近幾年，在新西蘭租房或投資房產的人，越來越常聽到一個令人不安的詞：“毒屋”（Meth House）。

這是指因制造或吸食冰毒（甲基苯丙胺，Methamphetamine）而遭受污染的住宅。

盡管2018年的權威報告指出，普通吸食導致的三手污染對健康影響微乎其微，但圍繞毒屋的檢測、清潔和責任劃分，仍然困擾著無數房東與租戶。

如今，八年過去了，正式法規仍未出臺，混亂依舊。

不過，最近有一個好的消息，就是2025年內，有望出臺新的法律，來規范責任和標準。

建議提高新西蘭毒屋認定“門檻”

毒屋通常是因室內制毒或頻繁吸毒，導致墻面、地板、家具表面以及空氣系統被冰毒污染。

污染殘留不僅影響人體健康，還可能大幅貶低房屋價值。

2018年，政府首席科學顧問Peter Gluckman發布研究指出，若非制毒現場，僅因吸食造成的污染，對人體健康的危害微乎其微。

他建議將污染清理的“安全標準”提高至15微克/100平方厘米，遠高于新西蘭之前定的1.5微克標準。

但問題是——這個建議至今未被寫入法律。

一旦被檢測為毒屋，就會導致高額支出。

近年來房屋租賃糾紛層出不窮

正因缺乏統一法規（保險公司、租約法庭、政府法定標準存在差異），近年的房屋租賃糾紛層出不窮。

爭議往往耗費房東大量精力和金錢去打官司或做清潔。

案例一：出租屋變成了制毒房

2025年2月8日，奧克蘭一對房東夫婦因其位于西奧克蘭Massey的出租屋，被租戶改造成秘密制毒實驗室，獲租務法庭判賠2.9萬紐幣。

警方2023年突襲該物業，發現制毒設備、槍支和約2公斤偽麻黃堿。

房東因清潔和修復物業、租金損失等費用向租戶索賠。租約始于2023年8月30日，11月22日終止，房屋隨后進行去污和修復至2024年1月27日。

租戶承認在屋內使用冰毒，但否認制造。法庭裁定租戶在物業內制造和使用毒品，違反租約義務，須支付1000紐幣懲罰性賠償及總計29,036紐幣的賠償，包括清潔、修復和租金損失費用。

至于房東能否拿到補償，那就是另一回事了。

案例二：出租屋被污染 保險索賠被拒

2025年，一位奧克蘭房東發現其但尼丁出租屋被租戶棄置，屋內遍布動物糞便、垃圾，并被冰毒污染。

測試顯示冰毒殘留超標，需進行專業去污，費用預計數萬紐幣。

然而，其通過ANZ銀行購買的保險因污染水平未達15毫克/100cm2門檻被拒賠，引發爭議。

租戶于2022年開始租住該物業，至2024年9月擅自離開，未支付最后一個月租金。

房東發現房屋門敞開，地毯污穢，垃圾遍布。

測試確認房屋多處冰毒殘留，廚房7.8毫克/100cm2，超出新西蘭政府2017年設定的1.5毫克/100cm2去污標準，但未達房東保險政策要求的15毫克/100cm2。

房東需更換地毯、墻板、窗簾、熱泵和烤箱等。

房東2019年通過ANZ（承保方為Vero）購買保險，2020年更新保單將門檻提高至15毫克/100cm2，遠高于其他銀行及政府標準的1.5毫克/100cm2。

房東稱未收到2020年保單變更通知，質疑保險條款不合理。

最終去污費用將由房東自費，保險拒賠使其損失慘重。

案例三：租戶和黑幫關聯 “追錢希望不大”

2023年8月16日，奧克蘭一對租戶因將其租住的市中心Vogel Lane公寓用于制造冰毒并造成嚴重破壞，被租約法庭判令向房東Jeff Lau支付29,964.91紐幣賠償。

賠償包括冰毒測試與去污費用、房屋維修、租金欠款等。

然而，房東代理人表示，因租戶疑似與黑幫有關，追回款項希望渺茫。

租戶搬離后，檢查發現吸毒器具（如水煙槍），測試顯示公寓冰毒污染嚴重，最高讀數達75毫克/100cm2，遠超新西蘭標準1.5毫克/100cm2及租約法庭遵循的15毫克/100cm2（Gluckman報告建議）。

裁判官Michael Kan裁定租戶在租期內使用公寓進行非法活動，造成污染和破壞，賠償金額29,964.91紐幣，需立即支付。

租戶未出席聽證會，中介表示租戶疑與黑幫有關，追回賠償可能性低。公寓內無燈泡、遍布吸毒痕跡，顯示租戶行為惡劣。

新西蘭今年有望出臺新法規

好消息是，新西蘭住房與城市發展部（HUD）已就“毒屋”問題展開立法籌備。

2025年內有望正式出臺新法規。

根據新西蘭住房與城市發展部（HUD）2022年11月至2023年3月進行的公眾咨詢內容，擬議的甲基苯丙胺（冰毒）污染法規預計將包括以下幾個核心方面：

1. 污染標準法定化：統一以15微克/100平方厘米為清理閾值；如果污染水平低于該標準，則可能不需要清潔或可視為安全居住。（特別說明：15毫克/100cm2閾值源于2018年Gluckman報告，目前也被應用于房地產披露、部分保險政策和Kainga Ora的物業管理，但非目前的法定標準）

2. 檢測清理專業化：擬規定只有經認可的檢測機構才能進行檢測。

3. 房東義務明確：包括提前披露、及時檢測與清理；房東可能被要求在出租前提供房屋污染狀態聲明。若發生污染，房東需在規定時間內采取檢測和修復措施，并向租戶通報結果。不履行義務者可能會被追責，包括承擔租戶損失。

4. 租戶權利保護：非責任方不得承擔費用；明確在污染責任不在租戶的前提下，租戶不應承擔檢測或清理費用。如果房東未能披露已知污染情況，租戶可尋求賠償或提前解除租約。

5. 保險機制完善：鼓勵房東購買專門污染險種；

6. 短租平臺風險提示：Airbnb等房源不受標準房東險保障。

目前尚未公開最終版本的法案文本，但若年底前經內閣通過，以上內容大概率會被納入法規體系中，正式成為可執行標準。

新西蘭房產投資者協會（NZPIF）表示支持改革，認為法規將有助于消除公眾不信任、標準不一、責任混亂的問題。

如果你是房東：

• 主動檢測房屋歷史污染；

• 與保險公司確認是否涵蓋毒品污染；

• 購買專門的房東保險；

• 遇到疑似情況，保留檢測、清潔等費用單據與租賃合同。

如果你是租戶：

• 租房前要求查看污染檢測記錄；

• 簽約時保留“清潔狀態”證明；

• 如非本人原因導致污染，應堅決拒絕承擔相關費用；

• 遇到爭議可向Tenancy Tribunal（租賃仲裁庭）申訴。

“毒屋”問題，是新西蘭房市長期以來的隱憂之一。

不僅事關財產價值，更牽涉居住者的健康與公平。

ref:https://www.rnz.co.nz/news/top/560224/methamphetamine-use-still-a-headache-for-landlords-regulatory-decisions-due-this-year

https://www.nzherald.co.nz/nz/couple-ordered-to-pay-30k-for-meth-contamination-and-drug-related-damage-to-auckland-apartment/O2AOMQ2VAFDU5LCHBNQM6CYJA4/

https://www.newstalkzb.co.nz/news/national/auckland-landlords-whose-home-was-turned-into-a-meth-lab-and-raided-by-police-win-29k-compensation/

https://www.stuff.co.nz/nz-news/360491567/meth-house-and-landlords-insurance-wrangle