為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：

林宇

被告：

趙陽

周慧，趙志強(qiáng)之母

已故當(dāng)事人：

趙志強(qiáng)，1965 年出生，2023 年 5 月去世，趙陽之父

（二）案件背景

2022 年 9 月 3 日，原告林宇與已故趙志強(qiáng)簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定購買趙志強(qiáng)名下拆遷安置房（某區(qū)某號樓某單元某號，以下簡稱 “101 房屋”），總價(jià) 155 萬元。林宇主張合同有效，要求確認(rèn)合同效力；趙志強(qiáng)之子趙陽、之母周慧以趙志強(qiáng)無權(quán)處分為由，主張合同無效。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)

房屋權(quán)屬爭議：

101 房屋系 2009 年拆遷安置房，《回遷安置房確認(rèn)書》載明產(chǎn)權(quán)人為趙陽，購房指標(biāo)由趙陽、周慧共有，購房款及物業(yè)費(fèi)均由趙陽支付，2017 年起由趙陽對外出租。

林宇提交《房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，顯示趙志強(qiáng)作為出賣人簽字，但未取得產(chǎn)權(quán)人趙陽同意。

款項(xiàng)支付爭議：

林宇主張2021 年 12 月通過吳婷向趙志強(qiáng)支付 100 萬元首付款（含 70 萬元轉(zhuǎn)賬、30 萬元現(xiàn)金），但轉(zhuǎn)賬記錄顯示資金流向案外人孫明，無直接證據(jù)證明趙志強(qiáng)收款。

2022 年 12 月林宇轉(zhuǎn)賬 40 萬元，附言 “購房款”，同日趙志強(qiáng)轉(zhuǎn)回 1.8 萬元，林宇稱系 “房租”。

合同履行爭議：

合同約定房屋面積97 平方米，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積 86.63 平方米，差距顯著；林宇未審查房屋權(quán)屬材料，明知趙陽為產(chǎn)權(quán)人卻未取得其簽字確認(rèn)。

2023 年 4 月林宇強(qiáng)行更換門鎖占有房屋，此前房屋由趙陽出租給S公司，租期至2023 年 10 月。

二、爭議焦點(diǎn)

（一）《房屋買賣合同》是否為雙方真實(shí)意思表示

原告主張：合同系雙方真實(shí)合意，已支付140 萬元房款（含定金 100 萬元、二期款 40 萬元），趙志強(qiáng)已交付房屋，合同合法有效。

被告主張：合同內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符（如面積、權(quán)屬），林宇未審查產(chǎn)權(quán)，交易價(jià)格低于市場價(jià)，實(shí)際為借款抵押關(guān)系，屬虛假意思表示。

（二）趙志強(qiáng)是否有權(quán)處分101 房屋

原告主張：趙志強(qiáng)作為房屋實(shí)際控制人，有權(quán)處分拆遷房，且已交付房屋，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

被告主張：101 房屋產(chǎn)權(quán)登記在趙陽名下，趙志強(qiáng)未取得共有權(quán)，屬無權(quán)處分，損害趙陽合法權(quán)益。

三、案件分析

（一）合同真實(shí)性與意思表示認(rèn)定

交易合理性存疑：

房屋面積誤差達(dá)10.37 平方米（合同 97㎡ vs 實(shí)測 86.63㎡），林宇作為買受人未核實(shí)基本信息，不符合重大交易審慎原則。

款項(xiàng)支付路徑復(fù)雜（通過案外人轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金交付），且100 萬元資金未直接進(jìn)入趙志強(qiáng)賬戶，結(jié)合《借款協(xié)議》中 “房屋抵押” 約定，難以認(rèn)定為真實(shí)購房款。

虛假意思表示推定：

趙志強(qiáng)在補(bǔ)充協(xié)議中列明出賣人為“趙志強(qiáng)、趙陽”，但趙陽未簽字，林宇明知產(chǎn)權(quán)涉及趙陽卻未要求其確認(rèn)，反映其對趙志強(qiáng)無權(quán)處分的明知。

2022 年 12 月趙志強(qiáng)轉(zhuǎn)回 1.8 萬元標(biāo)注 “房租”，與合同約定的 “房屋交付” 矛盾，證明雙方實(shí)際認(rèn)可房屋租賃關(guān)系，而非買賣交付。

（二）無權(quán)處分與合同效力

權(quán)屬證據(jù)鏈分析：

《回遷安置房確認(rèn)書》《購房款收據(jù)》《租賃合同》形成完整證據(jù)鏈，證明101 房屋產(chǎn)權(quán)歸趙陽所有，趙志強(qiáng)無任何出資或權(quán)屬登記，屬無權(quán)處分。

根據(jù)《民法典》第311 條，無權(quán)處分不影響合同效力，但林宇未舉證證明其善意取得（如審查產(chǎn)權(quán)、合理價(jià)格、登記公示），且交易價(jià)格與市場價(jià)偏離，不構(gòu)成善意取得。

損害第三人權(quán)益：趙陽作為產(chǎn)權(quán)人，從未追認(rèn)合同效力，且合同履行導(dǎo)致其租金收益受損（林宇強(qiáng)行占房），符合《民法典》第154 條 “惡意串通損害他人合法權(quán)益” 的無效情形。

（三）交易程序瑕疵

拆遷房屬特殊不動產(chǎn)，林宇未審查拆遷安置協(xié)議、產(chǎn)權(quán)登記文件，未要求共有人趙陽簽字，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38 條 “共有房地產(chǎn)需共有人書面同意” 的規(guī)定，交易程序存在重大瑕疵。

四、裁判結(jié)果

（一）核心裁判理由

林宇與趙志強(qiáng)簽訂的《房屋買賣合同》內(nèi)容與實(shí)際權(quán)屬、交易習(xí)慣嚴(yán)重不符，結(jié)合《借款協(xié)議》及款項(xiàng)流轉(zhuǎn)情況，認(rèn)定雙方真實(shí)意思為借款抵押，房屋買賣屬虛假意思表示，依據(jù)《民法典》第146 條認(rèn)定合同無效。

趙志強(qiáng)對101 房屋無處分權(quán)，且未取得產(chǎn)權(quán)人趙陽追認(rèn)，交易損害趙陽合法權(quán)益，符合合同無效法定情形。

（二）判決主文

駁回原告林宇要求確認(rèn)《北京市房屋買賣合同》有效的訴訟請求；

案件受理費(fèi)由原告林宇承擔(dān)。

五、案件啟示

（一）不動產(chǎn)交易的權(quán)屬審查義務(wù)

購買拆遷房、安置房等特殊房產(chǎn)時，需嚴(yán)格審查權(quán)屬登記、拆遷協(xié)議、共有權(quán)人情況，避免因無權(quán)處分導(dǎo)致合同無效。

（二）虛假意思表示的司法認(rèn)定

合同效力審查需結(jié)合交易背景、款項(xiàng)流向、履行行為等綜合判斷，若存在“名為買賣實(shí)為借貸” 等虛假合意，法院將認(rèn)定合同無效。

（三）共有房產(chǎn)的處分規(guī)則

共有房產(chǎn)交易需取得全體共有人書面同意，否則可能因損害他人權(quán)益被認(rèn)定無效，善意取得需滿足“登記公示 + 合理價(jià)格 + 善意信賴” 三要件。

（四）舉證責(zé)任的分配原則

主張合同有效的一方需舉證證明真實(shí)合意及履行合法性，若款項(xiàng)支付、交易細(xì)節(jié)存在矛盾，將承擔(dān)舉證不能的不利后果。