是學校其實都不夠好，未來不一定真能用上，并且孩子少了，是否也會跌。

想聽一下您的建議：

（1）我現階段買房考慮學區是否妥當，或者是否應該直接買朝陽，比如富力城，等孩子快上學再結合當時的形勢和政策，另買學區房？

（2）東城比朝陽更保值嗎？北京房價如果未來還會震蕩下行，幸福家園大概率比富力城抗跌嗎？

（3）東西城未來會不會進一步限制取得房產證的時間，買得早才能上學？

如果您覺得我思路哪里有問題，或者有推薦的樓盤，都可以跟我說呀，十二分感謝！

A：

1、常規建議是學區房沒必要準備的太早。一是因為現在仍然算高峰期，溢價率沒降多少，東城和西城的比例差不多。體現出來的就是居住的性價比降低，同時還有保值的風險。另外學區政策每年都變，七八年后指不定什么情況呢，不如到時候再看情況，或許有更多的選擇。

另外1500萬在東西城能買到溢價相對低的房子，但學區就弱點兒了。在朝陽是肯定能買到頭部校+無溢價的學區房，但基本都在北部，南邊就一個帝景。但也考慮好，因為南部的牛校少，所以帝景怎么都有部分溢價。而且附近幾所學校也說不好怎么整合，萬一影響成績就吃虧了。

富力城是沒溢價的，也不是學區房，性價比正常，價格走勢也至少不落后，屬于常規選項。

2、東城和朝陽的基礎部分差不多，都是北強南弱，東城更明顯些。在學區房崛起的這12年里東城更保值，明年過了高峰期說不好，溢價部分有可能受影響。另外朝陽也有強勢板塊，在沒有溢價加持的情況下，價格走勢都超過東城南部某些板塊。

另外朝陽這十年來的成績提升很大，高分段基本等同于東城，之后看東城怎么進行教改吧，否則也有可能影響溢價部分。都說東城佛系，導致普娃佛母去了不少，確實是不太內卷了，但對未來的成績不一定是好事兒。

我認為北京房價沒什么下跌空間了，因為平均租金收益率接近存款利率，朝陽甚至有租售比低于400的小區或房源了，超過存款利息，那業主為什么還要降價賣啊？

幸福家園是否比富力城抗跌？到目前為止還沒這情況。因為早期是幸福家園的價格更高，高出富力城15%左右吧，而且在2013年教改之后還單獨漲出了學區溢價。可倆小區現在價格差不太多，怎么解釋啊？不過既然是還在入學高峰，那有可能學區房更抗跌，其他的過幾年再看吧。

3、我認為不會再按照房本和落戶時間排序了。因為已經是多校好幾年了，大家也都接受了，再加上入學人數減少的大趨勢，那何必再嚇唬和折騰家長們呢？

現在的政策挺好的，即便是過兩年又改回單校了，我認為也不會明文宣傳。心照不宣就得了，各方都留下靈活的處理空間，實在犯不上還折騰政策，對誰都沒好處。

4、思路也沒什么問題，只是考慮好自己的主要需求就行，小區不著急，先選好行政區或學區也不晚。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家住**小區，當年房改時我父母因為各種原因沒買，現在還是公房，產權轉到了**公司名下。我父母已經去世，我符合沒房條件就繼承了，但產權辦不下來，您能給指條路子嗎？詳細情況是這樣的……

A：

1、我幫不上忙，完全不懂怎么辦理。只是聽說過有人能辦，但沒見過案例。

2、另外抖音上有個律師，挺有名的那個**，我看他說有朋友開了家律所還是公司啊，反正是宣稱能辦這種事兒。要不您上抖音搜搜吧，但這是真是假我不知道，我和他們也完全不認識。

僅供參考。

借這話題聊兩句，北京是1988年開始的房改試點，先是在市區選了6+5=11個單位的宿舍區，然后1990年是在順義等郊區也開始了試點。到了1994年，房改全面鋪開，鼓勵職工買下自己的福利分房。

當年的政策大概是這樣的，市區成本價1165，近郊900，遠郊好像6/700吧。然后房齡折舊是市區2%每年，郊區1.5%，都以30年為限。也就是假定一套房60平米，市區的基準價是7萬。如果是1984年蓋的，那就打8折優惠20%，5.6萬就能買下，連維修基金都包括了。

然后還能用工齡進行抵扣，之后還有一些系數，我記不清了，計算公式早就忘了。反正一般來說，大多數家庭的小兩居都是用3/4萬塊錢左右買下來的。而且有的單位還可以分期付款，首付30%就行，甚至還有貼息的呢。

但是就是有很多職工沒有買，因為那是1994年，當時的銀行存款利率達到最高峰。一年期利率都在10%，五年期15%，當時還有八年期的17%，民間融資那就至少20%以上了。

所以當年很多家庭就覺得買房不值唄。假定是4萬一套房，如果全款買下，那每年就至少耽誤了6000多塊錢的利息。而當時的公房租金非常低，即便是漲了之后，最高也不過是1塊多一平，每個月百八十，一年租金最多1000來塊。

也就是說，假如自家有4萬塊錢，那如果買房，就等于每年白白損失了5000多塊。這還是官方利息，如果是參加融資的話就更多了，損失上萬都有可能，虧不虧啊？

所以當年很多人就沒買唄，都是聰明人，都算清楚賬了，買房確實不劃算。然后還有一些家庭是幾年之后想買了，因為1999年底的政策出臺，公房可以上市了，當年幾百一平買下來的，轉手就能賣幾千，所以很多人就算過賬來了。

但是，那時的公房基準價已經漲到了1560，這些人又覺得虧了，紛紛要求還按照當年的1165付款。那這單位就不干了唄，合著好處都讓你們占了，單位不僅損失了好幾年的折舊費，而且還得讓你們占便宜，對別人家公平嗎？

于是有些人就又沒買，再次錯過了機會。再之后，因為國企改革的各種原因吧，比如關停并轉什么的，很多單位就沒了，或者是被人并購了，公房產權轉到了新東家的名下。職工倒是想買下呢，奈何人家不賣了，于是就拖到了今天。

這家我估計就是這種情況，當年幾萬塊一套的時候嫌貴不買，現在至少是6萬塊一平了，一套房幾百萬，但奈何產權不在自己手中啊。而且父母還都去世了，這手續恐怕更不好辦了……

四

Q:

請問，我在安貞附近有一套房子自住（貸款還清），想再買一套收租金。想買300萬之內的，因為手中有現金200萬左右，公積金能貸60萬，然后月供只要不超過8000就沒問題，而且房子還能收租金，應該沒問題。現在問題是不知道買哪里的合適，您有推薦的嗎？如果不買房，存銀行，您覺得合適嗎？

A：

1、300萬的房子，那只要不是學區房，月租金一般都在6000左右，至少5000多吧。這筆錢就對應百萬的貸款了，月供不用再動用工資。而且房租長期看是必定上漲的，過幾年就該有富余了。

2、如果是注重租金，那其實沒必要限定板塊，哪兒的都行，讓中介給篩選租金高的不就得了。如果追求最高的那就是公寓，70年的，租售比現在能達到400多，也就是租金7000左右，年化收益率2.5%以上，比銀行利息都高。不過這種房在升值上弱點兒，考慮好再買。

次一等的是老破小，也能在500或以下，收益率接近2.5%。這種房在價格走勢上肯定是跟隨大盤，劣勢就是出手時不好賣，掛牌期長。所以更適合長期持有的，出手時慢慢兒賣就無所謂了。以東三東四環為主，各種宿舍區有的是。

然后那就是房齡相對新的了，升值更強的是商品房，租金相對高的是保障房或回遷房。但這就得多看房多算賬了，以東五環為主吧，這價位的在這兒比較多，租金收益率2%正常，各項算相互兼顧。

3、存銀行也沒什么不合適的，看自己的判斷了。不過提醒一句，近些年的利率可是下降通道，現在都降到2%以下了。而且看看各大行三年和五年期的利率，都出現倒掛了，也就是三年期的利率比五年期的反倒要高，說明連銀行都不看好未來的利率，所以才不鼓勵長存。

至于買不買房看自己的理財通道吧，有其他能保證收益+更穩妥的就甭買，房子是實在沒渠道+膽小的才持有呢，沒辦法的辦法。

僅供參考。

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