市區(qū)樓市，有兩股勢(shì)力正在博弈。

去年只是苗頭，今年已經(jīng)繞不過去了。

總價(jià)400-600萬，買南開or河?xùn)|？

再直白點(diǎn)，買南開的天拖？西營(yíng)門？還是買河?xùn)|的老工大？后廣場(chǎng)？

想必很多買房人都在抉擇。

兩三年前，這個(gè)問題根本不存在。

即便假設(shè)提問，估計(jì)多數(shù)人脫口而出的是“選南開”。

現(xiàn)在不一樣了，既然是抉擇，也就是兩者均可。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種博弈呢？

表面看，是河?xùn)|有了不錯(cuò)的產(chǎn)品供應(yīng)。

實(shí)質(zhì)是，天津城市發(fā)展出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)——

“向河發(fā)展”與“背河發(fā)展”開始博弈。

伴隨而來，市區(qū)人口出現(xiàn)第二次大規(guī)模過河！

所有依河而生的城市，起初都是“背河發(fā)展”。

百年前的城市河流，主要承擔(dān)運(yùn)輸功能，而非生活空間。

明朝天津設(shè)衛(wèi)筑城，老城廂是城市原點(diǎn)、生活中心。

天津開埠后沿海河建設(shè)租界（今五大道），是商貿(mào)原點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)中心。

但當(dāng)時(shí)工業(yè)區(qū)（棉紡廠、熱電廠）大多布局在海河?xùn)|岸。

城市發(fā)展，自然會(huì)遵循兩個(gè)原則：

? 以生活重心、經(jīng)濟(jì)重心為核心，不斷擴(kuò)散；

? 防止洪澇災(zāi)害，背河而生。

天津城市重心偏向西南的趨勢(shì)，百年前就埋下種子。

“背河而生”的慣性下，南開以老城廂為原點(diǎn)、河西以五大道為原點(diǎn)，向外環(huán)方向發(fā)展。

機(jī)關(guān)政要、大型公建、高校等，都集中在和平、南開、河西。

和平是絕對(duì)的核心，大家共識(shí)一致。

既然發(fā)展越來越遠(yuǎn)離核心，那為什么不發(fā)展河對(duì)岸呢？不也是緊鄰核心的位置嗎？

這就是“向河而生”的原始驅(qū)動(dòng)力。

2003年，是天津“向河而生”的萌芽。

海河兩岸啟動(dòng)治理，從運(yùn)輸功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷳B(tài)景觀軸，打造城市天際線。

2010年后，海河橋梁竣工，河?xùn)|出現(xiàn)中信城市廣場(chǎng)等一批豪宅。

這是第一次市區(qū)人口“過河”。

和平、河西的人愿意去河?xùn)|買河景豪宅。

但當(dāng)時(shí)僅停留在海河一線，河?xùn)|、河北的二線仍需治理改造。

因界面差，無法繼續(xù)吸引和平、河西、南開的人過河。

所以，“背河發(fā)展”的慣性未停，或者說，“向河發(fā)展”還不夠堅(jiān)決。

2020年以后，南開、河西的發(fā)展完全頂?shù)酵猸h(huán)線，已遠(yuǎn)離和平近10公里。

這基本是城市核心區(qū)半徑的底線。

城市發(fā)展，必須要掉頭了。

疊加城市更新，河?xùn)|二線崛起，于是“向河發(fā)展”聲勢(shì)漸高。

河?xùn)|工大、后廣場(chǎng)的“獅吼”，就是“背河”到“向河”的轉(zhuǎn)折。

這是第二次市區(qū)人口“過河”。

和平、河西、南開的改善，因不愿去外環(huán)線附近，而掉頭選擇河?xùn)|二線。

城市發(fā)展到一定階段，會(huì)自然產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的結(jié)果。

我們現(xiàn)在看到火熱的河?xùn)|樓市，其實(shí)是“向河而生”的結(jié)果。

依河而生的城市概莫能外。

上海也經(jīng)歷了從“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”到浦東陸家嘴的崛起。

武漢的武昌核心區(qū)飽和后，過江發(fā)展對(duì)岸的二七濱江。

杭州最終也要從“西湖時(shí)代”過江發(fā)展錢江世紀(jì)城……

別的城市走過的路，天津都要走。

從“背河發(fā)展”到“向河發(fā)展”，規(guī)律使然。

如果看懂了城市發(fā)展邏輯，就更能認(rèn)清地段價(jià)值。

發(fā)展有先后、資源有強(qiáng)弱、共識(shí)有慣性。

南開、河西與河?xùn)|、河北、紅橋的地段價(jià)值并不對(duì)等。

河?xùn)|A≈南開B、河西B

河?xùn)|B≈南開C、河西C

紅橋A≈南開B

紅橋B≈南開C

河西400-600萬的新盤都在新區(qū)，很難吸引到泛和平的改善。

由于“向河發(fā)展”已經(jīng)開始，所以，核心區(qū)的改善更多會(huì)“左右為難”，要么南開、要么河?xùn)|。

這才有了艱難的抉擇：

是選金茂泮湖滿庭、金地清峯上？還是選格調(diào)隱翠軒、格調(diào)觀麟花園？

南開的改善也如此：

是選金融街融府？還是選建投譽(yù)河苑？

已經(jīng)有人開始糾結(jié)，是選鵬飛天一格？還是選南開凌莊子地塊？

為什么會(huì)這樣對(duì)比？

核心就在于從“背河”到“向河”之后，它們的地段價(jià)值相同。

房?jī)r(jià)不是由供應(yīng)決定，而是由需求決定。

2024年，紅橋成交了13萬方的新房。

大概一半是賣給紅橋地緣改善，另外一半賣的是和平、南開的改善。

因?yàn)榧t橋的A類地段，等同于南開的B類地段。

今年首開的格調(diào)觀槿花園屬于A類地段，基本等同于南開天拖、西營(yíng)門的地段價(jià)值。

所以它的買房人大多是南開改善。

還有一個(gè)問題，為什么河?xùn)|的C類地段與B類地段價(jià)差那么大？

路勁太陽(yáng)城高層精裝2萬2，金茂泮湖滿庭小高層精裝3萬5左右。

因?yàn)楹訓(xùn)|的C類地段，吸引不到和平、河西、南開的買房人，只能吸引地緣和新天津人，這是另外一個(gè)“池子”。

所以，學(xué)會(huì)判斷板塊的支撐力了吧？

房?jī)r(jià)的核心在于能不能吸引到購(gòu)買力。

在天津，得和平者得天下，得南開、河西A、B者得天下。