日前，仲量聯(lián)行“向光而行 聚光成焰｜2025中國(guó)辦公樓市場(chǎng)研討會(huì)”圓滿落幕。就北京辦公樓市場(chǎng)而言，當(dāng)前局勢(shì)復(fù)雜多變，機(jī)遇與挑戰(zhàn)交織并存，展現(xiàn)出市場(chǎng)深刻的動(dòng)態(tài)平衡與未來(lái)無(wú)限的可能性。

北京辦公樓市場(chǎng)：承壓與再平衡

目前北京辦公樓市場(chǎng)處于承壓、供需再平衡的調(diào)整階段。不過(guò)，北京辦公樓市場(chǎng)憑借其較高的租金水平和較低的空置率，成為中國(guó)城市中表現(xiàn)最好的市場(chǎng)。

2025年一季度，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求略有回升，整體空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。這主要是由于部分近期入市的項(xiàng)目去化了較為可觀的空置面積，而季度內(nèi)的新增供應(yīng)為0；租金方面，北京全市平均租金延續(xù)了前幾個(gè)季度的下降趨勢(shì)，環(huán)比下降4.7%，同比下降16.1%。市場(chǎng)的租賃需求主要來(lái)源于現(xiàn)有租戶的升級(jí)與搬遷，新增需求仍較為有限。

從2024年下半年開(kāi)始，幾乎北京每個(gè)子市場(chǎng)都出現(xiàn)了短期有效的極限低價(jià)，這些低價(jià)策略也體現(xiàn)出，業(yè)主希望通過(guò)較為激進(jìn)的價(jià)格調(diào)控手段來(lái)提升自身項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

傳統(tǒng)的“三駕馬車(chē)”和新質(zhì)生產(chǎn)力

企業(yè)雙軌驅(qū)動(dòng)需求

新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)正逐漸成為北京辦公樓市場(chǎng)的重要來(lái)源之一。2024年以人工智能、生命科學(xué)為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)，在全市辦公樓市場(chǎng)租賃成交數(shù)量同比大幅增長(zhǎng)106%，租賃面積同比增長(zhǎng)20%。

此外，新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)存租賃面積已成規(guī)模，占據(jù)2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中存量租賃面積的10.7%，構(gòu)成市場(chǎng)中不可忽視的戰(zhàn)略性需求。其中，新一代信息技術(shù)與高端裝備制造類(lèi)企業(yè)為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業(yè)占比也達(dá)到22%。

不過(guò)，這些企業(yè)多數(shù)還處于創(chuàng)業(yè)初期，短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法變成市場(chǎng)主力租戶。對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)而言，傳統(tǒng)的“三駕馬車(chē)”——金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，依舊是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。

在金融領(lǐng)域，券商、保險(xiǎn)、投資基金等行業(yè)表現(xiàn)活躍，尤其是券商受益于政策推動(dòng)、機(jī)構(gòu)集聚和業(yè)務(wù)創(chuàng)新的多重支撐。金融街、CBD、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域持續(xù)吸引券商設(shè)立總部或分支，推動(dòng)高端辦公樓市場(chǎng)需求。

在科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)近期擴(kuò)張與整合需求強(qiáng)勁。這些企業(yè)總部多集中在北部科技帶，包括中關(guān)村、奧林匹克、望京等區(qū)域，其需求主要圍繞總部展開(kāi)，鞏固了這些區(qū)域在科技領(lǐng)域的核心地位。在專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所自2024年年中起，在全市范圍內(nèi)展現(xiàn)出活躍趨勢(shì)。這些企業(yè)往往出于企業(yè)形象升級(jí)的需求，傾向于搬遷至高品質(zhì)辦公項(xiàng)目，因此租賃需求更多聚集在CBD及周邊商務(wù)氛圍濃厚的子市場(chǎng)。

未來(lái)，重點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)與新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)的需求將雙軌并行，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)向更加多元化和靈活化的方向發(fā)展。

展望2025：破局與突圍

展望2025年，北京辦公樓市場(chǎng)將繼續(xù)探索“破局與突圍”之道。在挑戰(zhàn)方面，北京全市辦公樓市場(chǎng)平均租金連續(xù)多個(gè)季度大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)2025年仍將繼續(xù)下探。同時(shí)，行業(yè)聚集度的弱化和需求的分散化將給傳統(tǒng)聚集區(qū)域帶來(lái)壓力。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)對(duì)辦公空間的高端化和差異化需求，也將對(duì)現(xiàn)有辦公樓的技術(shù)迭代能力提出更高要求。

然而，挑戰(zhàn)中也蘊(yùn)含著機(jī)遇。租金持續(xù)下降將刺激更多租賃需求的釋放，特別是大面積租賃需求。租約重組作為一種靈活的策略，將為企業(yè)和業(yè)主提供雙贏的機(jī)會(huì)。此外，非市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的業(yè)主方擁有廣闊的提升空間，可以通過(guò)強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)化市場(chǎng)推廣等舉措，向國(guó)際先進(jìn)城市辦公樓項(xiàng)目的管理水平看齊，從而把握市場(chǎng)變革中的寶貴機(jī)遇。

“北京辦公樓市場(chǎng)面臨著新增需求受限的挑戰(zhàn)，仍要一段時(shí)間來(lái)彌合供需缺口。近期全國(guó)性‘積極財(cái)政政策’與‘適度寬松’貨幣政策組合拳有望逐步改善市場(chǎng)流動(dòng)性，而新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的崛起也將激活市場(chǎng)新引擎。面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇，業(yè)主方需要采取更加靈活的租約策略以及定制化的服務(wù)，來(lái)吸引和留住優(yōu)質(zhì)租戶；租戶方可利用當(dāng)前租金下降的窗口期，優(yōu)化辦公空間布局，降低租賃成本。”