【大河財(cái)立方消息】5月8日，中信建投房地產(chǎn)及建筑首席竺勁發(fā)文稱，2018年和2020年經(jīng)濟(jì)遭遇外部沖擊，積極有為政策疊加經(jīng)濟(jì)基本面韌性，推動我國經(jīng)濟(jì)快速實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，股市也在流動性支持和經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期下迎來階段性牛市。房地產(chǎn)在這兩輪外部沖擊下仍處在偏緊的政策框架下，每次階段性政策放松，經(jīng)濟(jì)和樓市基本面改善，地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)超額收益。本輪貿(mào)易戰(zhàn)商品覆蓋面更廣、加征稅率更高，我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策預(yù)計(jì)也更積極有為、擴(kuò)內(nèi)需政策預(yù)期持續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)政策總基調(diào)已轉(zhuǎn)向止跌回穩(wěn)。我們認(rèn)為若政策支持性力度加大，地產(chǎn)板塊預(yù)計(jì)表現(xiàn)更優(yōu)。

政策有效應(yīng)對兩輪外部沖擊，經(jīng)濟(jì)基本面韌性足。4月以來美國對全球各國的“對等關(guān)稅”落地加大了全球貿(mào)易形勢的不確定性。回顧2018年中美貿(mào)易戰(zhàn)以及2020年疫情沖擊，我國經(jīng)濟(jì)在外部沖擊下展現(xiàn)強(qiáng)大韌性，政策應(yīng)對及時(shí)有效。我國在全球的供應(yīng)鏈優(yōu)勢不可替代，2019年出口實(shí)現(xiàn)正增長，2021年出口又創(chuàng)新高。在財(cái)政政策與貨幣政策支持下我國經(jīng)濟(jì)依然保持較高增速，股市也在充裕的流動性支持以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的盈利修復(fù)預(yù)期下上漲，滬深300指數(shù)在2021年初創(chuàng)歷史新高。

此前兩輪外部沖擊下房地產(chǎn)政策偏緊，政策邊際放松后地產(chǎn)基本面改善，地產(chǎn)板塊存在超額收益。在2021年之前，房地產(chǎn)市場仍然處在量價(jià)齊升階段，政策延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，對房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出審慎狀態(tài)，在居民端、房企端均出臺相應(yīng)調(diào)控政策以控制風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)板塊在調(diào)控加碼下跑輸大盤，兩次政策邊際放松對地產(chǎn)基本面有積極作用，板塊出現(xiàn)超額收益，如2018年10月房地產(chǎn)板塊提前止跌并跑贏滬深300指數(shù)。

本輪外部沖擊下房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)相同與三個(gè)不同。相較于2018年中美貿(mào)易摩擦，本輪貿(mào)易戰(zhàn)所涉及商品范圍更廣，加征稅率更高。房地產(chǎn)基本面相較前兩輪沖擊存在三個(gè)相同點(diǎn)與三個(gè)不同點(diǎn)。相似之處在于，1）房地產(chǎn)基本面都存在結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇而非全國性復(fù)蘇；2）土拍溢價(jià)率明顯提升；3）產(chǎn)業(yè)尤其是新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)基本面聯(lián)系緊密。不同之處在于，1）當(dāng)前階段政策對房地產(chǎn)行業(yè)存在較明顯的支持性導(dǎo)向；2）區(qū)別于過去一二手房同步上漲，當(dāng)前一二手房房價(jià)表現(xiàn)有所分化，新房價(jià)格表現(xiàn)更好；3）當(dāng)前整體房價(jià)低于2018年和2020年的絕對水平，而站在2020年來看，當(dāng)時(shí)房價(jià)處于高點(diǎn)。

房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，樓市穩(wěn)定態(tài)勢有望延續(xù)。看好布局核心城市的開發(fā)商、物業(yè)管理公司及中介公司。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.國際貿(mào)易形勢不確定性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前貿(mào)易戰(zhàn)走向不確定性風(fēng)險(xiǎn)較大，關(guān)稅對經(jīng)濟(jì)基本面造成的負(fù)面影響可能加大。

2.銷售不及預(yù)期，4月以來我們關(guān)注的重點(diǎn)城市銷售面積相對3月有所下降，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；

3.結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；

4.房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。

責(zé)編:史健 | 審核:李震 | 監(jiān)審:古箏