在今年廣州五一樓市爆火之余，大家的共識都是：火的只有中心區以及近郊區域的優質項目，遠郊基本還是一片慘淡。

但就在這樣的背景下，我發現了南沙有項目在五一假期的時候，房價悄悄破了6萬/㎡！這可是成交價，不是在售價。

6萬/㎡買南沙，什么概念呢？

前段時間海珠西的熱門改善盤，綠城馥香園開盤價格不過也就是5.2-5.8萬/㎡。

還有海珠能望江的越秀江灣潮起項目，開盤售價也不過5.5萬/㎡起。

6萬的單價，加一加預算，都能夠得上琶洲南的保利天奕（7.5萬+/㎡）了。

所以很多人應該跟我一樣都好奇，這個價格買南沙，到底圖什么？

這時候就不得不先討論一下，到底是哪個項目這么牛逼了。

成交價破6萬/㎡的項目是位于南沙明珠灣橫瀝島尖的中鐵建西派尊府，這個項目也是南沙如今唯一需要驗資的項目。

不得不說，項目有幾個先天優勢是難以復制的。

其一，位于南沙明珠灣板塊的橫瀝島尖，這里不僅是南沙規劃層級最高的地方，也是兌現力最強的地方之一，自然也是價值最容易被看到的地方。

目前國際金融論壇(IFF)永久會址已落戶于此，還有匯豐全球培訓中心、中交集團等36家總部進駐，未來還計劃引進廣期所、大灣區商業銀行、港澳保險服務中心、國際風險投資中心等。

國家金融島的含金量，體現得淋漓盡致。

其二，項目所在的橫瀝島尖位于蕉門水道、上橫瀝水道、下橫瀝水道交匯處。

所以能擁有三江匯聚的島尖景觀，不僅錯開了和橫瀝島其他項目的同質化，而且在景觀資源上，顯然也更加突出。

其三，項目的產品也都是照著頂豪去打造的，比如部分戶型陽臺景觀面寬達近20米，望江體驗夠震撼；還舍得砸錢，光會所就花了一個億。

總之，無論是區位、獨有的景觀資源以及產品打造，項目的確都有成為南沙標桿封面作品的底氣。

但這個底氣，到底值不值6萬/㎡以上？

我覺得，只要有人愿意為這個價格買單，那就沒什么所謂值不值的。

畢竟再往前五年，橫瀝島隔壁的靈山島尖，有項目房價一度逼近8萬/㎡，而且彼時賣出這個價格的，還是只一個商住項目（公寓）。

其實那時候不止頂豪房價瘋狂，整個南沙的樓市都如同烈火烹油。

2018-2021年，南沙樓市經歷狂熱期，自貿區政策、深中通道概念催生投資潮，無數投資客涌入這片熱土。

其中炒作概念最強的明珠灣，靈山島尖地價破2萬/㎡，房價年均漲幅超20%。

但時間進入2022年后，樓市迎來了深度調整期。而南沙也因為缺乏真實需求支撐，導致供應過剩矛盾爆發，新房去化周期一度達26.4個月，二手房掛牌量超7000套。

不少板塊價格跌回2019年水平，比如橫瀝島部分樓盤單價從3.8萬跌至2.4萬，跌幅超30%，如今南沙的新房，以價換量已成為常態。

雖然都在跌，但南沙不同板塊之間的價格也在分化。

如明珠灣（靈山島、橫瀝島）、蕉門河等板塊，或憑借區域發展成熟，或憑借產業集聚和稀缺景觀資源，房價雖也跌但幅度不大，也算抗跌的。

而如萬頃沙、慶盛等板塊因配套滯后，開發商以“工抵房”“0首付”促銷，房價面臨腰斬甚至膝蓋斬。

所以自2024年以來，南沙樓市一直有在努力“自救”。

一方面是政策刺激需求，用全面放開住房限購、放寬商服類項目車位出售條件、大學生購房額外優惠以及近期的買房送學位等政策來提振市場信心，刺激買家進場。

另一方面，持續優化產品，像廣州第一個“第四代住宅”，就是在南沙試點的，市場反響也很熱烈。

政策托底是有效果的，2025年一季度，南沙新房網簽1500+套，同比增加25%。南沙樓市在回暖，市場信心也在逐步修復。

如今再看南沙樓市，仍然充滿機遇與風險。

機遇方面，南沙一直在加速基建的兌現，像深中通道、地鐵18號線串聯廣深，1小時通勤圈覆蓋8000萬人口；

產業，人口導入方面，南沙2024年新增就業1.6萬人，十年（2015年—2024年）常住人口增長33萬，這些都夯實了城市的居住根基，從而增加樓市最根本的需求。

但挑戰與風險也在，目前南沙教育、醫療資源仍稀缺，特別是橫瀝島小學引入非名校引發業主維權也鬧得沸沸揚揚。

而且投資周期漫長，規劃落地需10年以上，短期套利無望，自住也要考慮通勤壓力。

綜合以上，想買南沙的話，建議自住需求考慮有地鐵，配套成熟的蕉門、金洲等板塊，通勤與生活兼顧。

投資需求就要做好長線準備，靈山島尖（南沙CBD）、橫瀝金融島（國際金融城）仍具稀缺性，但需耐受周期波動。

還有要警惕部分板塊“畫餅”，像萬頃沙等新興板塊依賴產業導入，若規劃延遲，還是容易陷入“站崗”風險。

最后，我想說南沙樓市的起伏，其實像政策、規劃與市場博弈的縮影。

從房價狂飆到大跌，再到如今政策托底，價值慢慢回歸。

南沙樓市正經歷從“野蠻生長”到“理性回歸”的陣痛。

而對于購房者而言，不要有投機心態，用自住需求與長線眼光，才能真正懂得南沙的價值。