為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

一、當(dāng)事人關(guān)系

原告：趙宇，非房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員

被告：

李華，房屋出售人

劉芳、李強(qiáng)，李華的母親與兄長(zhǎng)，三人系家庭成員

涉案房屋：位于北京市房山區(qū)一號(hào)的宅院及宅基地

二、原告訴求

判令李華返還購(gòu)房款40,000 元；

判令李華賠償房屋翻建、裝修損失及信賴?yán)鎿p失共計(jì)1,012,421 元；

判令李華賠償因堵門阻止進(jìn)入房屋產(chǎn)生的損失24,700 元；

案件鑒定費(fèi)8,000 元、訴訟費(fèi)由李華承擔(dān)。

三、被告抗辯

主張劉芳、李強(qiáng)并非合同當(dāng)事人，原告起訴主體不適格；

認(rèn)為購(gòu)房款與房屋重置成新價(jià)重復(fù)主張，不應(yīng)支持；

拒絕支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，稱房屋未進(jìn)入拆遷程序，補(bǔ)償款屬不確定期待利益；

辯稱雙方對(duì)合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，應(yīng)劃分責(zé)任；

否認(rèn)堵門損失，反要求原告支付2002 年至騰退日的房屋占有使用費(fèi)（每年 3 萬(wàn)元，合計(jì) 66 萬(wàn)元） 。

四、法院查明事實(shí)

合同簽訂與履行：2002 年 4 月 23 日，李華代劉芳、李強(qiáng)與趙宇簽訂《協(xié)議書》，以 13,000 元出售一號(hào)房屋，趙宇支付房款及中介費(fèi) 2,000 元后獲交房。2008 年，雙方協(xié)商后，趙宇又向李華、李強(qiáng)分別支付 3 萬(wàn)元和 1 萬(wàn)元購(gòu)房款。

合同效力：2023 年，劉芳起訴確認(rèn)合同無(wú)效，法院判決認(rèn)定李華與趙宇簽訂的《協(xié)議書》無(wú)效。

損失評(píng)估：趙宇申請(qǐng)?jiān)u估房屋重置成新價(jià)、附屬物價(jià)值及宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，評(píng)估總價(jià)942,421 元（宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià) 419,250 元，房屋等重置成新價(jià) 523,171 元） 。趙宇對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，但未提供有效證據(jù)。

其他爭(zhēng)議：趙宇主張李華堵門造成損失24,700 元；李華要求趙宇支付房屋占有使用費(fèi)，但未在本案反訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

劉芳、李強(qiáng)是否需承擔(dān)合同無(wú)效后的返還及賠償責(zé)任？

購(gòu)房款與房屋重置成新價(jià)能否同時(shí)主張，宅基地區(qū)位補(bǔ)償款應(yīng)如何認(rèn)定與分配？

原告主張的堵門損失是否成立，被告要求的房屋占有使用費(fèi)能否在本案中扣減？

案件分析

一、責(zé)任主體認(rèn)定

合同僅由李華與趙宇簽訂，劉芳、李強(qiáng)非合同當(dāng)事人，原告要求其擔(dān)責(zé)無(wú)法律依據(jù)，不予支持。

二、損失賠償認(rèn)定

購(gòu)房款與重置成新價(jià)：房屋重置成新價(jià)已體現(xiàn)房屋價(jià)值，原告重復(fù)主張購(gòu)房款，不予支持。

宅基地區(qū)位補(bǔ)償款：李華主動(dòng)售房后又主張合同無(wú)效，存在主要過(guò)錯(cuò)。結(jié)合評(píng)估價(jià)與過(guò)錯(cuò)程度，確定李華賠償趙宇宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%，即 293,475 元。

房屋及附屬物價(jià)值：趙宇翻建房屋，房屋、設(shè)備及裝修附屬物重置成新價(jià)523,171 元應(yīng)由李華支付；趙宇主張漏項(xiàng)無(wú)證據(jù)，不予采信。

三、其他損失認(rèn)定

堵門損失：李華鎖門影響趙宇正常居住，酌情認(rèn)定賠償損失10,000 元。

房屋占有使用費(fèi)：被告未反訴且缺乏依據(jù)，其要求扣減的主張不予支持。

裁判結(jié)果

李華于判決生效之日起十五日內(nèi)支付趙宇宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)293,475 元、房屋等重置成新價(jià) 523,171 元、損失費(fèi)用 10,000 元，共計(jì) 826,646 元；

駁回趙宇的其他訴訟請(qǐng)求。

案件啟示

農(nóng)村房屋交易風(fēng)險(xiǎn)：非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村房屋，合同易被認(rèn)定無(wú)效，買受人需謹(jǐn)慎。

過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分：合同無(wú)效時(shí)，主動(dòng)毀約方通常承擔(dān)主要責(zé)任，賠償對(duì)方損失。

證據(jù)關(guān)鍵作用：主張權(quán)利需提供充分證據(jù)，無(wú)證據(jù)支持的訴求難以得到法院認(rèn)可。

訴訟程序規(guī)范：被告主張抵銷權(quán)利應(yīng)通過(guò)反訴提出，未反訴則無(wú)法在本案中處理。