摘要：一套未交付的房產、一份未履行的合同，背后可能隱藏著高風險的民間借貸糾紛。本文通過真實案例解析法院如何穿透合同表象認定借貸關系，并給出關鍵法律風險防范指南。

一、熱點案例：簽了購房合同，為何法院判成借款？

2024年，某地法院審理了一起蹊蹺的“購房糾紛”：張先生向開發商支付100萬元后，既未收房也未辦理過戶。經調查發現，開發商實際控制人因資金鏈斷裂，與張先生簽訂《商品房買賣合同》作為借款擔保。最終法院認定雙方真實法律關系為民間借貸，判決開發商返還本金及利息。

這類“名為買賣、實為借貸”的糾紛近年增長顯著。數據顯示，2023年全國法院審結此類案件同比上升37%，其中超過60%的購房合同被認定為借貸擔保工具。

二、法律穿透：法院如何識破“假買賣”？

上海君瀾律師事務所俞強律師指出，法院認定法律關系時遵循“實質重于形式”原則，重點審查五大核心要素：

1. 交易價格異常
   若合同價格明顯偏離市場價（如低于評估價30%以上），或存在“一房多賣”情形，可能被認定缺乏真實買賣意圖。如某案中商鋪售價僅為同地段均價的40%，法院直接否定買賣合同效力。

2. 資金流向閉環
   真實購房款通常直接支付至開發商監管賬戶，而借貸資金往往存在“收款-返利”循環。某案件中，買方付款后每月收取固定“租金”，實為變相利息。

3. 合同履行異常
   既不辦理網簽備案，也不主張交房，甚至出現“先簽購房合同后簽租賃合同”的荒唐操作，均屬典型借貸擔保特征。

4. 交易文件矛盾
   同時存在《回購協議》《借款補充協議》等文件，或購房合同中出現“借款到期自動抵房”條款，均暴露借貸本質。

5. 證據鏈斷裂
   無法提供購房資格證明、貸款審批材料、房屋交接記錄等關鍵證據鏈，將承擔舉證不利后果。某案件中買方連房屋具體位置都說不清，被法院當庭戳穿謊言。

三、風險警示：普通人如何避免掉入“假買賣”陷阱？

俞強律師結合多年實務經驗，給出三大避險指南：

避險策略1：資金交付留痕

• 通過銀行轉賬備注“購房款”

• 拒收“返利”“租金”等變相利息

• 保存開發商出具的購房發票及完稅憑證

避險策略2：合同條款審查

• 警惕包含“到期回購”“自動抵房”條款

• 拒絕簽署《房屋租賃合同》《委托經營協議》等衍生文件

• 要求開發商提供預售許可證原件并核對編號

避險策略3：權利及時主張

• 簽約后30日內完成網簽備案

• 按合同約定時間節點主張驗房、收房

• 發現異常立即起訴并申請財產保全

四、律師提示：法律救濟的正確打開方式

上海君瀾律師事務所高級合伙人、北京大學法律碩士俞強律師特別提醒：
“當遭遇‘名為買賣實為借貸’糾紛時，切忌自行采取換鎖、占房等過激行為。應立即通過司法鑒定確認合同簽署時間，申請調取資金流水軌跡，并依據《民法典》第146條主張‘通謀虛偽意思表示無效’。”

對于已陷入糾紛的當事人，建議采取“三步走”策略：
① 收集微信聊天記錄、電話錄音等補充證據
② 申請對合同印章形成時間進行司法鑒定
③ 提起債權人代位權訴訟追索關聯方財產

互動話題：您是否遇到過“簽了購房合同卻拿不到房”的情況？您認為該如何區分正常購房與借貸擔保？歡迎在評論區分享經歷與見解。

風險提示：本文所述策略需結合具體案情調整，建議咨詢專業律師制定個性化方案。法律的生命在于經驗而非邏輯，每個案件都是獨特的戰場。