近期，新商網《2024年全國購物中心銷售單店百強榜》出爐，南京終于在商業方面揚眉吐氣了一把：

南京德基廣場以年銷售額245億的戰績拿下“斷層第一”，甩開了第二名上海ifc 27億，力壓上海環球港、北京國貿等眾多知名高端商業綜合體，銷售額兩倍于排在第12名的杭州in77。

在江蘇上榜的7家購物中心中，南京更是獨占5席，商業版塊可謂高歌猛進。

除了南京，江蘇還殺出了一匹黑馬——

揚州京華城，以43.8億的成績位列第52名，位次竟然比南京景楓中心和無錫恒隆廣場還要靠前！

在江蘇所有上榜的購物中心中僅次于德基，著實讓人大跌眼鏡。

而反觀被稱為“中國最強地級市”的蘇州，此次卻意外沒有進入榜單。

盡管榜單聲明并未收錄各大百貨的數據（如杭州武林銀泰等著名百貨商場），統計過程中也存在一定偏差，但我們仍能從中窺見一個問題：

蘇州在頂級商業賽道上確實有些力不從心。

我去查了一下，整個蘇州年銷售額有望超40億的商業體僅僅只有蘇州中心一家，這個成績顯然不盡如人意（蘇州美羅沒有公開數據，這里不評價）。

蘇州的經濟實力有目共睹，一直被稱為中國最強地級市。

2024年江蘇13個設區市地區生產總值，蘇州實現地區生產總值26727億元，位居全省第一，遙遙領先18500億元的南京。

不僅如此，數據顯示，2024年蘇州全市規模以上工業總產值邁上4.7萬億元新臺階，比上年增長4.7%，位居全國工業城市第2名。

同時，2024年蘇州全市常住居民人均可支配收入77524元，是全國的1.88倍、江蘇省的1.4倍，在長三角地區中僅次于上海。

可就是這樣擁有強硬經濟實力和深厚人文底蘊的蘇州，為何高端商業卻跑不出來呢？

依我看，如此反差背后，蘇州高端商業主要有三大硬傷。

第一，具有引擎作用的高端商業力量匱乏，虹吸效應太弱。

在商業板塊的激烈競爭中，奢侈品品牌的影響力不言而喻，他們往往能夠決定一個購物中心乃至一座城市的商業價值。?

南京德基廣場以奢侈品為核心業態，自開業以來就引入了一水兒的國際大牌，集齊HERMES、CHANEL、PRADA、GUCCI、LV五個重奢品牌，也是目前南京唯一一家有愛馬仕的商場。

不僅如此，在這個流量為王的時代，德基造價千萬的“網紅廁所”屢登熱搜，高價采購的平板灰巖地磚火遍全網，都為南京商業帶來了極大的聲量，并切切實實地轉化成了銷量。

有人曾對德基的客源做過統計，消費最多的是來自江蘇、安徽和浙江的顧客，其中，江蘇人和安徽人撐起了德基接近70%的總業績。

相比之下，蘇州中高檔商業格局老化、活力欠缺，且沒有大爆的吸睛項目。

簡單點說，就是蘇州還缺少一個德基。

蘇州的高端消費主要集中在美羅百貨和比斯特購物村，前者是傳統百貨模式，空間受限、體驗受限；后者主打折扣商品，更像是“過季名牌倉庫”，難以滿足追求新品與尊享服務的高端客群。

最具商業潛力的蘇州中心雖然坐擁地標“東方之門”，但商場定位一直比較模糊：

說它高端，各梯次品牌魚龍混雜；

說它低端，卻時不時又引進一些潮流奢侈品。

既缺乏讓人眼前一亮的獨特業態，也未能形成清晰的消費場景，這使得蘇州中心始終都點“不溫不火”的感覺。

更尷尬的是，蘇州毗鄰上海，人流、資源都被上海進行了部分“截胡”，主城商業集聚效應可謂是雪上加霜。

商業地產巨頭如恒隆、萬象城也紛紛選擇“繞開蘇州”，轉而落子無錫、常州，進一步加劇了蘇州高端商業的孤立無援。

第二，多點開花的背后就是難成規模、難出大器。

不同于南京新街口“國際消費中心城市核心承載區”的定位，蘇州選擇了“多中心均衡發展”的策略，商業資源零星分散于姑蘇、吳中、張家港等下轄區市。

可看似均衡背后，卻是每個區域都難成規模、難出大器的窘境。

老牌商圈如觀前街、石路，雖煙火氣濃厚，但商業形態仍停留在“街區式”傳統模式，設施陳舊、品牌老化；

新建的蘇州中心、獅山天街等商場雖試圖破局，卻因定位模糊、缺乏頂奢品牌支撐，難以形成輻射效應。

而那頭的南京新街口以德基廣場為引擎，已經聚集起了一批高能級商業，憑借“一超多強”的格局硬生生把商圈變成了長三角的消費地標。

而這頭蘇州卻因為缺乏集中發力點，連最基本的人流大聚合都成了一大難題。

更深層的矛盾還藏在城市基因里。

南京作為省會，集聚了大量高凈值人群與商務精英，奢侈品購買力優勢顯著。

而蘇州人均收入雖高，但產業結構以制造業為主，大量產業工人和技術人才更傾向性價比消費。

這種差異也直接體現在了商業定位上：

南京德基之所以敢以“全業態高端化”橫掃市場，首先南京自己人就很愿意買賬；

而蘇州的商業項目，即便引入大量“首店”，仍只敢主打輕奢與潮牌。

第三，古城保護與商業擴張的“兩難博弈”。

榮膺全球首個“世界遺產典范城市”的蘇州，是世界眼中的江南名城，也是全國唯一一個全面保護古城風貌的歷史文化名城。

而全面保護古城風貌的關鍵點，就在于必須堅守蘇州的天際線：

蘇州有個冷知識——為確保古城整體風貌無任何高大建筑阻擋視線，蘇州古城區限高24米，14.2平方公里的范圍內沒有一幢10層以上的高樓。

四十多年來，蘇州一直牢牢堅守這條天際線，北寺塔、瑞光塔、雙塔以及虎丘塔之間的視覺廊道被控制得恰到好處。

這固然很迷人，但也很煩人。

就因為這個，蘇州城區大型商業綜合體的開發受到了嚴格限制，蘇州市中心也注定難以復制南京德基式的“巨無霸”項目：

觀前、平江路等核心商圈自不必說，位于姑蘇古城不僅建筑限高，而且交通擁堵，改造成本極高；

即便華貿中心、仁恒倉街等新項目試圖融合蘇式美學，但規模受限，同樣難以復制德基“立體連通+超大空間”的體驗。

不僅如此，德基通過“藝術+商業”模式，精準契合南京“六朝文脈+現代感”的城市氣質，成功將購物中心升級為城市文化地標。

而蘇州文旅消費素來以“微度假”“古鎮游”為主，多年以來的文旅收入也更多流向了平江路、周莊等歷史文化景區。

說白了，蘇州的高端商業困局，本質還是經濟結構與商業需求的配置問題。

但畢竟作為一個經濟強市，如若沒有與之匹配的商業名片，終歸是一種遺憾。

蘇州要想扭轉當前的局面，該怎么辦？

恐怕還是需要在商業布局方面集中火力。

跳出原有思維，重新找好位置，打造一個能輻射長三角的高端商圈，引入真正具有號召力的頂奢品牌，改變人們對蘇州“重生產輕消費”的刻板印象。

去年8月，蘇州中環廣場封頂，同年11月，全球第11座、江蘇首座來福士簽約，將落地蘇州園區湖東。

顯然，蘇州已經回過味來：

自己的商業版圖上現在迫切需要一個足夠擔當門面的商業中心。

我們有理由相信，未來隨著中環廣場、來福士等項目的推進，蘇州終將打造出屬于自己的“商業地標”，補全商業短板，在城市競爭的賽道上再次跑出“最強地級市”的底氣。

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