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鴻榮源觀城

鴻榮源觀城已經開放實體樣板！

將于5.1后當周直接取證！

面積段主要為88-98-108-117㎡三到五房為主，

且將于明年底可以進行精裝交付！

龍華觀瀾，鴻榮源觀城（首推地塊備案名：未來平方云山府），本次將會首推1棟2單元，共312套房源，面積有88-98㎡的3房2衛，108-117㎡的4房2衛戶型，周邊有2024年9月入市的金光華溪山禾璽，備案均價4.43萬/㎡以及2024年5月份入市的景勛天著，備案均價4.97萬/㎡，實際折后銷售均價4.2萬/平，這次觀城開盤均價大概率也是在這個幅度范圍內，預計在2026年12月份帶精裝交付。

鴻榮源觀城作為觀瀾CBD綜合體大盤，從建設初期就一直廣受關注，迭代升級的壹方天地2.0版本，集超40萬㎡一站式觀城壹方商業、3所全齡段公立學校、5大生態公園、三甲醫院及甲級寫字樓集群于一體，以全維配套矩陣重塑區域價值，打造深圳西部醇熟生活新范本！

01.基礎數據

鴻榮源觀城

指標

數據詳情

備案名

鴻榮源·觀城（鴻榮源City X觀城）

開發商

鴻榮源集團（深圳標桿房企，開發壹方城、鴻榮源胤璞等）

地理位置

龍華區龍華街道（近地鐵4號線龍華站，具體以地塊坐標為準）

土地性質

住宅、商業

占地面積

約81萬㎡（不同地塊可能分期開發）

總建筑面積

約410萬㎡（含住宅、商業、公共配套）

容積率

5.2（較高，反映建筑密度，影響居住舒適度）

綠化率

30%（深圳新建住宅最低標準）

物業公司

鴻榮源物業（一級資質，管理費約5.3元/㎡/月）

產權年限

住宅70年，商業40年

開工/交付時間

預計2025年竣工，2026年分批交付

首推1棟二單元建面約88-117㎡3-4房2衛，更新范圍占地約81萬㎡，總建面約410萬㎡，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業、公園、歷史文化、教育、醫療、康養等一體

02.戶型介紹

鴻榮源觀城

88㎡三房兩廳兩衛（雙娃家庭置業首選）

南北通透雙廳設計

戶型方正，雙衛設計

主臥270度寬景采光

98㎡三房兩廳兩衛（舒居三口之家首選）

空間奢闊靜謐舒居

全南向客廳及臥室

公衛干濕浴三分離

主臥270°巨幅視野

108㎡四房兩廳兩衛

全明設計大景觀視野

約3.6米開間寬活陽臺

全南向客廳及臥室

主臥270°C寬景采光

117㎡四房兩廳兩衛

僅52套，約4米開間大豎廳

4開間朝南，景觀視野采光好

03.實景情況

鴻榮源觀城

04.優劣勢分析

鴻榮源觀城

優勢：

1. 地鐵便利：4號線觀瀾站步行約500米

2、商業成熟度：自帶2萬㎡商業體，且緊鄰龍華天虹/星河COCO City（步行10分鐘），滿足日常消費需求。

3、舊改紅利：所屬龍華老城核心區，周邊規劃龍華商業中心更新單元（遠期升值潛力）。

4、 產品設計，95㎡三房+雙明衛（同面積段少見）

5、開發商背書，鴻榮源作為深圳本土龍頭，交付口碑良好（參考壹成中心五區二手房價比周邊高10-15%）。

劣勢：

1. 居住舒適度，高容積率問題：容積率5.2，樓間距近，低層采光不足

2、噪音污染，1棟/2棟緊鄰龍華大道

3、 配套兌現不確定性，學區風險：龍華實驗學校近年學位緊張

06.項目配套

鴻榮源觀城

項目內通過二層連廊打造，構建「空中+地上+地下」三重立體交通，最大程度實現人車分流繼前海壹方城、龍華壹方天地后，鴻榮源融合“觀瀾之鉆”地標建筑、馬壢大屋打造特色文化商業街區，鑄就觀瀾壹方；

一、交通配套

地鐵：

4號線觀瀾站：步行約500米（實測8分鐘），直達深圳北站（換乘5號線）、福田口岸。

遠期規劃：25號線（龍華環線）擬設「龍華公園站」（距項目約1.2公里，需核實）。

? 路面交通：

主干道：龍華大道（布龍路）早晚高峰擁堵嚴重，自駕通勤南山需40分鐘+。

公交：項目門口設「龍華街道辦站」（M302、M424等線路覆蓋龍華全域）。

二、商業配套

另外還有步行可達：5大公園融入社區，另外還有

自建商業：約2萬㎡社區商業（預計引進超市、餐飲等基礎業態）。

龍華天虹：直線距離600米（步行10分鐘，含超市、影院）。

星河COCO City：駕車1.5公里（約5分鐘，中端購物中心）。

車程10分鐘內：

壹方天地（30萬㎡，龍華最大綜合體，駕車3公里）。

Costco開市客（在建，距項目2.8公里，預計2025年開業）。

三、學校資源

片區規劃8所學校——規劃5所幼兒園及3所九年一貫制學校

深圳市觀瀾中心學校——百年名校（直線距離約1.2km）

觀瀾第二中學——深圳市龍華區初中教育教學 省一級學校（直線距離約0.8km）

深圳市龍華高級中學觀瀾校區——龍華區重點建設的寄宿制優質品牌初中（直線距離約2.3km）

四、生態人文

圖書館、群藝館、大劇院、科技館

2大政府公配 ——超越龍華簡上體育館

觀瀾體育中心（在建中）、觀湖文體中心（已封頂）

觀瀾文化特色小鎮——打造深圳文化地標和國際數字文化示范小鎮

規劃面積16.96平方公里，觀瀾湖，版畫村，觀瀾古墟，牛湖水、觀瀾河兩條水系交匯，打造深圳文化地標和國際數字文化示范小鎮。

深圳樓市從不缺爆款，鴻榮源·觀城憑借地段和品牌號召力，一登場就吸引無數目光。但這座被貼上“高端”“稀缺”“未來標桿”標簽的樓盤，真的能兌現你的期待嗎？

有人說它是“龍華改善天花板”，地鐵、商業、學校一步到位；也有人說它“價格透支預期”，周邊界面仍在蛻變中。它確實有鴻榮源的品質背書，但高容積率下的居住密度，是否能匹配你對“舒適度”的想象？

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